Neobsazenost mírně vzrostla, na trh průmyslových realit doléhá zpomalení poptávky
Celková nabídka moderních průmyslových prostor dosáhla v prvním čtvrtletí letošního roku 11,87 milionu metrů čtverečních. Poptávka po průmyslových prostorách zpomalila, hrubá realizovaná poptávka činila 160.400 metrů čtverečních. Na konci prvního kvartálu bylo v České republice ve výstavbě zhruba 0,92 milionu metrů čtverečních průmyslových ploch. Míra neobsazenosti se oproti předchozímu čtvrtletí zvýšila o 28 bazických bodů na úroveň 2,0 %. Údaje o trhu se skladovými a výrobními nemovitostmi přináší ve své pravidelné zprávě Industrial Research Forum (IRF).
„Navzdory mírně se zvyšující míře neobsazenosti a nízkému objemu realizované poptávky v prvním čtvrtletí roku 2024 úrovně nájemného na hlavních trzích stále vykazují odolnost a korekce směrem k předcovidovým úrovním se nekoná. První signály konkurenceschopnějších nájmů se na trhu objevují, ale zatím pouze u konkrétních obchodních případů v oblastech s celkově slabší poptávkou. Hlavní příčiny vysokého nájemného jsou většinou spojeny s vysokými úrokovými sazbami a očekáváným výnosy,“ vysvětluje Robert Sgariboldi, vedoucí oddělení pronájmu průmyslových nemovitostí ve společnosti iO Partners. „Do budoucna předpokládáme, že neobsazenost bude postupně růst, a pokud se poptávka v průběhu roku 2024 nezvýší, můžeme očekávat mírnou korekci nákladů na nájemné, ale pravděpodobně ne ve výrazné míře,“ dodává.
Členy IRF, které si klade za cíl poskytovat úplná, přesná a transparentní data o vývoji českého trhu se skladovými a výrobními nemovitostmi, jsou společnosti CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield a iO Partners.
Celková nabídka
Celková plocha moderních průmyslových prostor určených k pronájmu v České republice dosáhla 11,87 milionu čtverečních metrů. Na trh bylo dodáno celkem 148.100 metrů čtverečních skladových ploch v 10 průmyslových parcích. To představuje 32% pokles ve srovnání se stejným obdobím loňského roku a pokles o 48 % ve srovnání s předchozím čtvrtletím. V době dokončení bylo přibližně 89 % projektů již předpronajato.
Největší dokončenou průmyslovou halou v prvním čtvrtletí roku 2024 byla nová budova v Panattoni Parku Cheb East (60.600 m²), která byla v době dokončení plně pronajata nezveřejněné výrobní společnosti. Druhým největším dokončeným projektem bylo rozšíření Contera Parku Ostrava D1 (21.600 m²), které bylo částečně pronajato maloobchodní společnosti Sportisimo. Třetí největší dokončený projekt se nachází v CTParku Ostrava Poruba (11.300 m²) a byl pronajatý distributorem léčivých přípravků ViaPharma.
Projekty ve výstavbě
Na konci prvního čtvrtletí roku 2024 bylo ve výstavbě celkem 918.100 m2 skladových a výrobních prostor, což představuje 3% pokles oproti předchozímu čtvrtletí a 26% pokles ve srovnání se stejným obdobím minulého roku. Téměř 35 % z celkové plochy ve výstavbě se nachází v Karlovarském kraji, následuje Praha a Středočeský kraj s podílem 18 % a Plzeňský kraj s podílem 11 %.
Podíl spekulativní výstavby klesl na 25 %. V průběhu 1. čtvrtletí 2024 byla zahájena výstavba 138.100 m2 moderních průmyslových prostor, přičemž téměř 39 % těchto prostor je na spekulativní bázi.
Realizovaná poptávka
Hrubá realizovaná poptávka (včetně renegociací) dosáhla v uplynulém čtvrtletí 160.400 m2. To představuje významný pokles ve srovnání s předchozím čtvrtletím (-62 %) i se stejným obdobím minulého roku (-53 %). Podíl renegociací se oproti předchozímu čtvrtletí snížil o 3 procentní body, ale stále představoval největší podíl na celkové hrubé realizované poptávce (36 %).
Čistá poptávka činila v prvním čtvrtletí roku 2024 celkem 100.000 m2, což představuje mezičtvrtletní pokles o 60 % a meziroční pokles o 63 %. Ve srovnání s pětiletým čtvrtletním průměrem je tento výsledek o 65 % nižší.
Významné pronájmy v rámci poptávky
Největší novou transakcí v prvním čtvrtletí roku 2024 byl předpronájem v Garbe Parku České Budějovice o velikosti 29.500 m2, který podepsala nezveřejněná společnost z automobilového průmyslu. Druhá největší nová realizovaná transakce byla podepsána v Prologis Parku Pilsen-Štěnovice, kde si nezveřejněná logistická společnost pronajala celkem 11.800 m2. Třetí největší novou transakcí se stal předpronájem v CTParku Prague North, který podepsala logistická společnost Fulfillment na celkovou plochu 8400 m2. Největší renegociaci (12.400 m2) v prvnímu kvartálu uzavřela společnost CzechPak Manufacturing v industriálním areálu CTPark Teplice.
Neobsazenost
Na konci prvního čtvrtletí roku 2024 dosáhla míra neobsazenosti v České republice 2,0 %, což představuje mezičtvrtletní nárůst o 28 bazických bodů. Ve srovnání s 1. čtvrtletím roku 2023 míra neobsazenosti vzrostla o 79 bazických bodů. Celkově je na trhu v současné době 241.000 m2 moderních průmyslových prostor připravených k okamžitému nastěhování. Jedná se o největší objem od 1. čtvrtletí 2021, kdy bylo na trhu k dispozici téměř 270.000 m2 prostor dostupných k okamžitému pronájmu. Neobsazenost průmyslových skladových prostor v Praze a Středočeském kraji je nižší než celostátní míra a na konci 1. čtvrtletí 2024 dosáhla 1,5 %.
Nájemné
Nejvyšší dosahované nájemné průmyslových a logistických nemovitostí (tzv. prime headline) v České republice bylo v prvním čtvrtletí roku 2024 stabilní a dosáhlo úrovně 7,50–7,70 eur/m2/měsíc. Ve vybraných lokalitách mimo Prahu nájemné následuje podobný vývoj, momentálně na úrovni okolo 5,70–6,60 eur/m2/měsíc. Výše nájemného za kancelářské vestavky dosahuje 9,50–12,50 eur/m2/měsíc. Obvyklá výše servisních poplatků se pohybuje mezi 0,75–1,00 eur/m2/měsíc.
Ilustrační foto: CTP (na snímku CTPark Ostrava Poruba)