Developeři v důsledku rostoucích nákladů utlumují spekulativní výstavbu
Pod vlivem rostoucích cen stavebního materiálu, nedostatku kapacit dodavatelských firem i skokového zvýšení nákladů na energie se řada průmyslových developerů rozhodla odložit nebo přibrzdit spekulativní výstavbu industriálních budov. Vzhledem k neutuchající poptávce se tak bude dále otevírat prostor pro růst nájemného, které už v letošním prvním čtvrtletí nejen v atraktivních lokalitách kolem Prahy a Brna přesáhlo v průměru 5 eur za metr čtvereční měsíčně. Informuje o tom kvartální analýza realitně-poradenské společnosti 108 Agency.
Logistické a výrobní nemovitosti, které jsou aktuálně v České republice ve fázi výstavby, dosahují celkového objemu 1,034 milionu metrů čtverečních. Bez předem domluveného nájemce se nyní staví 234 tisíc metrů čtverečních, zatímco zbytek je již předem zasmluvněný. Podle Jakuba Holce, ředitele 108 Agency, tak může v letošním roce dojít k dílčí proměně industriálního trhu, jehož akceleraci nemusejí některé subjekty stačit.
Naprostá většina z 86.254 metrů čtverečních industriálních prostor dokončených v prvním čtvrtletí je dlouhodobě předpronajata nebo doobsazena souběžně s kolaudací. Celková plocha prémiových průmyslových areálů tak přesáhla 9,86 milionu metrů čtverečních. Značný zájem je o skladové a výrobní haly s termínem ukončení výstavby v průběhu letošního roku. I přes rekordní objem průmyslových nemovitostí ve výstavbě je proto už nyní na trhu cítit obava z nedostatku disponibilních prostor. Míra neobsazenosti totiž opět poklesla na současných 1,51 %. Při nezapočítání „shell and core“ prostor činí neobsazenost pouhých 1,28 %, uvádí analýza 108 Agency. Nejvíce volných průmyslových prostor je v současnosti v Plzeňském kraji, Ústeckém kraji a Moravskoslezském kraji, přičemž tyto volné plochy jsou koncentrovány v několika průmyslových parcích.
Hrubá poptávka dosáhla v prvním čtvrtletí 613.344 metrů čtverečních, což je přibližně stejná hodnota jako v předchozím kvartálu. Čistá poptávka pak vykázala 311.953 metrů čtverečních, což je zhruba o 120 tisíc metrů čtverečních méně než ve čtvrtém kvartále 2021. V porovnání s prvním čtvrtletím loňského roku se však jedná o podobný výsledek.
Největší transakcí prvního kvartálu byla podle zmíněné analýzy prolongace a expanze společnosti BJS Czech o velikosti 46 tisíc metrů čtverečních v parku CTPark Humpolec. Druhou největší bylo prodloužení nájemní smlouvy na 37 tisíc metrů čtverečních firmy Jusda Europe v areálu CTPark Pardubice II. Třetí největší transakcí byl předpronájem 36 tisíc metrů čtverečních nespecifikovanou výrobní společností v parku Panattoni Park Pilsen West II.
„Navzdory zpomalení růstu e-commerce a samozřejmě i dopadům války na Ukrajině registrujeme nadále nebývalý zájem firem o pronájmy,“ konstatuje Michal Bílý, analytik 108 Agency, podle kterého ale nájemci musejí počítat s růstem nákladů. Průměrné nájmy v prémiových průmyslových areálech v České republice se pohybují v rozpětí od 4,50 do 5,70 eur za metr čtverečních měsíčně. V hlavním městě ceny atakují dokonce hranici 8,00 eur za metrů čtverečních, což bylo ještě před dvěma lety nemyslitelné. „Kromě nájemného začínají po dlouhé době zdražovat i servisní poplatky zahrnující poplatky za údržbu a správu průmyslového areálu, a to minimálně o 10 %. Celkově tak náklady na provoz firmám rostou nejdynamičtěji za poslední tři roky,“ doplňuje Robert Sgariboldi, vedoucí oddělení průmyslových a logistických pronájmů 108 Agency.
K dalším faktorům, jejichž souběh může vést k proměně českého trhu průmyslových prostor, patří rapidní zdražování prakticky všech vstupů staveb na úrovni developerů. K nim je třeba připočíst i vysokou inflaci. Developeři zejména na růst cen energií reagují četnějším zapojováním obnovitelných zdrojů energie. Zároveň však nelze vyloučit odchod části nájemců pracujících s nižší marží z prémiových lokalit. Podle 108 Agency ale vlastníci a property manažeři velmi rychle nacházejí náhradu, přičemž jde obvykle o firmy z oblasti e-commerce a city logistiky.
Mezi největší aktuálně rozestavěné projekty patří například Panattoni Park Kojetín, Panattoni Park Cheb South, Contera Park Ostrava D1, GLP Park Ostrava Hrušov, VGP Park Olomouc či P3 Ostrava Central. Mezi největší projekty stavěné spekulativně patří VGP Park Olomouc, Garbe Park Chomutov (vizualizace na snímku) a CTPark Brno Líšeň.
Ilustrační foto: Garbe