Renegociace nájemních smluv: Na co si dát pozor
Tištěné Systémy Logistiky 210/2024 publikovaly článek o renegociacích nájemních smluv na skladové či výrobní haly. V následujícím příspěvku přinášíme odpovědi na otázku: Na co by měli uživatelé skladových prostor brát při renegociaci zvláštní zřetel? Odpovědi řadíme abecedně podle příjmení respondentů a respondentek.
Jan Andrus, head of leasing, P3 Logistic Parks v České republice
Cena nájmu není to jediné, co vzít při úvahách o dalším působení na dobré adrese v potaz. Do kalkulací vstupují servisní poplatky, energie, ale také cena pracovní síly, která je jiná v Praze a jiná na druhém konci republiky. Kromě ceny práce jde ale také o její dostupnost. V případě stěhování tak nájemci musí počítat nejen s náklady na stěhování, ale také s rizikem, že kvůli tomu přijdou o dlouhodobé zaměstnance. Riskovat, že nebudou mít zdroj volné pracovní síly, respektive, že volné pracovní pozice musí nejprve znovu obsadit a pak zaškolit, to není pro každého. Stojí to čas a peníze. Změnou lokality se tedy možná dá uspořit na nájemném, ale také se může stát, že pro budoucí vývoj víc ztratíte.
Alice Bílková, obchodní ředitelka, GLP
Pronajímatelé se snaží stanovit nájemné, které reflektuje tržní hodnotu bez výkyvů, přičemž indexace je klíčovým nástrojem k dosažení tohoto cíle. Je proto vhodné, aby klienti při vyjednávání brali tento fakt v úvahu. Pokusy o vyjednávání pevné míry indexace často nevedou k úspěchu, protože pronajímatelé musí být schopni pružně reagovat na dynamiku trhu. V proměnlivém ekonomickém prostředí proto nejsou většinou ochotni přistoupit na rigidní podmínky.
Chce-li klient ušetřit čas i finanční prostředky spojené s údržbou pronajatého prostoru, je rozumné s pronajímatelem uzavřít dohodu o komplexní údržbě a správě. Pronajímatelé obvykle disponují lepšími zdroji a zkušenostmi potřebnými pro efektivní údržbu a mohou tak efektivně reagovat na měnící se potřeby. Komplexní údržba a správa je obvykle pro nájemce výhodnější oproti realizaci údržby svépomocí, která je může navíc vyjít podstatně dráž.
Jan Hřivnacký, vedoucí pronájmů nemovitostí, CBRE
Základem je začít včas a hlídat si důležité termíny ve smlouvě. Následně by měli nájemníci dobře zvážit své budoucí plány, udělat si kvalitní analýzu aktuální smlouvy a optimálně probrat svou situaci s někým, kdo jim bude schopný relevantně poradit ohledně aktuální situace na trhu. Ačkoli to zní jako velmi obecná pravidla, případy z praxe nám ukazují, že jsou naprosto zásadní. Příkladem může být klient, který začal řešit renegociaci pozdě a zároveň si nepohlídal smlouvu. Zjistili jsme, že měl možnost automaticky smlouvu prodloužit za stávajících podmínek, ale neposlal žádost o prodloužení včas. To ve finále znamenalo velmi výrazné navýšení nájmu.
Příkladem opačného rázu je klient, který nás požádal o pomoc s přejednáním s tím, že může nájem předčasně ukončit. Již po pěti minutách jsme věděli, že podmínky, které má v současné smlouvě, jsou aktuálně na trhu nedosažitelné, a doporučili jsme se smlouvou nic nedělat. Tím chci demonstrovat, že dobrá znalost trhu může ušetřit hodně času i peněz.
Matěj Indra, vedoucí oddělení pronájmu průmyslových nemovitostí, 108 Real Estate
Zaprvé je velmi důležité dobře znát podmínky stávající nájemní smlouvy. Znát termíny, kdy nájemní smlouva končí, jak dlouho před jejím koncem nejpozději oznámit pronajímateli zprávu o pokračování nájemního vztahu, zda smlouva umožňuje prodloužení o konkrétní časové období za stávajících podmínek či zda je nutné jednat o nových nájemních podmínkách a podobně.
Před započetím jednání o prodloužení nájemní smlouvy doporučujeme mít 100% přehled o případných alternativních řešeních v daném regionu, o aktuálních tržních podmínkách v konkurenčních projektech, o technickém standardu alternativních prostor a také si jasně určit cíle, kterých chceme přejednáním podmínek dosáhnout. Zda jde pouze o komerční nastavení nových podmínek, anebo zda je nutné upravit i provozní a technické podmínky – standard, dispozice, ESG politika a tak dále.
Vzhledem ke komplexnosti procesu renegociace doporučujeme využít podporu odborného poradce, jehož zapojení vede k dosažení těch nejvýhodnějších tržních podmínek. Konzultanti zároveň disponují kompletními daty o trhu, na jejichž základě nájemce získá jistotu, že volí to nejlepší možné řešení.
Laurent Jechoux, obchodní ředitel, Contera
Nájemci by měli v první řadě vyhodnotit a porovnat své aktuální podmínky s těmi tržními, aby zjistili, zda mají dostatečný vyjednávací prostor. Dále musí vzít v potaz náklady, jež jsou spojeny se stěhováním spolu s rizikem ztráty zaměstnanců v případě relokace. Ve většině případů bývá snaha obou stran najít kompromisní dohodu, obzvlášť když jejich vztah je dlouhodobý, korektní a pozitivní. Nad relokací se uvažuje v momentu, pokud nájemce potřebuje menší nebo větší prostor, jejž pronajímatel nedokáže nabídnout.
Jiří Kristek, vedoucí pronájmu průmyslových ploch a nákupních parků, Cushman & Wakefield
Každý nájemce má jiné nároky a požadavky na prostory, především by měl zvážit, jestli jim stávající prostory vyhovují či potřebují nějakou modifikaci (zvětšení, zmenšení, úpravy uvnitř skladu, zlepšení podmínek pro zaměstnance či technického stavu budovy, potřebu „zelenější“ budovy/certifikace apod.). Toto je dobré zmínit při renegociaci hned na začátku, aby bylo možné vše začlenit do nové dohody a podmínek budoucího nájmu.
Petr Narwa, head of transaction & consulting services, Prochazka & Partners
Při jednání o nájemní smlouvě na skladovací nebo výrobní prostor je zásadní dbát na několik klíčových bodů, které mohou mít významný dopad na dlouhodobé podmínky nájmu. Jedním z klíčových faktorů je délka smlouvy. Pronajímatelé často usilují o dlouhodobé smlouvy trvající 5–10 let, což může být pro nájemce rizikové, zejména pokud jsou nájmy vázány na inflační ukazatele. Při delších smlouvách s otevřenou inflační doložkou může v druhé polovině nájmu nastat problém s výší nájmu. Na druhou stranu, krátkodobé smlouvy (1–3 roky) bývají méně obvyklé.
Inflační doložky jsou dalším důležitým hlediskem. Zatímco starší smlouvy mohou mít fixní indexaci (1,5–2,5 %), současní pronajímatelé preferují otevřené indexy eurozóny (HICP, MUICP) nebo český index spotřebitelských cen, což může být pro nájemce nevýhodné. Proto je klíčové vyjednávat tzv. zastropování, které limituje vliv inflace na nájemné.
Dalším bodem k projednání je nové ručení výše nájmu. Je podstatné jasně stanovit, jaká opatření lze přijmout v případě změny nájemného, a to buď při renegociaci smlouvy, nebo jako možnost v případě nutnosti stěhování. Možnost budoucí expanze či kontrakce prostoru je důležitá pro růst nebo změnu potřeb nájemce. Některé smlouvy mohou obsahovat klauzule jako ROFR (right of first refusal) umožňující nájemci nabýt sousední prostory v případě uvolnění nebo break option umožňující ukončení smlouvy dříve, než je původně plánováno (typicky smlouvy na 10 let a možnost ukončit po pěti letech, nebo na pět let s variantou ukončit po třech letech). Dalším významným aspektem je atraktivita pobídek včetně nájemních prázdnin, investic do objektu ze strany pronajímatele a poplatků za další prostory (parkování, dvůr atd.).
ASTI (above standard tenant improvement) zahrnuje dodatečné úpravy prostoru nad standardní úroveň. Klíčové je vyhodnotit reálnou cenu těchto prací a koordinační poplatky (5–6 % maximum) i do budoucna, aby se nájemce vyhnul přeplácení v budoucnosti. ASTI by nemělo podléhat inflační doložce, protože marže má pronajímatel již v úroku a v koordinačním poplatku.
Navrácení prostoru do původního stavu je důležité při ukončení smlouvy. Je nutné jasně definovat původní stav a opotřebení a zvážit možnost alternativního tendru pro ověření cen. Podstatné je také projednat servisní poplatky a jejich rozsah včetně toho, za co zodpovídá a platí pronajímatel a co nájemce, a zda jsou zahrnuty daně z nemovitosti a pojištění.
V dnešní době se také často řeší otázka fotovoltaických elektráren (FVE) a příslušných benefitů. Je klíčové stanovit, kdo instaluje FVE a jaký bude benefit z energie získané z těchto zařízení. V méně obvyklých případech pronajímatel pronajme střechu a zařízení instaluje nájemce.
Vojtěch Peřka, senior business developer, CTP ČR
Pole mých zkušeností hodně záleží na typu projektu, ale určitě bych nepodceňoval ESG prvky u budov a také celkové náklady na provoz skladu. Dobré je myslet i na možnost růstu v dané lokalitě v určitém časovém výhledu. A v neposlední řadě představuje důležitý prvek kvalitní a zdravé prostředí pro zaměstnance.
Robert Sgariboldi, vedoucí týmu průmyslových nemovitostí, iO Partners
Hlavním bodem je rozhodně dostatek času na celý proces – aktuálně doporučujeme optimálně 18 měsíců před vypršením stávající nájemní smlouvy. V takovém případě má uživatel dostatek času na analýzu všech vhodných alternativ a na jednání se stávajícím pronajímatelem i s těmi alternativními o možných podmínkách spolupráce.
Technický stav budovy je pak dalším bodem, který do jednání vstupuje, poslední dobou pak se stále zřetelnější otázkou udržitelnosti. Především v okolí Prahy je mnoho průmyslových hal již starších než 20 let a nové ESG podmínky mnoho z nich nesplňuje. Uživatel tedy neřeší jen místo, čas a cenu, ale i v případě „standardních logistických hal“ i další kritéria, která mohou některé varianty z dlouhodobého hlediska diskvalifikovat.
Do stávající haly je většinou vlastník v případě prodloužení pronájmu ochotný investovat za účelem zvýšení jejího technického i ESG standardu, ale především ESG technologie někdy není možné do existujících hal instalovat z důvodu konstrukčních omezení (nosnost střechy, konstrukce samotné haly atp.). Každá budova se tak analyzuje samostatně, a i na tento proces je tedy potřeba dostatek času.
Text: Stanislav D. Břeň
Ilustrační snímek: Skladon
