Martin Baláž: Nájmy porostou o vyšší jednotky nebo nižší desítky procent
Skladových prostor je nedostatek, a nájmy tedy rostly vloni a porostou i letos. „Stoupají ceny pozemků a stavebních prací, vzhledem k úrokové míře ČNB se prodražuje financování a nahoru jdou i personální náklady,“ vysvětluje důvody pro zdražování Martin Baláž, viceprezident a country manager pro Českou republiku a Slovensko společnosti Prologis.
Za několik měsíců bude v České republice deset milionů metrů čtverečních moderních průmyslových prostor. Prologis drží zhruba osminu těchto ploch. Jaký je další potenciál pro rozvoj v následujících letech?
Potenciál pro rozvoj průmyslového trhu v Česku je stále velký, protože firmy chtějí buď expandovat, nebo přijít na český trh. Největší problém představuje připravenost lokalit a vůle obcí a měst pro vybudování logistických a průmyslových center, což bude další rozvoj omezovat.
Stavíte poměrně hodně prostor v režimu BTS. Proč klesá podíl spekulativní výstavby, když je trh hladový po nových prostorech?
Odpověď je jednodušší, než se zdá – nestíhá se to. Ještě před pandemií jsme vždy sestavili developerský plán pro další období. Měli jsme nakoupené pozemky a věděli jsme jasně, co na nich vznikne. Ale poptávka byla nakonec tak silná, že jsme spekulativně nepostavili skoro nic. Jakmile se začalo budovat v tomto režimu, okamžitě jsme našli nájemce, jehož požadavkům se hala často přizpůsobovala. Po dokončení nebyly budovy prázdné ani den.
Pokud bychom odmysleli nedostatek prostor, chtějí klienti více „personalizované“ budovy?
Vychází se ze standardu, ale stále častěji přizpůsobujeme již existující, případně spekulativní haly požadavkům zákazníka. Pokud chce, aby měla stavba 18 metrů světlé výšky, tak to samozřejmě technicky nelze, ale jestli potřebuje začlenit výrobu, zařízení pro e-commerce, automatizaci nebo robotizaci, vše je řešitelné. Stojí to jen čas a peníze.
O kolik se prodražují haly stavěné na míru?
Náklady se sice liší, ale rozdíl většinou nebývá nijak zásadní. V případě opravdu hodně nadstandardních úprav to je cenově individuální – od nízkých statisíců eur. Ve výjimečných případech se jedná o rozpočty v milionech eur. A opravdu ojediněle se také může stát, že při instalaci robotizovaných pracovišť je vnitřní vybavení nakonec nákladově na úrovni samotné haly.
Po dvou letech pandemie jsou stále narušeny dodavatelské řetězce. Mají firmy tendenci držet vyšší zásoby, a tedy poptávají větší skladové prostory?
Pandemie to ovlivnila zcela zásadně. Zpočátku přišla panika, a proto jsme i my pozastavili některé projekty, protože jsme se obávali ekonomické krize. Poptávka se však rychle oživila, a nakonec byla výrazně vyšší. Primárně to způsobila e-commerce a rovněž fakt, že zboží nebylo najednou možné vozit z Číny v řádu týdnů, ale v řádu měsíců. Podniky zvýšily zásoby, protože začalo platit, že prodáte opravdu jen to, co máte na skladu. Pandemie urychlila také trend, kdy zákazník chce mít doma vše co nejrychleji, nejlépe stejný nebo další den. Nechce čekat na mobil nebo notebook dva nebo tři týdny, když bude zboží skladované dále od něho. Pandemie zvýraznila potřebu skladování, což mělo vliv na zvýšenou poptávku po prostorech. Dokonce i odvětví, která byla už relativně saturována z pohledu online, například prodej elektroniky, zaznamenala další nárůst tohoto prodejního kanálu. Potom se obrovsky nastartoval online prodej potravin nebo farmacie. Budou potřeba další skladové prostory pro city logistiku – ideálně ve městech nebo na jejich okrajích.
Mění se nějak strategie držení zásob a zásobování firem, jež jsou zapojeny do řetězce dodávek JIT nebo JIS?
Naše lokality jsou primárně logisticko-distribuční, a proto v halách působí relativně málo výrobních firem. I my jsme však zaznamenali projevy změn v dodavatelských řetězcích automotivu. Během pandemie jsme řešili například poptávku společnosti Minth Group, což je čínský dodavatel v oblasti elektrifikace automobilového odvětví. I dnes přicházejí poptávky od společností, jež nám byly dosud neznámé. Vidíme také poptávky od podniků, které potřebují „zkrátit“ dlouhou dopravní cestu tím, že budou mít sklady v Evropě.
I když máme pouze jednotky procent zákazníků z autoprůmyslu, bylo vidět, že tento sektor je velmi negativně poznamenaný – a je otázka, jaké další vlivy bude mít aktuální geopolitické dění.
Další trend, který ovlivňuje poptávku po skladových prostorách, souvisí s e-commerce. Vlivem fullfilmentu potřebují e-shopy většinou více skladové plochy než běžná paletová logistika. O kolik více to je?
Pokud pro prodej v kamenném obchodě stačí například 100 tisíc metrů čtverečních skladu, tak pro e-commerce to musí být 300 tisíc metrů čtverečních. Je to i z toho důvodu, že retailové zásoby se koncentrují na prodejnách, které částečně působí jako sklady, u e-shopů to tak není.
V Praze, kde jste nejvíce zastoupeni, je základní sazba pronájmu kolem sedmi eur za metr čtvereční a měsíc. Významně vzrostla inflace. Budete zvyšovat sazby nových nájmů?
Loňský rok byl z hlediska růstu nájmů rekordní. Naše nejaktuálnější data za rok 2021 hovoří o růstu 15,2 procent na globální úrovni, v Evropě pak meziročně zrychlil na 7,2 procent. Praha se dokonce v rámci našeho portfolia zařadila na třetí příčku žebříčku top 10 evropských trhů podle růstu nájmů. Zároveň byla trhem s vůbec nejvyšším růstem nájmů na kontinentu, rychleji nájemné rostlo pouze na trzích Londýn a Midlands ve Spojeném království. Nicméně i každá dílčí lokalita v rámci Prahy je trochu odlišná. Odhadujeme, že ve srovnání s rokem 2021 bude letošní nárůst ve vyšších jednotkách nebo nižších desítkách procent.
Jaké jsou důvody?
Je jich celá řada. Stoupají ceny pozemků a stavebních prací, vzhledem k úrokové míře ČNB se prodražuje financování a nahoru jdou také personální náklady. Vliv na nájmy má i to, že prostory jednoduše nejsou a poptávka převyšuje nabídku. Když si vzpomenu na období 2011–2012, byla nabídka nižší než poptávka, nájmy byly rekordně nízké a šlo o trh nájemců.
A nyní jde tedy o trh pronajímatelů…
Přesně.
Nakolik vás tíží fixace sazeb nájmů z předešlých let? Lze jednoduše zvyšovat nájemné v souladu s růstem inflace?
Pokud mluvíme o institucionální nájemní smlouvě, jde vlastně o investiční produkt, do kterého své finanční prostředky vkládají investiční fondy. I ony musí být chráněny proti inflaci, proto každá nájemní smlouva obsahuje inflační doložku.
Je viditelné, že pod tlakem rostoucích nákladů na skladování se vaši nájemci snaží více automatizovat?
Více než polovina poptávek, které jsme v uplynulých dvou letech řešili, obsahovala určitou podobu automatizace nebo úpravy prostor pro nějaké speciality – mezaniny, robotizace, specializované sklady jako ADR. Automatizaci tedy vidíme častěji, technologie jdou dopředu a naše haly dokážou většinu věcí implementovat. Firmy budou i nadále optimalizovat s ohledem na narůstající cenu nájemného i práce. Navíc obou proměnných – prostor i pracovní síly – je nedostatek, což automatizaci ještě urychlí.
Co představuje největší překážky při implementaci automatizace ve stávajících halách? Rovinatost a únosnost podlah, datové vybavení, pokročilé řízení provozu hal…
Největší požadavky se týkají počtu bran, protože firmy potřebují, aby zboží rychle protékalo. Dále hraje roli rovinatost a kvalita podlah. Máme poptávky i na vyšší výšku hal kvůli automatizaci, ale vzhledem k výrazné většině územních plánů v České republice je velmi obtížná jejich realizace. Stavíme do maximální možné výšky 12 až 15 metrů.
Pod zem ještě nepůjdete?
(směje se) V minulosti jsme podobné studie měli, nicméně nemyslím si, že to je otázka pro následujících patnáct až dvacet let. Ale vydali jsme i velmi futuristické návrhy, které nám vypracovali zahraniční studenti architektury, podle kterých sklady možná budou létat nebo stát nad dálnicemi. Konceptů je docela hodně a těžko nyní říci, které se promění ve skutečnost.
Nakolik nájemce zajímá certifikace udržitelnosti hal a co můžete v tomto směru dělat s budovami, které stojí dvacet nebo více let?
K rekonstrukcím jsme přikročili už před několika lety. V našem nejstarším areálu v Praze-Rudné se nacházejí haly, které mají čtvrtstoletí. Pokud by člověk navštívil areál před osmi lety a dnes, tak jej nepozná. Instalovali jsme nové lepší fasády a systémy topení (dříve horkovodní, dnes infrazářiče), budovy mají i nové LED osvětlení, investovali jsme do zeleně, vyměnili vrata, doky, budujeme fotbalový areál, relaxační zóny, zkrátka došlo k obrovským změnám. Když bychom halu nechali v původním stavu, už bychom ji dnes nemohli pronajímat jako „áčkovou“.
A jak je to s certifikací udržitelnosti?
Pozitivní je, že zákazníky udržitelnost hodně zajímá. Ptají se na environmentální certifikaci, chtějí mít minimálně osvětlení LED, efektivnější topení, lepší izolace hal, solární energii, i když třeba tohle je zatím u nás v plenkách. Tento vývoj v podobě aktivního zájmu zákazníků nás jako developera těší.
Proč se na sklady častěji neinstaluje fotovoltaika? Hraje roli konstrukce a únosnost střech?
Střechy na to nebyly v minulosti designované. Každopádně technicky to lze řešit, ale je to primárně otázka nákladů a údržby třeba v zimním období. Návratnost je ve stávající situaci pořád s vícero otazníky.
A do budoucna chcete vlastnit fotovoltaiku na střechách, nebo budete plochy pronajímat?
V tuto chvíli nemáme lokálně stanovený jasně daný směr, nicméně fotovoltaika je z globálního hlediska jedním z našich velkých témat a v celosvětovém portfoliu chceme do roku 2025 dosáhnout solární kapacity 400 megawatt. V některých zemích Evropy střechy pronajímáme, pro regiony CEE momentálně volíme strategii, jakou cestou se vydat. Je něco jiného mít fotovoltaiku ve Španělsku nebo v Itálii, a něco jiného v Praze nebo ve Varšavě. Ale zamýšlíme se nad tím, protože v Česku vlastníme 1,3 milionu čtverečních metrů střech, což představuje zajímavý potenciál.
Nakolik ve svých budovách sbíráte provozní data z vrat, osvětlení či topení a nakolik procházejí nějakou hlubší analýzou? A testujete další pokročilejší technologie?
Zatím jsme postoupili do fáze, že provozujeme systém smart meteringu na energie. Všechny naše budovy jsou vybavené senzory a softwarová aplikace sleduje spotřeby v rámci energy managementu. Testovali jsme i systém, který by mohl monitorovat například četnost otevření bran, na základě čehož by se následně dal plánovat třeba CAPEX.
Pokud jde o pokročilejší technologie, tak jsme na Slovensku zkoušeli pilotní nasazení dronů, které sledovaly celý areál, zkoumaly kvalitu povrchů střech nebo tepelné úniky. Inovativní projekty řešíme, ale jsou zatím relativně jednotlivé. Z nich vybereme, co budeme do hal implementovat dále. Vnímáme tlak, který v tomto směru přichází, ale potřebujeme ještě věnovat čas zkoumání okolností. Tyto věci dnes nejsou nějak sériově dostupné. Vzhledem k tomu, že jsme globálně největší vlastník průmyslových nemovitostí, musíme si mnoho podobných projektu designovat ve vlastní režii.
Jste přítomní především v Praze a okolí, omezeně v Brně a u Plzně. Nyní rozvíjíte lokalitu Ostředek, která je od Prahy už docela vzdálená. Je to signál, že vás budou více zajímat regiony?
Ostředek vnímáme jako pražský region, ačkoliv je pravda, že před třemi roky si možná nikdo nepomyslel, že exit 34 bude alternativa k pražským lokalitám. My jsme tehdy měli jiný názor, a proto jsme do lokality šli. Jsem za to vděčný, protože ve stávajících parcích na D1 nedokážeme našim zákazníkům poskytnout prostory pro další expanzi. Mít nyní areál v Ostředku, který je od našeho jažlovického parku asi 20 kilometrů, představuje vlastně perfektní možnost. Možná nikoliv pro každého, ale pro spoustu společností ano.
A regiony vás tedy nezajímají?
Pro spekulativní výstavbu ne, chceme být u velkých měst a v tomto směru Česko a Slovensko vnímáme skrze lokality Praha, Brno, Bratislava a Plzeň. To samozřejmě nevylučuje situaci, kdy v regionu pro některé naše zákazníky postavíme halu na klíč. Není to však pravidlo, spíše výjimka.
V blízkosti Ostředku aktuálně pracuje několik developerů. Jak se stane, že se lokalita takto rychle „rozjede“?
Je tam více developerů, kteří tam ale měli pozemky už delší dobu. My jsme o tom příliš nemluvili, čekali jsme na povolení a více jsme informovali až na začátku letošního roku.
Vloni jste získali 20 hektarů nových parcel. Kolik pozemků máte v Česku k další možné zástavbě – ve vlastnictví, nějak vázáných formou opcí nebo už v určitém stupni developmentu?
Pokud nebudu počítat, co je ve výstavbě, tak jsme na 120 tisících metrů čtverečních hal, které můžeme postavit. Tedy co vlastníme. Co nevlastníme a máme pod opcemi, zveřejňovat nemůžeme. Pokud přidáme Slovensko, mohli bychom nyní postavit 300 tisíc metrů čtverečních. Nechceme však stavět za každou cenu na rychlost, díváme se na kvalitu.
Jakou vidíte budoucnost skladů po odeznění pandemie? A jak se projeví válka na Ukrajině?
Nejbližší roky budou poznačené pandemií, protože trh se bude patrně nadále vyvíjet podle trendů, které pandemie zahájila nebo posílila. Lze očekávat pokračující velmi rychlý rozvoj e-commerce a další růst poptávky po skladech. Vzhledem k tomu, jak turbulentně se aktuální situace mění, je zatím těžké předvídat, jaký rozsah i závažnost budou mít důsledky dění na Ukrajině pro globální dodavatelské řetězce, tedy i segment logistických nemovitostí.
Bude docházet k trendu deglobalizace?
To je složité téma vyžadující zkoumání analytiků. Na základě poptávky na trhu zatím nic neukazuje v tom směru, že by firmy chtěly ve velkém stěhovat fabriky nazpátek do České republiky nebo na Slovensko. Logistické distribuční cesty se sice budou měnit tak, aby koncový zákazník měl zboží co nejblíže, ale že by se vyrábělo přímo pod našimi okny, to si nemyslím.
Připravil: Stanislav D. Břeň