Robert Sgariboldi: V dostupnosti volných skladů jsou a nadále budou značné regionální rozdíly

Hledání vhodných skladových prostor je především v exponovaných regionech, jako jsou Praha, Brno nebo Plzeň, v současnosti velmi komplikované. „Trh bude zřejmě potřebovat ještě delší dobu na to, aby se stabilizoval a obecně došlo k vyrovnání nabídky a poptávky. Na značné regionální rozdíly si ale již podle všeho budeme muset zvyknout, a to jak u nové, tak u stávající výstavby,“ říká Robert Sgariboldi, vedoucí oddělení pronájmu průmyslových a logistických nemovitostí ve společnosti 108 Agency.

Můžete zformulovat určitá doporučení či rady, jak by měla firma postupovat, když hledá skladové prostory? Například když je potřebuje v horizontu několika týdnů, v řádu měsíců až půl roku nebo třeba do roka i déle?

Najít nové skladové prostory v řádu týdnů je spíše teoretická představa, obzvláště jedná-li se o sklady kategorie „A“. I v případě, že je taková hala prázdná a ihned k dispozici, musí zájemci počítat s dalšími zhruba dvěma měsíci, které jsou potřeba k dojednání a podpisu smlouvy, přípravě prostor atd. Pokud jsou v hale potřeba nějaké stavební úpravy (např. úprava zázemí pro personál), je nutné počítat se zhruba čtyřmi měsíci. Spokojí-li se zájemce s tzv. „béčkovým“ standardem budovy, mohou být jednání rychlejší. V tomto případě se ale jedná o pronajmutí prostor ve stavu, v jakém jsou, bez dalších úprav.

Aktuálně je však nabídka volných prostor, ať už v jedné či druhé kategorii, značně omezená a poptávka po skladových prostorách v Česku vysoce převyšuje nabídku. Míra jejich neobsazenosti poklesla koncem loňského roku až na úroveň 1,63 %, což je historické minimum. V nejexponovanějších lokalitách v okolí Prahy, Brna či Plzně se jejich nabídka rovná prakticky nule.

Zvažuje-li klient pronájem nového skladu postaveného na míru, je nutné uvažovat více faktorů – především pak stav povolovacích procesů (platné územní rozhodnutí, stavební povolení aj.) a stavební připravenost projektu. I v těch nejrychlejších scénářích je v dnešní době developery nejčastěji indikováno dodání budovy do osmi měsíců od podpisu nájemní smlouvy (v případě platného stavebního povolení), přičemž na jednání o smlouvě samotné jsou nejčastěji potřeba dva až tři měsíce. Pokud má projekt pouze územní rozhodnutí, je na dodání budovy potřeba až 12 měsíců od podpisu smlouvy.

V každém případě by měla firma potřebu nových skladových prostor řešit s daleko větším předstihem, než tomu bylo v době „předcovidové“. Poptávka je aktuálně vysoká, dostupných prostor je málo, státní správa ještě nefunguje na 100 %, chybí stavební materiály i pracovní síla. Včasná a profesionální příprava nového skladu je tedy dnes daleko důležitější, než tomu bylo dříve.

Za jakých okolností je tedy vhodnější využít již hotové skladové prostory, například s úpravami dle potřeb dané firmy, a kdy se vyplatí spíše nechat si postavit nový sklad?

Pominu-li časový faktor, jsou to především požadavky na uspořádání a technické možnosti daného prostoru. V případě standardní regálové logistiky nebo překládkového depa pro přepravu zboží, jsou haly mimo výšky a počtů vstupů do budovy více méně identické. Stávající „hotové“ haly lze tak velmi dobře využít s minimálními dodatečnými náklady.

Pokud nájemce pro svůj provoz potřebuje technologicky náročnější úpravy (ať už pro své technologie, provoz nebo povahu skladovaného zboží), bývá vhodnější nová výstavba na míru, protože přestavba skladu pro potřeby nového uživatele může být velmi technicky, časově i nákladově mnohdy velmi náročná. Současně může dojít k různým kompromisům a ústupkům od ideálního řešení – např. výška budovy, zásadní změny jejího uspořádání nebo výměna podlahy ve skladu (třeba z důvodu nosnosti nebo rovinatosti). To jsou všechno velmi technicky i cenově nákladné projekty, které se reálně vyskytují jen ve výjimečných případech.

Předpokládáte, že problém s výrazným nedostatkem volných skladových prostor v ČR bude nadále pokračovat, nebo očekáváte zlepšení situace? 

V současné době pozorujeme zvýšenou aktivitu developerů jak v akvizičních činnostech rozvojových pozemků pro nové lokality, tak i v oblasti spekulativní výstavby. Na sklonku loňského roku bylo rozestavěno rekordních 800 tisíc metrů čtverečních průmyslových ploch, přičemž už v prvním čtvrtletí 2022 očekáváme dokončení zhruba 180 tisíc z nich.

Nadále jsou však patrné velké rozdíly mezi jednotlivými regiony a zlepšení situace (z pohledu dostupných prostor a poklesu nájemného) kupříkladu v Praze a okolí aktuálně nedokážeme predikovat. V Brně je situace obdobná. Naopak v Ostravě nebo v okolí dálnice D5 či v Karlovarském kraji je stále dostatečné množství dostupných projektů a nájemci si mohou vybírat z více srovnatelných alternativ a dosáhnout tedy výhodnějších nájemních podmínek.

Obecný růst cen se ale ještě nezastavil a dle našeho názoru bude v tomto roce nadále pokračovat. Růst nájmů je patrný i u stávajících budov – na trhu jsou momentálně k dispozici např. skladové jednotky ve stávajících areálech v okolí Prahy za 8 eur za metr čtvereční, což je cena, kterou jsme na trhu již léta neviděli, a i tak je o tyto prostory mezi nájemci zájem.

Trh bude zřejmě potřebovat ještě delší dobu na to, aby se stabilizoval a obecně došlo k vyrovnání nabídky a poptávky. Na značné regionální rozdíly si ale již podle všeho budeme muset zvyknout, a to jak u nové, tak u stávající výstavby.

Připravil: David Čapek