SLBOOK – Tomáš Kubín: „Nedostatek volných pozemků nahrává revitalizaci brownfieldů“

Tomáš Kubín, šéf výstavby společnosti P3 pro ČR a region střední a východní Evropy, odpověděl redakci Systémů Logistiky na otázky týkající se možností a perspektiv využití brownfieldových areálů v průmyslovém developmentu.

Nakolik je v dnešní době složité dát tuzemským brownfieldům nový život, ať už z pohledu legislativy nebo ekonomické výhodnosti?

Kvalitních pozemků v dobrých lokalitách je nedostatek, a tak se může zdát, že brownfieldy jsou především nutností. Náš pohled je ovšem takový, že brownfieldy vnímáme jako příležitost. Jak pro nás jako developera, tak pro municipalitu, do které patří. Výhodou je, že obvykle mají vybudovanou a dostatečně kapacitní infrastrukturu. Vzhledem k tomu, že na takových pozemcích dříve probíhala převážně výrobní činnost, není ani nutné řešit pro industriální development zásadní změny územního plánu. Z ekonomického hlediska však mohou být brownfieldy nevyzpytatelné. Náklady na odstranění původních staveb a uvedení pozemku do stavu, se kterým by se už dalo pracovat, se dají jen odhadovat, a teprve až když se jednotlivé vrstvy začnou okrývat, dostane se na světlo skutečná výše investice a časová náročnost takového projektu.

Liší se v daném ohledu, tedy využití brownfieldů v průmyslovém developmentu, nynější situace od stavu, který byl před několika lety? Je např. budování nových průmyslových parků na brownfieldech nyní jednodušší, nebo naopak komplikovanější?

Ve prospěch častějšího využívání brownfieldů hovoří dvě věci – jednak nedostatek volných pozemků a pak také jejich poloha v intravilánu měst. Paradoxně to, co bylo před sto lety továrna na periferii, je dnes lukrativní pozemek s kvalitním dopravním napojením a dostatečnou kapacitou technické infrastruktury. To je ideální poloha například pro city logistiku, kterou v kombinaci s rozmachem e-commerce čekají dobré časy, datová centra nebo další typy služeb, které chtějí být uvnitř města.

Měla by podle vás vláda nějakým programem či strategií podpořit revitalizaci brownfieldů? Jak by si v tomto směru měly počínat samosprávy měst a obcí, které mají brownfield na svém území? Jaká je či měla by být role investorů a developerů?

Takové programy existují a máme i reálnou, i když zprostředkovanou zkušenost s jejich využitím. Jsou pozemky, které jsou pro jakéhokoliv investora nepoužitelné, protože náklady na jejich přípravu pro další využití se pohybují v astronomických částkách. Týká se to především lokalit s ekologickou zátěží, případně s velkým objemem nutných demolic. Pak je otázka pro město či kraj, zda mají zájem lokalitu proměnit, a pak je jasné, že bez investice z veřejných zdrojů by to v takových případech nešlo. Rolí investorů a developerů je pak předložit dostatečně kvalitní projekty, které budou mít i společenský přesah a kromě ekonomického přínosu pro investora přinesou také kvalitu a přidanou hodnotu i do místa samotného.

Můžete zmínit a stručně popsat nějaký úspěšný příklad „nového života“ brownfieldu v ČR?

P3 chystá svůj první brownfield v České republice v Ostravě nedaleko Dolní oblasti Vítkovice (DOV). V předchozích desetiletích zde byl hutní provoz a surovinová skládka. Po odstranění desítky let chátrajících objektů a částečně také ekologické zátěže pozemek o výměře zhruba 44 ha koupila P3, aby zde vybudovala moderní obchodně-průmyslovou čtvrť. K jejímu návrhu si přizvala architekta Davida Kotka, který vymyslel urbanistické uspořádání navazující na ortogonální vazby okolních ulic a lokality DOV. Nová výstavba tak plynule naváže na tu původní.

V místě, které má skvělé dopravní napojení na dva hlavní dopravní tahy v Ostravě, vznikne prostor pro drobnou výrobu a kanceláře, logistiku i retail v podobě showroomů, výdejen a malých provozoven v několika objektech různé velikosti. Důraz bude kladen na udržitelnost celého záměru a jeho funkční pestrost.

Připravil: David Čapek, Systémy Logistiky

Oblasti průmyslového developmentu se věnujeme i na portálu SLBOOK.