Rozvoj dálniční sítě zkracuje dojezdové časy mezi regionálními centry i napojení na evropskou dopravní síť, čímž zásadně vytváří prostor pro nová průmyslová centra a v důsledku přetváří mapu české logistiky. Přesouvá se i developerská aktivita, která se dosud soustředila hlavně do okolí Prahy, Brna, Ostravy či Plzně. V současné době se pozornost obrací na města jako Olomouc, Jihlava či Liberec a v následujících letech se přidají také České Budějovice a Litomyšl. Vyplývá to z aktuální analýzy společnosti Colliers.
Do konce dekády má vzniknout více než 300 kilometrů nových rychlostních komunikací, což zásadně promění nejen dopravní mapu země, ale i strategii firem hledajících místo pro své logistické a výrobní areály. Klíčové jsou především tři projekty, které byly po letech patové situace s povoleními konečně odblokovány. Spojení Brna s Vídní přes dálnici D52, napojení Prahy na Linec díky D3 a dokončení severní části pražského dálničního okruhu D0. Zkrátí se nejen cestovní časy mezi velkými městy, ale především vzniknou nové koridory pro pohyb zboží a služeb. Praha bude od Vídně vzdálena pouhé tři hodiny, cesta do Lince zabere 2,5 hodiny a spojení s polskými městy Katovice a Krakovem se zkrátí na čtyři, respektive čtyři a půl hodiny.
Logistický most mezi čtyřmi zeměmi
„To, co jsme ještě před pěti lety považovali za dlouhodobé plány, se nyní stává realitou. Napojení Brna na Vídeň přes D52 či Prahy na Linec přes D3 už má konkrétní harmonogram,“ říká Josefína Kurfürstová, senior konzultantka ze společnosti Colliers, s tím, že Česká republika se tak postupně stává logistickým mostem mezi Německem, Rakouskem, Polskem a Slovenskem.
Městy, která se v následujících letech mají stát novými rozvojovými centry, jsou České Budějovice, Olomouc s Přerovem a Jihlava. Indikativní nájemné v těchto lokalitách se pohybuje mezi 5,40 a 5,90 eury za metr čtvereční měsíčně. To je výrazně méně než v Praze, kde požadované nájemné dosahuje 7,00 až 7,50 eura.
Decentralizace trhu
Do konce desetiletí tak lze podle analýzy Colliers očekávat určitou decentralizaci českého trhu s průmyslovými nemovitostmi. Zatímco tradiční regiony budou nadále držet pozici hlavních center, stále více firem zvažuje přesun části logistiky do oblastí s lepší dopravní dostupností, nižším nájemným a dostatkem pracovní síly. „Nové huby nevznikají nahodile, ale kopírují vývoj dopravní infrastruktury. Jakmile se zkrátí dojezdové časy a zlepší napojení na hlavní tahy, region se okamžitě stává atraktivním pro investory i výrobce,“ popisuje Josefína Kurfürstová. Rozšiřující se dálniční síť tak podle ní nejen propojuje regiony, ale zároveň redefinuje ekonomickou geografii Česka: „Tam, kde dříve končily dopravní mapy, dnes vznikají nové průmyslové a logistické uzly a s nimi i nové příležitosti pro rozvoj celých regionů. Otázkou zůstává, zda v mezinárodní konkurenci dokážeme využít svou výhodnou polohu v srdci Evropy a čelit okolním zemím, které nabízejí levnější pracovní sílu a větší vládní podporu.“
„Ačkoli je počet dokončených skladů v posledním čtvrtletí nízký, ve výstavbě je aktuálně rekordních 1,7 milionu metrů čtverečních ploch ve 171 logistických parcích napříč Českou republikou. I přes krátkodobý pokles poptávky je trh velmi aktivní. Developeři reagují na strukturální změny – posun k regionálním centrům, lepší dopravní dostupnost a blízkost k výrobním závodům,“ vysvětluje Josefína Kurfürstová.
Velká část výstavby je koncentrována v rámci Prahy a Středočeského kraje, které představují 26 procent všech projektů ve výstavbě. Následuje Moravskoslezský kraj s 19 procenty a překvapivě Karlovarský kraj s 18 procenty. Za vysokým podílem Karlovarského kraje stojí pokračující výstavba jediného velkého automatizovaného skladového projektu v Chebu o rozloze přes 200 000 metrů čtverečních.
Připravil: Filip Hubička
Ilustrační foto: Colliers
