Tomáš Míček: Transformace brownfieldů umožňuje vytvářet inovativní podnikatelské parky

V letošním roce vstupuje na český trh průmyslového developmentu nový ambiciózní hráč. Jde o společnost Equs, za jejímž založením stojí Tomáš Míček, dlouholetý vrcholový manažer v segmentu průmyslových realit, a také investorská a developerská skupina Ungelt Group. Právě s Tomášem Míčkem hovořila redakce Systémů Logistiky mimo jiné o příležitostech, výzvách i rizicích na současném realitním trhu. Jako vůbec první jsme se dozvěděli o chystaném developerském projektu firmy Equs v Ostravě Stonavě, kde na revitalizovaném brownfieldu vznikne nová průmyslová zóna.

Můžete přiblížit důvody, které vás vedly k založení nového průmyslového developera? Do jaké míry bylo rozhodování o založení firmy komplikované?

Tím hlavním důvodem byly moje dlouholeté zkušenosti z vrcholového managementu předních průmyslových developerů, které mi zajistily cenné znalosti a dovednosti v tomto odvětví. Za druhé to bylo zázemí skupiny Ungelt Group, s níž jsme tuto společnost založili, která má na českém trhu více než 30 let zkušeností jako investor a developer nemovitostí. Kombinace těchto faktorů nám dává silnou pozici a schopnost stát se respektovaným investorem, developerem a vlastníkem průmyslových nemovitostí. Jedinou, avšak drobnou, pochybností před konečným rozhodnutím bylo silné konkurenční prostředí na trhu průmyslového developmentu, ale naše přesvědčení o potenciálu tohoto odvětví v České republice a Evropě nakonec převážilo, a tak jsme se nakonec rozhodli tuto výzvu přijmout.

Jaké jsou či budou podle vás silné stránky společnosti Equs? V čem naopak můžou být její „slabiny“?

Silnými stránkami společnosti Equs jsou naše dlouholeté zkušenosti, stabilní zázemí Ungelt Group a pečlivý výběr lokalit pro naše projekty. Jsem přesvědčen, že naší silnou stránkou je také naše schopnost flexibilně reagovat na požadavky zákazníků, ať se to týká velikosti projektu, lokality nebo nastavení obchodní spolupráce. Nejsme a ani nechceme být korporace s mnoha schvalovacími stupni. Případné „slabiny“ mohou tedy spíše vyplynout z komplikací danými povolovacími procesy v České republice a konkurencí v některých lokalitách. Jsme nicméně odhodlaní těmto výzvám čelit a doručit našim zákazníkům slíbenou hodnotu.

Mohl byste stručně přiblížit vaše chystané developerské projekty ve Světlé nad Sázavou a Lovosicích?

Obě lokality spojuje využití pro lehkou výrobu a logistiku.

Lovosice pro mě vždy znamenaly „periferii Prahy“, i když se tomu před časem kolegové z branže vysmívali. Projekt, který jsem v Lovosicích již realizoval, tento předpoklad jen potvrzuje. Náš pozemek navíc disponuje jedinečným umístěním přímo u kruhového objezdu, pár minut od dálnice D8. Myslím, že více není třeba dodávat.

Equs Park Světlá je umístěný nedaleko další dopravní tepny – dálnice D1. Obrovskou výhodou je již vydané stavební povolení na dvě budovy o výměře 44.000 metrů čtverečních a lokalita v neposlední řadě skýtá dostatek pracovní síly.

Jako společnost Equs chceme naším zákazníkům přinést síť lokalit, abychom tak mohli společně růst, spolupracovat a naplnili motto: „We are here to achive your real estate goals“.

Často se dnes mluví o tom, jak je v Česku – narozdíl třeba od Polska – celé stavební řízení včetně veškerých povolovacích procesů pomalé a neflexibilní. Jak vidíte situaci vy?

Bohužel bych musel citovat své kolegy z oboru. Ano, stavební řízení a povolovací procesy v Česku jsou tristní. Zlepšení této situace (zhoršení už asi není možné) je klíčové nejen pro rozvoj průmyslového developmentu, ale pro rozvoj celé naší země. Jedinou cestou, jak celý proces zjednodušit a tedy urychlit, je digitalizace administrativního procesu. V zahraničí je mnoho pozitivních příkladů, ze kterých bychom si měli v České republice vzít příklad, ale my bohužel již 30 let hledáme „českou cestu“. Samostatnou kapitolou je umožnit obcím svobodněji rozhodovat o jejich budoucím rozvoji, a tedy čerpat výhody plynoucí z developerských projektů v maximální míře.

Právě nemožnost predikovat časový rámec výstavby odrazuje vstup některých investorů.

Plánujete revitalizovat brownfieldy? Nakolik je to podle vás obtížné?

V revitalizaci brownfieldů je dozajista jedna z hlavních cest, jak v budoucnu realizovat projekty. Jako konkrétní příklad mohu uvést náš projekt v Ostravě Stonavě. Tento 35hektarový areál, kdysi zázemí pro černouhelný důl 9. květen, je nyní v procesu přeměny na moderní průmyslovou zónu. Úkol revitalizace brownfieldů může být skutečně náročný a potíže s jejich konverzí spočívají především v několika klíčových aspektech.

Zaprvé, stav brownfieldů má často daleko k ideálu a k obnově infrastruktury a zařízení na moderní úroveň jsou zapotřebí značné investice. To je nejen finanční, ale také logistická výzva, neboť vyžaduje pečlivé plánování a realizaci.

Zadruhé mohou představovat výzvu regulační a environmentální aspekty. V areálech brownfieldů se může vyskytovat historická kontaminace nebo jiné environmentální problémy, které je třeba řešit v souladu s platnými předpisy. Z tohoto důvodu může být procházení povolovacím a schvalovacím procesem časově náročné a složité.

My však tyto výzvy vnímáme zároveň jako příležitosti. Transformace brownfieldů nám umožňuje nejen regenerovat oblasti, ale také vytvářet inovativní podnikatelské parky, které slouží našim zákazníkům. Uplatňujeme ekologický přístup, zavádíme moderní technologie a procesy, abychom snížili naši ekologickou stopu, a investujeme do obnovitelných zdrojů energie přímo v areálu.

Revitalizace brownfieldů navíc nabízí příležitosti pro místní komunitu, protože přispívá k regeneraci oblasti, vytváří pracovní místa a podporuje hospodářský rozvoj. V případě Ostravy Stonavy jsme přesvědčeni, že tento projekt má velký potenciál pro možnost umístění tzv. „big boxů“ a nabídky projektů „Build-to-suit“, ale také „Build-to-own“ řešení.

Z této nové lokality v našem portfoliu máme velkou radost i proto, že jsem hrdým lokálním patriotem a rád se ke svým kořenům hlásím. Jsme si vědomi potenciálu, který má tento region a důkazem jsou i projekty našich konkurentů v této části České republiky.

Které příležitosti na jedné straně a rizika na straně druhé přinese podle vás vývoj na trhu průmyslového developmentu v blízké budoucnosti, řekněme v příštím roce až dvou letech? 

Všude čteme o poklesu poptávky a hrozbách, které s sebou může přinést zastavení hospodářského růstu například pro nás v tak důležitém Německu. Právě v této době by jistě poptávku podpořilo systémové řešení ze strany státu, protože proces povolování je u nás složitý. To už bych se ale opakoval.

Nicméně kdybych nevěřil v příležitosti, neseděl bych tu jako ředitel nově vzniklé společnosti zabývající se průmyslovým developmentem. Riziko vidím zejména v netrpělivosti a přehnaném očekávání. Jestli nám něco období tzv. „covidu“ ukázalo, je, že průmyslový development z něho vyšel jako vítěz. Je tu další krize, způsobená mnoha dalšími vlivy, a i když naše odvětví teď nehraje prim, tak to neznamená, že v dlouhodobém výhledu se na něj nemůžeme spolehnout. Teď nestačí nádech výdech a napočítat do deseti. Já napočítám do sta.

Připravil: David Čapek
Foto: Equs