Český trh průmyslových nemovitostí se v prvním pololetí roku 2023 rozrostl o 269.100 metrů čtverečních, a dosáhl tak na téměř 11,3 milionu metrů čtverečních. Meziročně jde o nárůst o více než 11 %. Vyplývá to z průzkumu společnosti Colliers.
Trh průmyslových nemovitostí zažívá od pandemie covid-19 setrvalý růst. Jen za poslední dva roky na trhu přibyly téměř dva miliony metrů čtverečních. Důležitým faktorem, který podpořil zájem investorů o tento typ nemovitostí, bylo podle Colliers zvyšování nájemného. Prime rent, tedy nájemné v nejžádanějších lokalitách, vzrostl o 72 % ve srovnání s obdobím před pěti lety a o 50 % od roku 2021, což tento trh učinilo velmi atraktivním.
„Na vlně zvýšeného zájmů o české průmyslové nemovitosti se veze i zvýšená stavební aktivita. Ve výstavbě je aktuálně téměř 1,5 milionu metrů čtverečních nových moderních průmyslových prostor, které by měly být na trh uvedeny v příštích 6–18 měsících,“ vysvětluje Josef Stanko, senior analytik ze společnosti Colliers, a dodává: „Nejaktivnějším regionem z hlediska výstavby bývalo tradičně hlavní město a okolí, nyní zde však aktivita slábne, a to zejména kvůli nedostatku pozemků a složitějšímu a zdlouhavějšímu procesu povolování. Ve všech ostatních regionech dochází naopak k rozmachu výstavby, a to i přesto, že poptávka po prostorách není letos tak vysoká jako v předchozích letech.“ V Karlovarském kraji tak probíhá plných 26 % veškeré výstavby, v Plzeňském kraji pak 13 %. V Jihomoravském, Ústeckém a Moravskoslezském kraji po 12 %.“
Rostoucí neobsazenost
S takto silnou stavební aktivitou souvisí i mírný růst neobsazenosti. Ta se zvýšila již třetí čtvrtletí v řadě a aktuálně činí 1,71 %, což je ve srovnání s jinými evropskými trhy stále výrazně nízká hodnota.
„Zdravá úroveň neobsazenosti se pohybuje kolem 4–5 procent. Naposledy se český trh na těchto úrovních pohyboval v letech 2019 a 2020, kdy neobsazenost začala klesat ze zhruba pěti procent až pod jedno procento na konci roku 2022. Český trh má před sebou ještě dlouhou cestu, než úrovně kolem 4–5 procent opět dosáhne,“ míní Josef Stanko s tím, růst neobsazenosti není podle něj na škodu. Na trhu bylo totiž v posledních dvou letech nabízeno nízké množství volných ploch. Vlivem zvýšené neobsazenosti a plochám dostupným k okamžitému pronájmu mají nájemci více možností, o kterých mohou uvažovat.
Poptávka o třetinu vyšší než pětiletý průměr
Celková poptávka ve 2. čtvrtletí byla v porovnání s přechozími kvartály vysoká a činila přibližně 597.000 metrů čtverečních. To je téměř o třetinu více ve srovnání s pětiletým průměrem a pomůže vynahradit trhu pomalé tempo předchozích dvou čtvrtletí. Čistá realizovaná poptávka představovala 46 % celkového objemu (278.800 metrů čtverečních) a je tedy na podobné úrovni jako v předchozích dvou čtvrtletích. Objem nových pronájmů, předpronájmů a expanzí se tedy nezměnil a nynější nárůst celkové poptávky byl způsoben výhradně renegociacemi.
Z hlediska sektorů dominovaly stejně jako v posledních třech čtvrtletích čisté realizované poptávce výrobní společnosti, které zaujaly více než 60 % všech transakcí, následovaly logistické společnosti s 23 %.
Ceny nájemného se stabilizují
Po růstu nájemného v posledních dvou letech se ceny v nejvýznamnějších lokalitách na trhu mírně snížily. Aktuální výše prime rent v Praze se pohybuje podobně jako v předchozím čtvrtletí v rozmezí 7,50–7,80 €/m2/měsíc. „Tento vývoj ukazuje posun ke stabilizaci nájemného na trhu po období rychlého růstu. Očekáváme, že tento trend bude pokračovat a že se nájemné v Praze v nejlepších kategoriích v dohledné době ustálí na úrovni kolem 7,00–7,50 €/m2/měsíc. Regiony mimo Prahu představují odlišný příběh a určitý prostor pro růst nájemného se zde stále nachází,“ komentuje Josef Stanko.
Spekulativní výstavba může dále ovlivnit trh
Trh by mohl ještě významněji ovlivnit rostoucí podíl spekulativní výstavby. V první polovině roku 2023 developeři spekulativní výstavbu zvyšovali, ve 2. čtvrtletí se podíl spekulativní výstavby zvýšil o 4 % na 38 %. „Podle našeho názoru ale zvyšující tempo spekulativní výstavby pravděpodobně nevydrží, pokud budou přetrvávat nepříznivé ekonomické podmínky. Vždy je dobré mít na paměti, že průmyslové nemovitosti jsou mnohem flexibilnější než jiná aktiva v sektoru nemovitostí. Rychle reagují na příznivé i nepříznivé podmínky na trhu,“ doplňuje Josef Stanko.