Petr Narwa, Prochazka & Partners: Ochlazení v průmyslových nemovitostech je na obzoru
Jaká je aktuální situace na trhu průmyslových nemovitostí?
Většina lidí z oboru začíná být přesvědčená, že velmi brzy nastane určité ochlazení. Důvodem je, že v současné době klienti spíše váhají a spekulují na pokles ceny nájmu. Osobně si myslím, že jsme nyní na vrcholu cen a odtud mohou být prakticky dva scénáře – určitý plató efekt, kdy ceny budou stagnovat, anebo půjdou dolů. Osobně bych si vsadil spíše na ten pokles.
Co stojí za těmito obavami, fundamentálně je trh s industriálními nemovitostmi přeci zdravý?
Ano, trh je fundamentálně zdravý, neobsazenost je v podstatě nulová, a stále se staví spekulativně, ale pozorujeme dvě hlavní oblasti, které mohou signalizovat negativní vývoj. Za prvé hodně developmentu nyní probíhá mimo tzv. core market (Praha, Brno, Plzeň) a tam začínáme vidět, že upadá zájem o poptávané prostory (namátkou třeba Cheb, Ostravsko, Jižní a Severní Čechy). Zatímco dříve se takřka zaprášilo po jakémkoliv prostoru, nyní nově vidíme, že jsou na trhu vybrané volné prostory, které jsou v nabídce delší dobu a nikdo je nechce.
A za druhé pokračuje trend podnájmů, kdy nájemce přenechá část svých prostor dalšímu hráči a nabízí mu tím větší flexibilitu či o něco lepší cenu. Ceny podnájmů jsou ale i tak stále vysoké. Problém podnájmů je pak i ten, že drtivá většina z nich je neveřejná a klient se k nim běžně bez zprostředkovatele nedostane. Za neveřejnou nabídkou samozřejmě stojí i reputační obavy těch, kteří prostory nabízejí.
Víme, kdo jsou typově firmy, které prostory k podnájmu nabízejí?
Během covidu neskutečně narostla poptávka po e-commerce službách a ruku v ruce tím rostla i kapacita skladů. Ta začíná být někde nadbytečná a podnájem je ideální způsob, jak se nadbytečných kapacit zbavit bez větších ztrát.
Jak do toho všeho vstupuje inflace?
Celý trh aktuálně žije fenoménem vysoké inflace a valorizačním klauzulím v nájemních smlouvách, díky nimž jsou nájmy „automaticky“ navyšovány. Za poslední dva roky se jedná o nárůst nájmů o 8–12 %, s českou inflační doložkou až o 25 %. To už je obrovský zásah do nákladového portfolia. Nájem tak roste nejen u skladů tzv. kvality A, ale i „horších“ B budov. Do toho se promítají i vyšší měsíční náklady za služby (energie a servisní poplatky mohly vzrůst až o dvojnásobek – z 0.5 až na 1 euro na m2).
Další problém jsou stavební náklady, které také vyrostly skokově, a to se promítá i do cen nájmů, které logicky rostou. S rostoucími cenami za pronájem pak hodně klientů počítá, jestli má cenu brát si další sklad na expanzi. Vzhledem k vyšším cenám to pak častěji nerealizují. Když mají drahý sklad, musí dát dražší službu, anebo si spočítat „cenu za zásoby“ a jestli se to vše stále ještě vyplácí. To vše roztáčí další dílčí inflaci, kterou na konci dne zaplatí spotřebitel.
Ovlivňuje určitá vidina krize na obzoru chuť developerů investovat do zeleného/udržitelného developmentu?
Tzv. zelený development je v dnešní době skoro nutnost, a to hlavně z důvodů legislativního. Všichni developeři staví, což je dobře, dle striktních norem a ESG standardů. Tudíž ano, určitě zažíváme boom zeleného developmentu, který ale navyšuje stavební náklady. Většina nové výstavby cílí na BREEAM Excellent až Outstanding – což má opravdu reálný dopad i na to, že budovy jsou energeticky šetrnější. To se samozřejmě pozitivně promítá i do provozních nákladů.
Dnes je standardem, že každá nová budova plánuje instalaci či přípravu FVE a má jasně danou metodiku, jak usadit FVE panely na střechy. Bohužel s dodatečným zatížením stará zástavba nepočítala, takže tam je to s panely problematické. V některých případech jsme svědky iniciativy nájemců, kteří chtějí vlastní FVE na pronajaté nemovitosti, například pro dobíjecí stanice manipulační techniky. Ale zde dost bohužel narážíme na provozní omezení a neochotu ze strany majitelů. Ale dobré je, že se o těchto možnostech vůbec začíná diskutovat.
Je další možností, jak ušetřit, automatizace a robotizace?
Rozhodně. Velkým trendem začíná být změna mindsetu u automatizace a robotizace a řada provozů se na to dívá a počítá si návratnost projektů. Například Rohlík.cz či Zásilkovna už ukázaly veřejnosti automatizovaný picking a sorting zboží. Ale cestou úspor může být i polo či plně automatizovaný provoz.
Je stále Česká republika přístavem pro zahraniční investice?
ČR a region CEE určitě těží z postpandemického a válečného dopadu krize globálních dodavatelských řetězců a určitým trendem je nearshoring. Na stranu druhou kupříkladu ve srovnání s Polskem jsou základní nájmy v Česku naprosto nekonkurenceschopné. U nás nejdeme pod 5,8 eur/m2 za moderní skladové haly, v Polsku najdete kvalitní sklad i klidně za 4 eura/m2. Kdo proto nemusí být vyloženě v Čechách, tak určitě nevidí důvod, proč by si měl připlácet 40 procent za nájem. Cena pracovní síly vzrostla u nás také, navíc v některých regionech není ani k dispozici, a tudíž i z tohoto hlediska jsme ztratili výhodu oproti západní Evropě.