Připravujeme se na změnu, s klienty jsme v úzkém kontaktu
Letošní rok byl opět náročný, ale Space Brokers byli úspěšní. „V roce 2022 se nám podařilo v ČR a SR uzavřít 43 transakcí o celkové ploše 207.000 metrů čtverečních,“ říká partner společnosti Martin Šumera. Zároveň upozorňuje, že příští rok přinese mnoho výzev.
Letos byla v ČR pokořena hranice deseti milionů metrů čtverečních moderních průmyslových prostor. Jak byste dále charakterizovali trh s průmyslovými nemovitostmi?
I přes všechny nepříznivé ekonomické a politické okolnosti se letošní rok zařadí mezi nejúspěšnější, a to jak z pohledu realizované poptávky, tak i nové výstavby. Všichni hráči na trhu jsou však v určitém očekávání, co přinese další období. Těch hrozeb, které na nás mohou dolehnout, je řada. Pro oblast výroby a logistiky to je především růst cen energií a očekávané ochlazení české, evropské i globální ekonomiky.
Na přelomu roku budou aktivovány inflační doložky u mnoha nájemních vztahů. Inflace přitom dosahuje téměř dvacet procent. Co to podle vás způsobí na průmyslovém trhu?
Extrémně vysoká inflace bude mít negativní dopady na nájemce i celou ekonomiku. Textace a nastavení inflační doložky byly většinou předmětem dlouhých vyjednávání mezi pronajímateli a nájemci, přičemž požadavky obou stran se velmi lišily. Rozdíly v tom, jak se inflace promítne do nájmu v příštím období mohou být ohromné. V některých nájemních smlouvách najdete nízkou fixní indexaci, jinde jsou nastavené horní limity, v některých případech je sledována inflace v Evropské unie, jinde v eurozóně. V řadě smluv je pak růst nájemného propojený s českou inflací. Může se tak jednoduše stát, že v jednom logistickém parku bude mít jeden nájemce nájem 4,50 eur za metr čtvereční, a jiný 7,50 eur. Pokud tyto dvě firmy soupeří o podobné zákazníky, může být dopad velmi podstatný.
Když zájemce zavítá na váš web www.space-brokers.cz a otevře mapu s disponibilními prostory, zjistí, že máte v nabídce poměrně hodně průmyslových nemovitostí. Přitom podle statistik je neobsazenost například v blízkosti Prahy téměř nulová. Proč tomu tak je? Mýlí se v něčem statistiky?
Statistiky sledují aktuální stav neobsazenosti prostor. Nezohledňují tak například prostory, které jsou rozestavěné. Aktuálně tvoří většinu nemovitostí v naší inzerci i na realitních portálech prostory, které se teprve připravují do výstavby. Můžete zde tak nalézt řadu projektů, kde je dokončení například v prvním kvartálu 2024. Dále se pak objevují nabídky existujících prostor, jež však budou k dispozici za 6–9 měsíců. Jinými slovy aktuálně volných ploch je naprosté minimum, širší nabídka je u objektů, které jsou ve výstavbě. Zde však platí, že většina prostor už je předpronajatá a staví se pro konkrétního nájemce. Pokud klient pracuje s delším časovým horizontem, tak se dá nabídnout široké spektrum možností, protože developeři stále pracují na nových projektech a lokalitách.
O které typy průmyslových prostor je největší zájem?
Na trhu je stále poptávka po malých, takzvaných small business units, i po velkých bigboxech pro logistické i výrobní účely. S kolegy vnímáme, že jsou zájemci o prostory podstatně obezřetnější. U nových pronájmů řadu z nich odrazuje výše nájmu, panuje i obava z energetické náročnosti budovy. Více se řeší otázka indexace nebo možnosti podnájmu.
Jaké transakce se vám letos podařilo realizovat?
V roce 2022 se nám podařilo v ČR a SR uzavřít 43 transakcí o celkové ploše 207.000 metrů čtverečních. Jednalo se o nové pronájmy – Emerge v Mladé Boleslavi, Linde Material Handling v Ostravě, SAG nebo Maurice Ward v Brně, FAST ČR v Holubicích u Brna – i prodlužování stávajících nájemních smluv – MD Elektronik v Plzni, Helicar v Divišově a řada dalších. Kolegové na Slovensku asistovali například společnosti Kuehne+Nagel při přejednání nájemních podmínek v stávajícím projektu v Bratislavě a pro islandskou společnost Marel procesovali akvizici sousední nemovitosti o rozloze 19.000 metrů čtverečních pro rozšíření výroby v Nitře.
Co nového plánujete?
Připravujeme se především na určitou změnu prostředí na trhu. Očekáváme, že se začnou některé prostory předčasně uvolňovat, nájemci budou hledat na část prostor podnájemce, logistické firmy budou mít pravděpodobně více volných kapacit a podobně. Takže i nadále chceme a musíme s klienty zůstávat v úzkém kontaktu, abychom jim dokázali pružně pomáhat i s jejich nestandardními potřebami. Dále se chystáme být aktivnější i v sousedních zemích, především v Polsku a Maďarsku. Všichni se těšíme na nové výzvy.
www.space-brokers.cz
