Očekáváme, že silná poptávka bude v nejbližší budoucnosti na trhu přetrvávat, zejména vzhledem k tomu, že průměrný počet skladových prostor na obyvatele je v Polsku stále mnohem nižší než v západoevropských zemích, vysvětluje Jarosław Czechowicz, head of portfolio management CEE ve společnosti Goodman, s nímž jsme rozmlouvali o specifikách polského logistického trhu.

Jakými specifiky v oblasti průmyslových a logistických nemovitostí se vyznačuje Polsko, třeba v porovnání s ČR a dalšími zeměmi střední Evropy?

Na polském trhu jsou pro rozvoj skladových prostor mimořádně dobré podmínky. Trh překonává rekordy prakticky každé čtvrtletí. Po skvělém roce 2017, kdy jsme od klientů zaznamenali poptávku ve výši 3,1 milionu m² (roční nárůst o 1 milion m²), poptávka v prvním čtvrtletí 2018 dosáhla rekordní úrovně 1,1 milionu m². Nové obchody a rozšíření stávajících představovaly více než 80 % této hodnoty. I nadále sledujeme silnou poptávku ze strany klientů, zejména z oblasti e-commerce, automobilového průmyslu, výroby, maloobchodu a logistiky.

Rekordy překonává ovšem také nabídka. Podle poradenské společnosti JLL bylo na konci prvního čtvrtletí 2018 ve výstavbě přibližně 1,8 milionu m² skladových prostor.

Pokud jde o specifický charakter trhu, má Polsko předpoklady stát se logistickým centrem Evropy, a to díky celé řadě faktorů. Atraktivní pozemky pro investice na zelené louce jsou stále k dispozici po celé zemi – ve všech hlavních regionech s rozvinutými skladovými prostorami, jakož i v menších městech, kde mohou být umístěny specializované projekty typu BTS (šité na míru). Ceny pozemků i stavebních prací jsou relativně nižší než v ostatních zemích střední a východní Evropy. To činí ceny pronájmů v Polsku nejatraktivnějšími v regionu. Míra neobsazenosti je nízká – podle údajů JLL v prvním čtvrtletí 2018 činila celostátní míra neobsazenosti pouze 5,6 % a rovněž na všech regionálních trzích oproti konci roku 2017 klesla. Tato nízká míra neobsazenosti dokládá, že v zemi je stále dostatek prostoru pro nové investice.

Významná je pro Polsko nepochybně i jeho strategická poloha…

Polsko nabízí blízkost mnoha dalším evropským trhům včetně Německa či Skandinávie, což z něj dělá atraktivní místo pro distribuci a výrobu. Nachází se ale zároveň u moře, což je ideální pro firmy, které mají obchodní vztahy s Čínou. Goodman nabízí moderní logistické prostory v Pomořanském logistickém centru, jež se nachází v těsné blízkosti terminálu Gdańsk Deepwater Container (DCT), který se velmi rychle rozvíjí a má pravidelné přímé spojení s asijskými přístavy.

Je také důležité říct, že Polsko je velmi ekonomicky a politicky stabilní, což zajišťuje významný zájem investičních fondů. V Polsku také rády investují velké mezinárodní společnosti, protože zde mohou najít zaměstnance pro svá logistická, distribuční a výrobní střediska. To platí jak pro pracovní místa vstupní úrovně, tak i pro kvalifikované pracovníky.

Nakolik se v těchto aspektech liší jednotlivé regiony v Polsku? Existují mezi nimi výrazné rozdíly? 

Je důležité zdůraznit, že rozvoj vysokorychlostní silniční infrastruktury otevřel pro investice mnoho polských regionů. V posledním desetiletí jsme zaznamenali obrovské zlepšení z hlediska délky vysokorychlostní silniční sítě a dnes jsou všechna velká města Polska propojena kvalitními silnicemi.

Přesto stále vnímáme významné rozdíly v rozvoji polských regionů z hlediska skladovacích prostor. Z 1,8 milionu m² moderních skladovacích prostor, které jsou v současnosti ve výstavbě, můžeme až dvě třetiny zařadit do hlavních trhů skladovacích prostor.

Jasnými lídry jsou regiony, jejichž ekonomika je nejsilnější, mají nejlepší silniční spojení a taktéž silný spotřebitelský trh. Takovými jsou Střední Polsko, Horní a Dolní Slezsko, Velkopolsko, Varšava a Pomořansko. Tyto vyspělé trhy nabízejí největší potenciál, pokud jde o nové kapacity a poptávku ze strany klientů.

Jaký vývoj v Polsku očekáváte do budoucna, zejména pokud jde o budování dalších výrobních závodů či logistických center, dostupnost pracovních sil atd.?

Sledujeme silnou vlnu nových projektů pro nadcházející čtvrtletí a léta, poptávky od klientů nadále přicházejí. Očekáváme proto, že silná poptávka bude v nejbližší budoucnosti na trhu přetrvávat, zejména vzhledem k tomu, že průměrný počet skladových prostor na obyvatele je v Polsku stále mnohem nižší než v západoevropských zemích.

Trh se skladovacími prostory využívá silného ekonomického růstu v zemi, stejně jako silného spotřebitelského segmentu, který mezi jinými podporuje výrobu, e-commerce, maloobchod, automobilový průmysl a logistiku. K tomu přispívá výrazný zájem ze strany zahraničních investorů, kteří mají zájem o umístění výroby a logistických center v Polsku. Rovněž výše pronájmů a náklady na výstavbu logistických center v Polsku by měly nadále přitahovat nové investice. Tento trend je v souladu s nabídkou moderních, kvalitních a dobře umístěných logistických zařízení, která nabízí společnost Goodman.

Jak působí konkrétně vaše společnost v Polsku? Plánujete další rozšíření aktivit v této zemi?

Očekáváme, že hlavní regionální trhy se sklady se budou nadále dynamicky rozvíjet. Navíc se v menších městech mimo hlavní oblasti pro výstavbu skladovacích prostor budou objevovat speciální investice typu BTS. Tento pohled na trh je v souladu se strategií společnosti Goodman pro rozvoj v Polsku. Plánujeme rozšířit naše působení na velkých polských trzích se skladovými prostory (Varšava a okolí, Střední Polsko, Slezsko, Pomořansko) a navíc nabídnout našim klientům investice typu BTS v místech, která si zvolí. V současné době Goodman v Polsku spravuje 20 logistických center o celkové rozloze více než 1 milion m². Plánujeme jak rozšíření stávajících center (například Pomořanského logistického centra), tak výstavbu nových (včetně center poblíž Varšavy, ve Slezsku a v Centrálním Polsku).

Otázky kladl: David Čapek, Systémy Logistiky
Foto: Goodman