Společnost Prologis ve svém reportu identifikovala pět oblastí, které budou definovat tržní podmínky v oblasti průmyslového developmentu. Aktuální události rychle vedly ke vzniku dvou nových faktorů formujících strukturální poptávku, a to potřeby rozšíření zásob, protože dodavatelské řetězce začaly klást větší důraz na odolnost než efektivitu, a prohloubení významu e-commerce a akcelerace tohoto segmentu.
Pět témat ovlivňujících tržní podmínky sektoru logistických nemovitostí v blízké budoucnosti podle firmy Prologis:
- COVID-19 a recese. Šíření koronaviru v USA a Evropě a přijímání opatření, která mají nákazu zpomalit, jsou závažnými faktory. Na nejvážněji zasažených trzích se hospodářská aktivita téměř zastavila, a to i za cenu velkých rizik pro malé a středné podniky. Situace ovlivní poptávku po logistických nemovitostech, ačkoli konkrétní míra poklesu ještě není známa. V reakci na vyhlídku oslabení ekonomiky byla však zároveň po celém světě oznámena významná fiskální i monetární podpůrná opatření.
- Trvající síla trhu. V posledních několika letech poptávka zákazníků trvale překonávala očekávání a každoročně rostla o 250 až 300 milionů stop čtverečních. Dělo se tak díky modernizaci dodavatelského řetězce a v důsledku vývoje v e-commerce sektoru. V USA míra neobsazenosti prostor klesla z 10 % v roce 2010 na méně než 5 % v roce 2019, což představuje historicky nejnižší úroveň 280 bazických bodů pod úrovní dosaženou v předchozím ekonomickém cyklu. Při zachování těchto podmínek by v současnosti muselo vzniknout více než 350 milionů stop čtverečních nových prostor, aby se míra neobsazenosti dostupných ploch vrátila na rovnovážných 7 %.
- Odolnost při rozmanité poptávce. Celková nájemní aktivita zůstala v únoru a začátkem března konzistentní, i když došlo k rozšíření ohniska nákazy. V praxi registrujeme aktivitu u těch zákazníků, kteří uspokojují základní každodenní potřeby lidí (prostřednictvím e-commerce a rychlého zásobování obchodů), jako jsou potraviny a nápoje, spotřební výrobky a v maloobchodu obecně. Zdravotnictví (zdravotnické vybavení, spotřební materiál, léčiva), které v našem portfoliu zabírá téměř 5 % čistého nájemního prostoru, by se mohlo stát ještě aktivnějším segmentem. Tento růst by měl pomoci vyrovnat negativní vliv koronaviru na zákazníky podnikající například v oblastech pořádání akcí, cestovního ruchu, provozu restaurací či v automobilovém průmyslu.
- Zásilky z Číny. Očekáváme významný jednorázový nárůst, jakmile zboží začne proudit dodavatelskými řetězci z Číny. Někteří zákazníci mají obavy o kapacity, protože je pro duben a květen předpokládáno doručení značného objemu čínského zboží. Minulý týden spotové kurzy pro nákladní zásilky směrující na západní pobřeží USA vzrostly o 18 %, protože společnosti soupeřily o omezenou přepravní kapacitu.
- Development zpomaluje. Developeři odkládají novou výstavbu a došlo k omezení dostupnosti možností jejího financování. Trend je výraznější u spekulativní výstavby než u projektů na míru. Kromě toho se v oblastech s ohnisky nákazy zpomalila práce na již probíhajících projektech, a to z důvodu restrikcí na pracovním trhu a pozastavení schvalovacích procesů ze strany měst a obcí. Některé z těchto okolností se mohou promítnout v evidovaných výsledcích za březen a první kvartál roku 2020, ale aktuální rozhodování bude mít výraznější dopad na objem zahájené výstavby v dubnu a později. V posledním cyklu se objem dokončených projektů snížil zhruba o 50 % oproti hodnotám za uplynulé jedno až dvě čtvrtletí a o více než 90 % oproti posledním zhruba čtyřem čtvrtletím.
Podstatné budou strukturální faktory. V první zprávě o nemoci COVID-19 firma Prologis uvedla, že poptávka po logistických nemovitostech by měla po skončení současného období nejistoty stoupat, a to v důsledku rostoucího množství zásob a významu e-commerce („stay-athome“ ekonomika v době domácí izolace). Dění na trhu v posledních týdnech dodává těmto novým strukturálním hybatelům na kredibilitě.
- Větší důraz na odolnost dodavatelských řetězců než na jejich efektivitu zvýšil množství zásob. Vyčerpání zásob a ztráty v příjmech se v posledních týdnech staly běžnými a pravděpodobně přinesou poučení pro dodavatelské řetězce, zejména při klesajících nákladech na držení skladových zásob (vedle velmi nízkých úrokových sazeb). Kromě toho volatilita dodavatelských řetězců – nejprve zpomalení a nyní přetlak produktů – zdůrazňuje potřebu flexibility a plánování podnikatelské kontinuity. Hrubý odhad skutečného vývoje stavu zásobování v USA naznačuje, že 5% nárůst celkových zásob by mohl znamenat další poptávku po prostorech o rozloze na úrovni 500–700 milionů stop čtverečních.
- Urychlení růstu e-commerce. Nakupování online se v této době jeví jako neocenitelné, protože více zákazníků – včetně těch, kteří byli zpočátku vůči online nakupování skeptičtí – se rozhodlo nechat si zboží doručovat domů. Jako příklad lze uvést, že množství stahování aplikací pro nakupování potravin online dosáhlo rekordních úrovní a celosvětově bylo vyhledávání výrazu „dodávka potravin“ na internetu oproti loňskému březnu o 450 % četnější. 11 % maloobchodního prodeje bylo ve čtvrtém čtvrtletí roku 2019 uskutečněno online a zdá se, že COVID-19 bude katalyzátorem změny chování spotřebitelů, který zrychlí jak tempo četnosti využívání e-commerce, tak rozšíří možnosti nakupování online.
V krátkodobém výhledu převládá nejistota. Recese se promítne do zpomalení celkové ekonomické činnosti a zpoždění v rozhodování zákazníků ve všech segmentech developmentu, včetně logistických nemovitostí.