108 AGENCY je realitně-poradenská společnost, která se zaměřuje výhradně na komerční nemovitosti. Vznikla v roce 2009 a poskytuje komplexní služby nájemcům i vlastníkům nejen v České republice, ale také na Slovensku a v Polsku. S Martinem Šumerou, vedoucím oddělení průmyslových nemovitostí ve 108 AGENCY, jsme hovořili mimo jiné o možnostech, jak lze dosáhnout výhodných nájemních podmínek, či specifikách tržní poptávky ve vybraných tuzemských regionech.
Můžete shrnout hlavní aktuální trendy na trhu průmyslových nemovitostí v Česku? Jak se například vyvíjejí ceny a nakolik se z tohoto pohledu liší jednotlivé regiony/kraje?
Jedním z nejvýraznějších trendů v posledních 12 měsících je sílící poptávka v regionech Plzeň, Cheb, Chomutov či Teplice. V Plzni a Chebu se jedná převážně o logistiku se zaměřením na distribuci do západní Evropy, v oblasti severních Čech jsou to pak především poptávky výrobních společností. Kromě již zmíněných regionů se velmi daří oblasti širší Prahy, kde se začínají rozvíjet nové parky v oblasti Jiren, Pavlova a zvýšený zájem je také o oblast kolem dálnice D8 – Zdiby a Úžice. Dalším trendem, tentokrát však nepříliš pozitivním, je nedostatek vhodných pozemků pro nové projekty, což omezuje další rozvoj některých lokalit.
Klienti také daleko častěji začínají řešit dopravní dostupnost areálu pro zaměstnance, možnosti jejich stravování, přicházejí se snahou řešit vnitřní dispozice s větším důrazem na komfort zaměstnanců apod. Obecně lze trh charakterizovat jako velmi aktivní, dochází k uzavírání nových nájemních smluv, prodlužování smluv stávajících, přičemž vysoké procento těchto smluv je spojeno také s rozšířením pronajímaných ploch. Tzv. nominální/základní nájemné setrvává dlouhodobě beze změn. Nicméně v rámci lokalit s výrazně limitovaným množstvím volné pronajímatelné plochy již pronajímatelé začínají omezovat objemy finančních pobídek (především nájemné zdarma), efektivní nájemné tedy roste.
Jaké cesty vedou k dosažení úspor? Co v tomto směru radíte svým klientům?
V současné době je cesta k dosažení výhodných nájemních podmínek komplikovanější, než tomu bylo ještě v minulém roce. Celková nabídka volných ploch se výrazně zúžila. Klíčovým faktorem je zahájení procesu jednání s dostatečným předstihem tak, aby do výběru mohly být zařazeny také projekty, které ještě nejsou ve výstavbě. Díky tomuto lze docílit výrazně konkurenčnějšího prostředí mezi pronajímateli. Naše doporučení je zahájit aktivní monitoring trhu ideálně s předstihem 18 měsíců.
Nové projekty jsou navíc často řešeny formou výstavby na míru, kdy vzniká mezikrok ve formě tzv. Budoucí nájemní smlouvy, který celý proces prodlužuje. S novou výstavbou je vždy také spojeno riziko komplikací při získávání všech potřebných povolení. Doporučujeme již v rané fázi projektu přizvat k jednání také technické, právnické a realitní experty.
V čem spočívají specifika zastupování nájemců a v čem specifika zastupování majitelů? Co mají obě oblasti společného, čím se naopak liší?
Nejběžnější formou spolupráce je tradiční zprostředkování, kdy je konzultant hrazen ze strany pronajímatele. Počátečním krokem je v tomto případě důkladné seznámení klienta s aktuální tržní situací a dále představení vytipovaných projektů na základě požadavků zájemce. Při jednání následně plní konzultant roli mediátora, jehož snahou je především zajistit dosažení shody mezi aktéry, k jejich oboustranné spokojenosti.
Využití nabídky zastupování nájemců je přístup vhodný především ve chvíli, kdy klient připravuje rozsáhlejší projekt. V tomto případě jdeme více do hloubky, s cílem maximálně eliminovat možná rizika a dosáhnout co nejvýhodnějších podmínek pro klienta. Po seznámení s tržní situací přichází na řadu příprava vhodné strategie výběru prostor. Klient očekává naši aktivitu při vyjednání komerčních podmínek, zpracování finančních analýz a srovnání. Následná odměna za konzultační služby je v případě zastupování klientem hrazena právě z celkové výše dosažených finančních a nefinančních úspor.
Můžete uvést příklady úspěšných transakcí z nedávné doby, na nichž jste se podíleli?
V posledních 12 měsících jsme se podíleli na pronájmu více než 250.000 metrů čtverečních komerčních ploch. Mezi nejvýznamnější transakce patří například přejednání a rozšíření nájemních ploch Sumisho Global Logistic v Plzni, rozšíření skladů společnosti Auto Kelly v blízkosti dálnice D1 či skladů logistické firmy LGi v Jirnech.
Pomohli jsme také České spořitelně s otevřením archivního skladu u Hradce Králové či s otevřením nového skladu FAST ČR v Hostivici. Dále jsme se podíleli na celé řadě transakcí z oblasti e-commerce, jmenovat můžeme například rozšíření společnosti Mall.cz v Jirnech, dále také Exiteria, Bonami, Linemart, Hypermedia, Rohlik.cz a jiné.
Otázky kladl: David Čapek
Foto: 108 AGENCY