BMS drží náklady na vytápění či osvětlení pod kontrolou
Při správě logistických nemovitostí je zásadním tématem zvyšování efektivity a úspornosti provozu. Provozní parametry průmyslových budov monitorují tzv. building management systémy neboli BMS, jež slouží například k řízení vytápění či chlazení nebo managementu osvětlení v budově.
Přinášíme vám článek z časopisu Systémy Logistiky 199 (květen–červen 2022). Je to ochutnávka originálního obsahu, který najdete každé dva měsíce v tištěném časopisu. Nechodí vám časopis? Registrujte se k odběru a nezmeškejte žádné vydání. Zasílaní je pro uživatele logistických služeb zdarma.
Význam těchto inteligentních řídicích systémů budov – a současně i poptávka po nich – roste v poslední době z různých důvodů. „Napomáhá tomu postupné rozšiřování certifikací udržitelných budov typu BREEAM nebo LEED, jelikož spotřeba energie a vody nebo pracovní podmínky pro zaměstnance tvoří téměř polovinu hodnotících kritérií těchto certifikací,“ upozorňuje Robert Sgariboldi, ředitel v oddělení Industrial and Logistic Agency společnosti JLL. O udržitelnost průmyslových nemovitostí se zajímají stále více nájemci, investoři nebo i místní komunity.
V současnosti se důležitost šetrného využívání energií zvyšuje i kvůli jejich prudkému zdražování. „Především náklady na vytápění a osvětlení průmyslových hal mohou v závislosti na typu provozu hrát podstatnou položku provozního rozpočtu a naprostá většina uživatelů nyní řeší, jak tyto náklady držet pod kontrolou,“ konstatuje Robert Sgariboldi.
Nastavení vhodné teploty i optimalizace světelných podmínek
Z hlediska teplotního managementu je možné díky BMS systému nastavit v různých zónách haly různou teplotu, eventuálně i vlhkost vzduchu – v závislosti na okolních podmínkách či typu provozu. „Každou halu je možno vybavit také celou řadou dalších čidel, jež dovolují kontrolovat na dálku stav dveří či vrat, respektive zda jsou otevřená nebo zavřená, a podle toho regulovat vytápění, nebo naopak chlazení,“ vysvětluje Michal Vrba, viceprezident a vedoucí projektového managementu společnosti Prologis v České republice, na Slovensku a v Maďarsku.
„V oblasti osvětlení je dnes jednoznačným trendem optimalizace intenzity světla pro dosažení co nejpříjemnějších pracovních podmínek, ale i maximalizace úspor tehdy, nejsou-li dané prostory využívány,“ pokračuje Michal Vrba. Průmysloví developeři toto nezřídka řeší pomocí instalace pokročilých LED svítidel s možností automatického uzpůsobení intenzity světla a jejich další regulace nájemcem budovy.
Systém může také například kontrolovat otevírání vrat v docích pro kamiony. „Nedovolí otevřít současně protilehlá vrata a způsobit tak rychlou výměnu vzduchu, která by zchladila vnitřní ohřátý vzduch,“ poznamenává Robert Chmelař, head of property management ve společnosti Panattoni. V obecnějším smyslu podle něj BMS dokáže eliminovat zapomnětlivost uživatelů budovy – vypíná vytápění, chlazení, osvětlení apod., a to buď podle nastaveného časového plánu, nebo v případě pokročilejších systémů i na základě pohybu osob v budově.
Zamezit plýtvání
V základní úrovni tak jde primárně o kontrolu a optimalizaci spotřeb energií, aby se předešlo zbytečnému plýtvání. „Vidíme u nových projektů čidla reagující intenzitou osvětlení na pohyb v prostorách, to samé v případě tepla. BMS je vlastně soustavný energetický audit budovy, který v návaznosti na provoz dává v online režimu informace o tom, jak pružně reagovat na potřeby nebo případné nedostatky v podobě zbytečných odběrů,“ popisuje Matěj Indra z oddělení průmyslových a logistických pronájmů společnosti 108 Agency.
Využití stále většího počtu a typu čidel, mnohdy i bezdrátových, které poskytují celému systému potřebná data, zmiňuje Tomáš Kubín, šéf výstavby společnosti P3 pro střední a východní Evropu, a doplňuje: „Čím dál tím více sofistikovaný software pak může přesněji reagovat na aktuální stav systému a zvyšovat tak efektivitu provozu.“ Dalším trendem je pak možnost vzdálené obsluhy včetně zajištění základních servisních úkonů.
Lze očekávat, že význam a míra využití BMS systémů v průmyslovém developmentu nadále poroste. „Budoucnost rozvoje vidíme hlavně v souvislosti s integrací dalších zařízení, což klade potřebu naučit tato zařízení co nejlépe komunikovat a sledovat sama sebe (zde je obrovský prostor pro další rozvoj), dále pak v řešení hlavního řídícího modulu, který dokáže kombinovat komunikaci skrze více druhů protokolů a zařízení od různých výrobců,“ říká Robert Chmelař. Cílem by podle něj měl být systém, který na základě získaných dat bude co nejefektivněji řídit provoz budovy a předcházet nežádoucím událostem.
Širší pohled a potřeba pokročilého softwarového řešení
Na důležitost komplexnějšího pojetí BMS systémů poukazuje Jaroslav Kaizr, partner ve společnosti Demaco. Nejde jen o databázi informací o budově nebo prostředek kontroly. „Správa a řízení průmyslových prostor je především manažerský proces, a proto BMS musí sloužit uživatelům především k usnadnění a ke zrychlení procesů a k zajištění jejich transparentnosti. Databáze informací je nutným podkladem a možnost kontroly je jen jedním krokem v celém manažerském procesu. Takže v rámci správy a řízení průmyslových budov je BMS potřebný v jakémkoliv procesu,“ podotýká Jaroslav Kaizr.
Může se jednat třeba o řízení rozpočtů a dodavatelských faktur nebo rozúčtování a fakturaci energií nájemcům. Informace lze nahlížet z různých pohledů – z pohledu jednotlivé budovy, z pohledu společnosti vlastnící budovu nebo z pohledu celého portfolia. „Nedílnou součástí BMS je help desk a správa požadavků nejen od nájemců, ale i od dodavatelů, investorů či bank. Další aplikací je správa smluv, ať již dodavatelských, tak i nájemních,“ vyjmenovává Jaroslav Kaizr. A dodává, že pokud má daná společnost zájem skutečně budovu prostřednictvím BMS řídit, potom by měla definovat, které procesy chce řídit, a podle nich hledat vhodné softwarové řešení. Nejlépe takové, jež je modulární a lze jej jednoduše doplňovat o další funkcionality.
„Kompatibilita jednotlivých prvků“
Při zavádění BMS je třeba dosáhnout optimálního poměru mezi výší vstupní investice, docílenými úsporami a zlepšením pracovního komfortu pro zaměstnance. Důležitá je vzájemná kompatibilita jednotlivých složek systému a možnosti dodání volitelných nástaveb pro efektivní kontrolu – a to i na dálku. Ideální systém umožňuje jedním kanálem kontrolovat co nejvíce parametrů budovy – od osvětlení a vytápění až po zabezpečení či umožnění přístupů.
Michal Vrba, viceprezident a vedoucí projektového managementu v ČR, na Slovensku a v Maďarsku, Prologis
„Možnosti využití se rozšiřují“
Z mého pohledu jsou BMS systémy mnohem transparentnějším a přesvědčivějším přístupem k hodnocení skutečné efektivnosti budovy než jakékoliv certifikáty, protože BMS mnohem komplexněji a objektivněji ukazuje skutečný obraz budovy v jakýkoliv moment jejího života. Investoři by si měli mnohem více všímat BMS než certifikátů, ve skutečnosti je to ale naopak. Předpokládám, že dalším trendem v případě průmyslových nemovitostí bude mnohem širší využití BMS při akvizicích nemovitostí ze strany investorů a v delším horizontu i při povolovacích procesech ze strany dotčených orgánů.
Jaroslav Kaizr, partner, Demaco
Text: David Čapek
Foto: Accolade, Prologis, Demaco
