Výběr správné lokality vyžaduje dostatek času

Při výběru vhodné lokality pro umístění skladu hraje roli celá řada aspektů. Patrně nejfrekventovanějšími požadavky jsou kvalitní napojení na dopravní tahy a dostupnost pracovní síly. Situaci na trhu ovšem aktuálně komplikuje výrazný nedostatek ploch pro skladování.

Přinášíme vám článek z časopisu Systémy Logistiky 193. Je to ochutnávka originálního obsahu, který najdete každé dva měsíce v tištěném časopisu. Nechodí vám časopis? Registrujte se k odběru a nezmeškejte žádné vydání. Zasílaní je zdarma pro uživatele logistických služeb.

Podstatným faktorem pro výběr lokality je i vzdálenost skladu příslušného uživatele či nájemce k jeho klientovi. Je zřejmé, že například dodavatelům komponent pro automobilku se vyplatí vozit odběrateli díly na krátkou vzdálenost, a ne třeba přes celou republiku. Podobně v případě, že se jedná o zázemí pro internetový obchod, rozhoduje blízkost k cílovým zákazníkům. „Mezi další kritéria ovlivňující výběr patří dostupnost prostor, technické parametry nemovitosti, stupeň povolení, dopravní limity a samozřejmě nájemní podmínky. Každá společnost přisuzuje jednotlivým kritériím jinou váhu a zároveň má své specifické požadavky s ohledem na předmět jejího podnikání,“ popisuje Chris LaRue, ředitel – vedoucí oddělení pronájmu průmyslových prostor ve společnosti Savills Česká a Slovenská republika.

„Při výběru lokality pro logistickou budovu klienti vždy berou v úvahu základní parametry: lokalitu v plynulém navázání na jejich logistický řetězec a s tím spojené náklady na dopravu a pracovní sílu,“ vyjmenovává Roman Kučera, ředitel Sklady.cz. Dodává, že v poslední době samotný výběr lokality silně ovlivňuje nedostatečná nabídka skladovacích ploch, která nájem nebo dopravu prodražuje tím, že klient ve finále vybírá kompromisní řešení.

Skutečnost, že trh nabízí v současnosti omezený výběr skladových prostor a míra nepronajatosti je na minimální úrovni, potvrzuje Jaroslav Kaizr, partner společnosti Demaco: „Proto uživatelé prostor často volí lokalitu více podle dostupnosti než podle preference. Zásadními kritérii zůstávají kromě lokality čas dodání prostoru a celková cena pronájmu v kombinaci s technickým standardem a flexibilitou prostorového uspořádání.“ Do popředí zájmu se dostává i udržitelnost výstavby a provozu nemovitosti ve vztahu k životnímu prostředí.

Skokově narostla poptávka v nejvíce žádaných lokalitách uvnitř nebo v těsné blízkosti větších měst. „Zjednodušeně řečeno už není důležité jen to, jak snadno se dostat na dálnici, ale i to, jak se co nejrychleji dostat k zákazníkovi. Je to pochopitelné s ohledem na enormní zájem o internetový prodej a distribuci. Platí to především pro city logistiku,“ konstatuje Daniel Kubizňák, šéf developmentu a leasingu společnosti P3 pro Českou republiku.

Veřejná doprava i svozová služba

Dopravní dostupnost je klíčová jak z pohledu logistiky, tak i zaměstnanců. „Zajímá především firmy, které v halách mají výrobní nebo kompletační provozy a na trhu práce soupeří o kvalifikované pracovníky,“ poznamenává Daniel Kubizňák. Faktor snadné dopravní dostupnosti může hrát v rozhodování o výběru budoucího zaměstnavatele významnou roli.

V daném ohledu se na lokalitu můžeme dívat ze dvou úhlů, jak vysvětluje Tomáš Novotný, head of asset management ve společnosti Arete: „Blízkost aglomerace skýtá sice pracovní sílu a její dostupnost, ale může zvyšovat mzdové náklady. Distantní lokality pak naopak mohou generovat problém s dostupností pracovní síly, což lze řešit zavedením veřejné dopravy nebo svozové služby.“ V poslední době se objevují i projekty, které si kladou za cíl poskytnout určitou formu diverzifikace dopravy a multimodality, a je pro ně důležité například napojení na železnici. Takových projektů je však podle Tomáše Novotného bohužel zatím poskrovnu.

Nepodceňte časový horizont

Které chyby či omyly mohou být spojeny s výběrem lokality a jak se jich lze co nejúčinněji vyvarovat? Nejčastější chybou je podle oslovených expertů podcenění délky času, který je potřebný pro nalezení vhodné nemovitosti, k jejímu vybavení a povolení provozu. „Nedostatek prostorů na trhu, stále vyšší technologická náročnost provozů, zpřísňující se normy a dlouhé povolovací procesy znamenají, že začátek provozu není otázkou týdnů, ale spíše měsíců,“ podotýká Jaroslav Kaizr.

Více času přitom znamená možnost výběru z většího množství nabídek s potenciálně lepším výsledkem. „To je velmi důležité zejména v dnešní době, kdy je výstavba nebo dostavba průmyslových prostor často nutná v lokalitách s nižší mírou neobsazenosti,“ vysvětluje Chris LaRue.

V případě zájmu o nastěhování do hotové haly je vhodné začít jednat nejméně 4 až 6 měsíců předem, doporučuje Roman Kučera a dodává: „Pokud si chce klient nechat postavit prostory na míru, rozhodně by měl začít konat nejméně 10–12 měsíců předem.“

Problémy může způsobit nejen podcenění časového rámce, ale třeba i nedostatečná předakviziční příprava. „Následný projekt odhalí komplikovanost lokality a například nedostatečná komunikace se všemi zúčastněnými v projektu může vést k následným nedorozuměním, problémům nebo neočekávanému růstu nákladů na výstavbu a provozování budov,“ upozorňuje Tomáš Novotný.

V neposlední řadě je zapotřebí brát do úvahy i širší vztahy v lokalitě. Například přemýšlet nad tím, jak haly usadit do krajiny a začlenit do areálů zeleň, jak nakládat s dešťovou vodou v místě spadu nebo jak omezit světelný smog. „Považujeme za zásadní již od prvotních plánů spolupracovat s místní komunitou a informovat ji otevřeně o tom, jaké máme záměry, jak bude probíhat výstavba a jak bude vypadat provoz,“ uzavírá Daniel Kubizňák.

„Dopravní napojení i dostatek pracovních sil“

Tomáš Myler, tiskový mluvčí, Lidl Česká republika

„Hlavním kritériem výběru lokality pro logistická centra je poloha, a to s ohledem na síť stávajících a plánovaných prodejen. Současně také optimální dopravní napojení pro kamionovou dopravu. V neposlední řadě je nutné při výběru lokality brát na vědomí potenciální dostatek pracovních sil z okolí, jelikož logistické centrum pro svůj provoz vyžaduje stovky nových zaměstnanců. V případě našeho logistického centra v Buštěhradu se jedná o optimální lokalitu v blízkosti Prahy s ohledem na počet prodejen v okolí. Vzhledem k blízkosti Kladna je vhodnou lokalitou i pro zajištění personálu, jelikož místním obyvatelům přináší až 500 nových pracovních míst. Také představuje ideální dopravní napojení přes D7 na Pražský okruh.“

„Individuální přístup ke každé poptávce“

Martin Šumera, partner – Industrial, Space Brokers

„Výběr konkrétní lokality je společně s nájemními podmínkami podle mých zkušeností nejdůležitějším aspektem při výběru skladové haly. A uživatelé prostor tuto otázku berou velmi vážně. Většina klientů má jasnou představu, kde má být jejich sklad umístěn. K faktorům, které výběr lokality ovlivňují, patří optimalizace distribuce, dostupnost pracovní síly a možnosti dopravy do zaměstnání, historický vývoj firmy, kvalitní napojení na dálniční sítě, dostupnost pro klienty, potřeba vlastní prezentace apod. Je potřeba zmínit, že mix těchto potřeb je vždy specifický a ke každé poptávce je potřeba přistupovat individuálně.“

Článek zpracoval: David Čapek