Logistické haly přizpůsobené na míru

Při výstavbě logistických hal na míru je v první řadě zapotřebí přesně definovat požadavky na budoucí objekt a jeho fungování. Zásadní je tak komunikace mezi nájemcem (zadavatelem) a developerem, nezřídka za účinné pomoci realitně-poradenských firem.

V posledních dvou letech, které výrazně ovlivnila pandemie koronaviru, je poptávka po industriálních nemovitostech tažena především logistickými a e-commerce společnostmi. Ty stále častěji využívají například automatizované sklady, aby byly schopny co nejrychleji uspokojit vysokou poptávku a při rostoucích cenách nájmů maximalizovaly využití prostor s menším počtem pracovníků. „Tomu pomáhá například i vestavba mezaninů, které vyžadují v příslušných částech vyšší než standardní zatížení podlahy, to obvykle bývá mezi pěti a sedmi tunami na metr čtvereční,“ vysvětluje Vít Zdráhal, partner a vedoucí zastupování pronajímatelů a nájemců v industriálním týmu společnosti Cushman & Wakefield.

Někteří z velkých hráčů mají zájem i o haly s vyšší světlou výškou dosahující například 14 až 20 metrů. „Zatím se to však nestalo standardním požadavkem – jak kvůli problémům s povolením výšky v určitých lokalitách, tak i proto, že mnohé společnosti vyšší výšku nedokážou využít, protože s sebou přináší nové nucené požadavky například na požárně-bezpečnostní řešení stavby, jiný typ regálového systému a vysokozdvižných vozíků a další položky,“ vyjmenovává Vít Zdráhal. Ty pro nájemce znamenají značné náklady – a tak developeři obvykle budují haly se standardní světlou výškou.

Specifické nároky

„Nadstandardní“ požadavky ze strany nájemce, tedy tzv. ASTI (Above standard tenant improvements) je zapotřebí řešit ve většině realizací již v rámci výstavby. „Hlavně když se jedná o úpravy, které zasahují do konstrukcí budovy, podlahy a podobně – jako jsou jeřáby, které vyžadují zvýšenou nosnost pilířů, zásah do podlahy při realizaci mrazicích boxů nebo zvýšení samotné nosnosti podlahy,“ konstatuje Roman Kučera, ředitel portálu Sklady.cz. Zvláštní kapitolou jsou podle něj specifické požadavky na provoz u logistických a zásilkových služeb typu Zásilkovna nebo DPD, kdy se již v rámci povolovacích procesů řeší atypický půdorys haly a jeho umístění na strategicky vybraném pozemku.

Individuální požadavky mají obvykle i výrobní firmy. Trvalá pracovní místa ve výrobních prostorách vyžadují například vyšší intenzitu osvětlení či dostatek denního světla, což jsou požadavky, které jdou nad rámec standardu a za ně si nájemce připlácí. „Dalším druhem klientů jsou firmy jako Rohlik.cz, kteří potřebují skladový prostor rozdělit na suché zboží a chlazené a mražené. Tam je pak zapotřebí upravit podlahu pod místem, kde bude mrazák, aby nedošlo k poškození,“ říká Michal Barthell, partner Industrial ve společnosti Space Brokers. Kromě toho se instalují i chladicí boxy a je potřeba do skladu vhodně umístit technologii chlazení.

S výhledem na další expanzi

Rovněž je vhodné brát v potaz případnou budoucí expanzi zákazníka. Developeři tak například staví halu na míru pro klienta, který si pronajme podstatnou část haly, nikoliv však celou. „Zbývající část pak může obsadit další zájemce. V dlouhodobém horizontu je zachována možnost pro expanzi dominantního nájemce,“ sděluje Tomáš Kubín, head of construction CEE ve společnosti P3.

Vzhledem k situaci na trhu a celkovému omezení spekulativní výstavby je snaha ze strany developerů omezit nadměrnou výstavbu nad rámec zasmluvněných ploch, jak podotýká Tomáš Novotný, development and asset management director skupiny Arete. „Nicméně jistou flexibilitu nabízí dohoda o výstavbě ve formě ‚shell and core‘, kdy je omezena investice ze strany developera a zároveň může být stavba v relativně krátkém horizontu zkompletována. Pokud je možno operovat s odloženým závazkem ze strany klienta, pak připadá v úvahu i dokončení expanzních ploch v předstihu,“ dodává. Pro velkou část klientů je další růst klíčový, a proto je důležité mít v rámci daného projektu dostatek expanzních ploch.

Tématům průmyslového developmentu se věnuje i portál SLBOOK.

Připravil: David Čapek