V rozhovoru hodnotí Filip Kozák, director corporate real estate CEE společnosti DHL Supply Chain, aktuální situaci na trhu logistických realit a zamýšlí se nad dalším vývojem výstavby nových skladových prostor.
Můžete nastínit aktuální situaci na trhu v oblasti logistických realit?
Záleží na lokalitě, mezi jednotlivými regiony jsou velké rozdíly. Obecně v současné době poptávka převyšuje nabídku. Výjimkou je například Praha–západ, kde je nabídka průmyslových nemovitostí stále vyšší než poptávka. Celkově je však pro logistické operátory, kteří hledají větší plochy, volných skladů nedostatek. V případě naší společnosti DHL Supply Chain se jedná především o větší sklady o velikosti 20.000–50.000 metrů čtverečních, a těch je v Čechách k okamžitému nájmu nebo k rychlé výstavbě opravdu minimum.
Ve kterých lokalitách je poptávka největší?
Například na Plzeňsku, kde trh nesmírně dobře funguje díky Německu. Na Plzeňsko přicházejí jak výrobní firmy především z oblasti automobilového průmyslu, tak e-shopy, které sice zásobují země na západ od ČR, ale vyplatí se jim kvůli ceně práce distribuční centrum v České republice co nejblíže hranic s Německem. Velký převis poptávky je také nedaleko Prahy v Jažlovicích. Nabídka v této lokalitě je dnes již téměř nulová. Místní územní plán nedovoluje další masivní výstavbu. Pokud se podaří něco postavit, bude se jednat pouze o malé haly o velikosti zhruba 5000 metrů čtverečních.
Jak se vyvíjela výstavba skladů a jak vidíte její vývoj v budoucnu?
Logistický trh začal v České republice naplno fungovat zhruba v letech 2006–2007. V té době byla zahájena masivní výstavba, jejímž výsledkem bylo značné množství volných skladových ploch, konkurenční boj a pokles cen nájmů. V dalších letech se sklady postupně zaplňovaly a vzhledem k tomu, že se po roce 2009 prakticky pozastavila spekulativní výstavba, v některých lokalitách již nezůstaly žádné volné plochy. To je chvíle, kdy developeři začínají znovu stavět. Umožňují jim to stagnující nájmy s výhledem na mírný růst, banky i výnosy, za které lze tyto nemovitosti na kapitálových trzích obchodovat. Myslím si, že kdyby byl v Praze na jihovýchodě někde k dispozici pozemek, který nebude stát více než 2500 korun za metr čtvereční, tak na něm někdo 20.000 metrů čtverečních skladových ploch postaví. Bohužel, konkrétně v této lokalitě je o takové pozemky nouze.
Předpokládáte, že se spekulativní výstavba v dalším období vrátí na předkrizovou úroveň?
Věřím, že v lokalitách, kde se dá ještě stavět, novou spekulativní halu někdo postaví, ale rozhodně už se nebude opakovat situace z let 2007–2008. V té době zažívala výstavba obrovský boom, vznikaly velké celky (cca 50.000 metrů čtverečních) v dosud neozkoušených lokalitách jako např. v Úžicích, u Plzně nebo v Ostravě. Pak ale přišla krize a trvalo relativně dlouhou dobu, než se některé z těchto velkých celků podařilo zaplnit. Podle mě však nájmy nedosáhly výše, za které původně developeři chtěli haly pronajímat. Developeři i banky se poučili a jsou dnes daleko opatrnější. Takže očekávám, že se bude spekulativně stavět i nadále, ale ve velmi omezené míře a spíše menší sklady o velikosti 10.000–20.000 metrů čtverečních. Případně když bude mít developer zákazníka na 10.000 metrů čtverečních, tak postaví dvojnásobek, zbytek bude na spekulativní bázi. Na druhou stranu si myslím, že úrokové míry, neobsazenost a výhled růstu nájemného – nemluvím tady o desítkách procent, ale jednotkách procent v horizontu tří let – spekulativní výstavbu umožní. Většina developerů také vlastní ještě nezastavěné pozemky, které bude chtít zužitkovat. Záleží ale také na lokálních administrativách, jestli výstavbu povolí, což je v některých regionech, např. v Praze, velký problém. Jsou však regiony, kde výstavbu vítají s otevřenou náručí. Příkladem je Plzeňsko (Stříbro, Bor) nebo Cheb – ve všech těchto lokalitách je přístup k investorům příznivější. Samozřejmě je to dáno i regionální nezaměstnaností a vyšší podporou místních starostů pro nové investice.
Uvítali byste, kdyby se spekulativně stavělo více? V čem spočívají výhody?
My bychom samozřejmě jako poskytovatelé logistických služeb byli rádi, kdyby developeři stavěli více a více spekulativně, protože projekty na zelené louce s sebou nesou riziko včasného nedodání budovy, archeologických nálezů, územního rozhodnutí, problémů se stavebním povolením, nečekaných faktorů apod. Pro nás je daleko jistější jít tam, kde už budova stojí. Nízká obsazenost je pro nás výhodou: máme z čeho vybírat, konkurenční prostředí vytváří větší tlak na ceny, lépe se nám dosahuje nižších nájmů při vyjednávání s developery. Při vysoké obsazenosti skladů v etablovaných lokalitách absence konkurenčního prostředí tlačí nájmy nahoru.
Převis poptávky se pravděpodobně odrazí na výši nájmů. Jaký vývoj předpokládáte?
Myslím, že v příštích třech letech nájmy nepatrně porostou. Což je pro nás špatně, protože naši klienti tyto zprávy nevnímají pozitivně. Firmy ale v každém případě nejdou do střední Evropy kvůli nízkým nájmům, ale kvůli lidem. Nájmy jsou např. s Německem již téměř srovnatelné, vyjma lokalit poblíž přístavů, jako je např. Hamburk, tam jsou nájmy daleko vyšší. Ale existují lokality, kde jsou ceny přibližně stejné. U standardní operace tvoří náklad na nájem 30 % z celkového rozpočtu a zbytek tvoří náklady na mzdy, IT… Rozhodující jsou lidé, ne ceny nemovitostí.
Jak vychází srovnání výše nájmů v ČR a v zemích střední a východní Evropy?
Můžu porovnat ceny v ČR, na Slovensku, v Maďarsku a Polsku. Polsko je obecně levnější než ČR, Slovensko je na tom zhruba stejně. Specifikum ČR je, že nám fungují dobře regiony. Slovenský trh je v podstatě pouze okolí Bratislavy (průmyslová zóna Senec), které tvoří 75 % celého slovenského trhu, a této zóně se z hlediska poptávky po skladech náramně daří. V Čechách máme kromě Prahy rozvinutou Plzeň, Brno, Ostravu, plus ještě některá regionální města, například Mladou Boleslav, Liberec atd. Maďarský trh je mnohem menší a nedá se s Polskem a Českou republikou z hlediska poptávky srovnávat. Cena však vždy záleží na konkrétní situaci, na množství konkurenčních projektů v dané mikrooblasti. V České republice je z hlediska efektivních nájmů (po započtení slev a různých pobídek a nájemních prázdnin) nejlevnější Praha–západ, která je pod třemi eury za metr čtvereční na měsíc. Nejdražší lokality jsou D1 u Prahy, Brno–město a Plzeň–město.
Jak vnímáte potenciál využití starých hal?
Musíme předně definovat, co je stará hala. Náš trh existuje 10–15 let a už tehdy se začaly stavět haly 10 metrů vysoké, s betonovou podlahou s únosností 5 tun na metr čtvereční, nakládacími můstky apod. Tyto haly dneska trochu zastarávají, developer občas investuje pár korun a opraví fasádu, podlahy apod. V Česku chybí haly typu B, které mají například v Anglii, kde je logistický trh daleko starší a vývoj byl delší. My tady máme s mírnou nadsázkou prasečáky bývalých JZD a s těmi se nedá počítat, a pak máme typ A. Hal typu B je strašně málo. Ale i ty se najdou. Mají zhruba 6–7 metrů na výšku, betonovou rampu, nemají nakládací můstek ani potřebný počet světlíků, nejsou zaizolovány apod. Ty se obyčejně pro naše klienty, kteří mají vysoké požadavky na požární bezpečnost atd., nevyplatí rekonstruovat. Tzv. brownfieldy si pravděpodobně někdo koupí, zboří a postaví na pozemku novou budovu, která bude efektivní, funkční a hlavně bude splňovat nejnovější očekávání. Legislativa však brownfieldům nenapomáhá. Developerům za opravu nikdo žádné peníze nedá, maximálně zaplatí ekologickou historickou zátěž a to, samozřejmě, nestačí. Náklady na redevelopment brownfieldu jsou stále mnohonásobně vyšší než stavba na zelené louce. Problém je také v tom, že developeři sklady dále pronajímají, nejsou koncovými uživateli, a chybí legislativní rámec pro podporu takovýchto brownfieldů. Pokud by si brownfield koupila firma, která si jej opraví a bude přímo využívat, má šanci dostat část nákladů zpět z fondů EU.