Komentář: Rok 2023 bude náročný, pro trh nemovitostí ale přinese nové příležitosti

„Realitní investiční trh ovlivňují a budou ovlivňovat i v roce 2023 zvýšená inflační očekávání a nárůst úrokových sazeb, které zdražují realitní financování. To nutně vede ke zvýšení očekávaných výnosů. Na většině evropských trhů již došlo napříč sektory k posunu výnosových měr směrem nahoru. Dle partnerské BNP Paribas Real Estate lze ještě očekávat i v roce 2023 určitou cenovou korekci u některých typů aktiv na vybraných trzích. Stabilizace se očekává v druhé polovině roku, kdy by také mohlo dojít k oživení investic,“ píše ve svém komentáři Lenka Šindelářová z investičního oddělení realitně-poradenské společnosti 108 Agency.

Aktuálně se nachází většina trhů ve fázi „hledání ceny“. Na českém trhu od léta přetrvává situace podobná tanečnímu parketu, kdy kupující sedí na jedné straně a prodávající na druhé a čeká se, kdo první vstoupí na parket. Index spotřebních cen by letos dosáhne 15,8 % dle predikce ČNB a minimálně v první polovině roku 2023 by měla inflace zůstat dvouciferná.

Průmyslové prostory: návrat k normálu

Zatímco nájemné v kancelářích v Evropě rostlo letos mírně, nájemné v segmentu logistiky zaznamenalo nárůsty významné, především ve Velké Británii (+ 59 % v oblasti Londýn Heathrow) a střední a východní Evropě v Polsku (přes 30 %), v České republice (21 %). V příštím roce již neočekáváme tak výrazný nárůst, spíše stabilizaci nájemného. To aktuálně dosahuje pro top projekty v nejlepších lokalitách až 7,50 eur/m²/měsíc.

Vlivem zhoršené ekonomické situace lze předpokládat ochlazení poptávky v určitých segmentech trhu. Firmy ovšem budou více tlačeny do optimalizace a zefektivňování svých provozů, což může přinést příležitosti a poptávku po prostorách. Neočekáváme výrazný nárůst neobsazenosti, která se v ČR aktuálně pohybuje kolem 1 % a poptávka nadále převyšuje výstavbu nových prostor.

Výnosová míra se letos zvýšila nejvíce na nejlikvidnějších trzích ve Velké Británii, následované Francií a Německem. Na menších a méně likvidních trzích byly nárůsty výnosových měr mírnější, a to kvůli zamrznutí investiční aktivity. Přecenění a další posun výnosových měr se očekává i v roce 2023. Podobně jako u kanceláří je posun v evropském průměru odhadován v řádu cca 30 bazických bodů.

ESG a dopad na hodnotu nemovitostí

Starší nemovitosti s očekávanými vyššími náklady na rekonstrukci, zateplení a zvýšení energetické účinnosti budou pociťovat silnější tlak na zohlednění nižší míry udržitelnosti a plnění kritérií ESG v hodnotě nemovitosti. Naopak, odolnější vůči cenovým výkyvům budou „prime“ a udržitelné nemovitosti v dobrých lokalitách.

Autorka: Lenka Šindelářová, 108 Agency