Martin Šumera: Většina současné poptávky po skladových prostorech přichází od výrobních firem
Jednou z aktuálních tendencí na českém trhu průmyslových nemovitostí je nárůst tzv. šedé neobsazenosti, kdy většina logistických firem disponuje volnou kapacitou, velkoobchodní společnosti zmenšují svoje skladové zásoby nebo výrobní firmy zefektivňují svoje externí sklady. „Tento trend očekáváme i pro nadcházející období a bude tím ovlivněna i poptávka po nových prostorech a nové výstavbě,“ říká Martin Šumera, partner společnosti Space Brokers. V rozhovoru pro portál Systémy Logistiky přibližuje i další výzvy a příležitosti na současném trhu průmyslových realit.
Jaký vývoj očekáváte v příštím roce na tuzemském trhu průmyslových nemovitostí, zejména v případě skladových prostor? Například jak se podle vašich odhadů bude rámcově vyvíjet výše nájemného, míra neobsazenosti nebo nová výstavba?
Trh průmyslových nemovitostí reaguje na vývoj ekonomické situace v ČR, kde panují dozvuky vysoké inflace, snížení koupěschopné poptávky a spotřeby domácností. Do toho se silně promítá i nejistota dalšího vývoje a nové trendy v doposud hlavním segmentu výrobní aktivity v ČR, a tím je automobilový průmysl. Pokles poptávky, resp. aktivity na trhu je znatelný od začátku letošního roku. Tento vývoj se zatím nepromítl do růstu míry neobsazenosti prostor, kdy jsou většinou uzavírány dlouhodobé nájemní smlouvy. Co ale hmatatelně pociťujeme, je nárůst tzv. šedé neobsazenosti, kdy většina logistických firem disponuje volnou kapacitou, velkoobchodní společnosti zmenšují svoje skladové zásoby, výrobní firmy zefektivňují svoje externí sklady apod. Tento trend očekáváme i pro nadcházející období a bude tím ovlivněna i poptávka po nových prostorech a nové výstavbě. Hladina nájemného se v posledních dvou kvartálech stabilizovala, v některých lokalitách již došlo i k mírnému poklesu. Co by mohlo ovlivnit výši nájemného, je případný nárůst neobsazenosti a dále pak pokles úrokové míry, což by zlevnilo novou výstavbu a mohlo poptávku znovu nastartovat.
V čem podle vás kromě již zmíněného nyní spočívají hlavní příležitosti, výzvy i rizika na trhu průmyslového developmentu?
Mezi další důležité faktory jistě patří klesající konkurenceschopnost naší ekonomiky především vůči Polsku. Jedná se například o rychlost výstavby, nedokončenost páteřní dálniční sítě, nízkou nezaměstnanost a růst mzdových nákladů a podobně. Dále je potřeba zmínit nedostatek vhodných pozemků (greenfieldů i brownfieldů) pro novou výstavbu spojených s restrikcemi ze strany státu (bonita půdy).
Automobilový průmysl a e-commerce, tedy dvě odvětví, které v minulých letech táhly poptávku po logistických a skladových prostorech, čelily v poslední době problémům. Segment automotive zasáhl například nedostatek polovodičových čipů, mnohé e-shopy zase zaznamenaly pokles tržeb. Zaznamenali jste sníženou poptávku firem z těchto dvou odvětví po logistických prostorech? A jak se tato poptávka bude podle vás vyvíjet v následujících měsících?
Obou segmentů, dřívějších tahounů poptávky, se výše zmíněné vlivy razantně dotkly. V oblasti e-commerce došlo k zastavení řady projektů a tyto firmy velmi často nabízejí prostory částečně do podnájmu. V oblasti automotive vnímáme určitou nejistotu z dalšího vývoje, ale i přesto se především v severních Čechách realizovalo několik zajímavých projektů – sklady náhradních dílů a podobně. Zaznamenali jsme i určitou vlnu relokací výrobních aktivit ze západní Evropy.
Která odvětví mají podle vašich zkušeností – nebo i konkrétních dat – aktuálně „našlápnuto“, tedy jsou výrazně na vzestupu? Mají firmy z těchto odvětví případně specifické požadavky na prostory pro logistiku?
Většina současné nové poptávky přichází od výrobních firem, které buď relokují své aktivity ze západní Evropy nebo do ČR přesouvají své distribuční sklady. Tento trend je velmi patrný v Ústeckém, Plzeňském a Karlovarském kraji.
A které tuzemské regiony může v blízké budoucnosti čekat boom týkající se výstavby dalších průmyslových nemovitostí?
Výstavba ve větším rozsahu je očekávaná především v oblastech, kde se dokončují nové dálnice, tedy Jihočeský kraj, dále oblast Pardubic a Hradce Králové, kdy se tato oblast po dokončení D35 může stát atraktivní alternativou pro regionální distribuci.
Jedním z klíčových trendů současnosti je zaměření na ESG a udržitelnost. Předpokládáte, že důraz na tyto oblasti nadále poroste, a pokud ano, jakým způsobem?
Průmysloví developeři na tento trend jednoznačně reagují. Je v jejich zájmu stavět haly, které budou dlouhodobě udržitelné. Průmyslová hala je vlastně investiční produkt a je nutné zajistit, aby si svoji tržní hodnotu udržela po dobu své životnosti. Developeři tak stále ve větší míře osazují haly solárními elektrárnami, tepelnými čerpadly, pracují s dešťovou vodou nebo staví na brownfieldových pozemcích. A tento trend se bude nadále rozvíjet.
Připravil: David Čapek
