Hrubá realizovaná poptávka na trhu českých průmyslových nemovitostí v prvním čtvrtletí letošního roku vzrostla nad pětiletý průměr, což naznačuje potenciál k oživení trhu. Na trh bylo dodáno přes 155 tisíc metrů čtverečních nových ploch a v aktivní výstavbě je aktuálně dalších 1,6 milionu metrů čtverečních – včetně 0,55 milionu připravených k dokončení v krátkém čase v momentě podpisu nájemní smlouvy v tzv. shell & core projektech. Vyplývá to z průzkumu trhu průmyslových nemovitostí, který zrealizovala společnost Colliers. (Zprávu jsme ve středu 28.5. aktualizovali o data a vyjádření analytiků společností Cushmann & Wakefield a 108 Real Estate).
Nové haly přibývají
Za první čtvrtletí bylo dodáno celkem 155 900 m² nových ploch. To je sice o 5,3 % více než v prvním čtvrtletí 2024, ale také o 17,6 % pod pětiletým průměrem. Blýská se však na lepší časy. „Aktuálně je v aktivní výstavbě 1,6 milionu m2 průmyslových ploch, z nichž by ještě letos mělo být dokončeno plných 646 700 m2. Dalších 551 000 m² je pak ve stavu shell & core, což znamená, že čekají na dokončení ve chvíli, kdy najdou nájemce, a k dispozici mohou být do 3 až 6 měsíců. Nárůst množství budov ve stavu shell & core se stává strukturálním fenoménem, meziročně evidujeme 51% nárůst takových ploch,“ říká Josef Stanko, ředitel oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers, s tím, že celková rozloha prostor na trhu dosáhla 12,44 milionu m², což představuje meziroční nárůst o 4,7 %.
Pokračujícím trendem je také vysoké množství povolených projektů čekajících se stavbou na nájemce. V současnosti je 2,6 milionu m² projektů s dokončeným povolovacím procesem čekajících na poptávku, a 2,8 milionu m² potenciálních projektů v dalších fázích povolování. Celková potenciální plánovaná plocha se tedy pohybuje kolem 5,4 milionu m², což je o 16,5 % více než loni.
Skrytá neobsazenost
„Neobsazenost se zdánlivě stabilizovala na 3,1 %, kde se nachází už třetí čtvrtletí po sobě. Reálnější pohled ovšem získáme po přičtení již zmíněných budov zastavených těsně před dokončením, které reprezentují plných 3,7 %. Tato reálnější neobsazenost pak dosahuje 6,8 %, což převyšuje hodnoty neobsazenosti dosahované na některých sousedních trzích,“ popisuje Josef Stanko. Na trhu podle jeho zkušeností zároveň operují logistické společnosti poskytující podnájmy svých nevyužitých ploch, které na základě dostupných informací obsahují další, ovšem těžko vyčíslitelnou neobsazenost.
Poptávku táhnou renegociace, nové pronájmy zaostávají
Hrubá realizovaná poptávka se v prvním čtvrtletí pohybovala nad pětiletým průměrem. Objem pronájmů dosáhl 511 600 m2, velký podíl na tomto výsledku však má jedna velká transakce v Prologis Park Prague-Jirny. Většinu nových pronájmů tvořily předpronájmy a nové pronájmy, přičemž ale čistá realizovaná poptávka stála pouze za 38 % hrubé realizované poptávky.
Struktura nájemní aktivity v 1. čtvrtletí 2025 (zdroj: Cushman & Wakefield)
Největší transakcí prvního čtvrtletí byla renegociace nájmu logistické společnosti v několika budovách v Prologis Park Prague-Jirny o celkové rozloze 147 000 m². Druhé místo zaujal předpronájem společnosti Linde Wiemann v Industrial Park Nymburk o rozloze 40 000 m² a třetí největší transakcí byla renegociace 31 900 m² logistické společnosti DHL Supply Chain ve dvou budovách v Panattoni Park Cheb.
Skladba nájemců v prvním čtvrtletí byla primárně tvořena logistickými společnostmi s 62 %, následovanými výrobci s 23 % a distributory a ostatními s 15 %.
Nejvíce nových průmyslových ploch bylo podle zprávy další společnosti, Cushman & Wakefield, dokončeno v Karlovarském kraji (54 %), následoval Jihočeský kraj s 22 %. Největší dokončenou průmyslovou halou byla hala v parku Panattoni Park Ostrov North pro nájemce z automobilového sektoru. Staví se tak více oproti 1. čtvrtletí roku 2024.
Celková industriální plocha ve výstavbě dle krajů (v m², zdroj: Cushman & Wakefield). Pro zvětšení klikejte do obrázku.
Výstavba industriálních ploch v České republice pokračuje, upozorňuje dále report Cushmann & Wakefield. Na konci března bylo ve výstavbě přes 1,07 mil. m² průmyslových ploch. Největší podíl výstavby připadá na Karlovarský kraj (25 %), Ústecký kraj (15 %) a Středočeský kraj (15 %). Hala v parku Panattoni Park Cheb, o velikosti 233 700 m², je aktuálně největší ve výstavbě. Staví se pro módní řetězec H&M a její dokončení je plánováno na poslední kvartál tohoto roku.
Vyjednávací síla nájemců roste
Podle Industrial Research Forum zůstalo nejvyšší dosažitelné nájemné na českém průmyslovém trhu stabilní na úrovni € 7,00 – 7,50/měsíc/m². Nejvyšší dosažitelné nájemné se drží na stejné úrovni již tři čtvrtletí, i když stále častěji vidíme posilování vyjednávací síly nájemců, projevující se ve stále výhodnějších pobídkách nabízených pronajímateli napříč regiony. Nájmy za kancelářské vestavky se pohybují mezi € 9,50 – 12,50/měsíc/m2. Servisní poplatky činí obyčejně € 0,75 – 1,00/měsíc/m2.
Nové pronájmy podle analytiků společnostin 108 Real Estate ovládla společnost Rohlík.cz, a to hned ve třech významných transakcích: 17 669 m2 v CTParku Brno Líšeň, 17 239 m2 v CTParku Praha východ a necelých 6000 m2 v CTParku Ostrava-Poruba. V segmentu logistiky uzavřela největší transakci nejmenovaná společnost (15 098 m2 v P3 Parku Lovosice) a Havi Logistics (8866 m2 v Panattoni Business Parku Kladno). Soustavně vysoká je poptávka po výrobních prostorech. Z uzavřených pronájmů vyčnívá 15 098 m2 pro firmu Prosperplast v CTPark Tošanovice a 10 205 m2 pro kovovýrobní společnost Excon v Industrial Parku Újezdeček.
„V loňském roce trh ovlivnilo několik obřích transakcí. Začátek letošního roku ukazuje, že vysoká aktivita panuje i u středních a menších pronájmů. To je důležité podhoubí pro celý trh – je základem pro stabilní budoucí růst. Optimismus ovšem tlumí skutečnost, že se znovu objevuje řada podnájmů což dokládá, že některé firmy se v minulosti předzásobily plochami, které zatím nevyužívají,“ domnívá se Matěj Indra, Head of Industrial Agency v 108 REAL ESTATE. Podnájmy, často krátkodobé, se týkají především logistických společností, jejichž klienti dlouhodobě snižují kapacity.
Ve výstavbě nebo ve stavu shell and core se na tuzemském trhu nachází přes 1,6 milionu m2 průmyslových prostor. Jedná se o značnou zásobu pro další roky, přičemž nové záměry nadále přibývají. Koncentrují se především v Moravskoslezském kraji, kde aktivitu developerů podporují transformační dotační tituly. Po Plzeňském kraji, který ochladl hlavně vlivem návaznosti na stagnující německý trh, je to tedy právě Ostrava a okolí, kde hrozí citelnější převis nabídky nad poptávkou.
Developeři se proto soustředí na přípravu a výstavbu budoucích kapacit. Své záměry rozvážně fázují a jsou flexibilní v termínech realizace i v pobídkách zájemců o pronájmy. „Vidíme více záměrů navázaných na klastry nebo spolupráci s vysokými školami nebo velkými výrobními firmami. To riziko rozkládá, ale úplně neřeší kapacitu obřích projektů. Právě v Moravskoslezském kraji je nutné i s ohledem na velkou konkurenci polského trhu postupovat s maximální obezřetností, aby nedošlo ke skokovému nárůstu promyslových prostor bez nájemců. Riziko většího tlaku na nájemné zde určitě vnímáme a týká se také už několika dokončených areálů,“ dodává Michal Bílý, hlavní analytik 108 Real Estate.
Trh jde nahoru navzdory nepříznivým prognózám
„Obchodní válka Číny s USA a nejasné zavedení transatlantické celní politiky český trh s průmyslovými nemovitostmi zatím zásadně neovlivnily, pomalu se ovšem stahují mračna nad německou ekonomikou. Se signalizací jejího nulového ekonomického růstu pro rok 2025 můžeme očekávat potenciální ekonomickou nejistotu i v tuzemsku – v rámci velkých změn ve svých ekonomických predikcích MMF snížil předpověď růstu HDP České republiky,“ shrnuje Josef Stanko s tím, že zvýšená rizikovost investic do velkých ekonomik zvýhodňuje v očích investorů ekonomiky menší, a proto zpomalení největších českých exportních partnerů nemusí být katastrofické. Paradoxně by podle něj mohlo zpomalení znamenat významné investice do tuzemské průmyslové a vývojové infrastruktury díky tlaku na diverzifikovanou produkci.
Opatření amerického prezidenta Donalda Trumpa, který zavádí cla na některé materiály, mohou podle Cushmann & Wakefield výstavbu reálně ovlivnit, dopady se budou lišit podle typu nemovitostí. Jakékoliv omezení nové nabídky pravděpodobně zvýší tlak na nájmy v sektorech s vysokou poptávkou, jako je právě logistika.
„S ohledem na zaváděná opatření ze strany USA může docházet k přesunu výroby blíže k domovu, aby se podniky vyhnuly komplikacím spojeným s dovozem ze vzdálených zemí. To stejné však platí i o možném přesunu části výrobních kapacit zpět do USA, které jsou významným odbytištěm pro spoustu výrobků. Česká republika může stále těžit ze své strategické polohy, dobré dopravní dostupnosti a rozvinuté infrastruktuře a přilákat nové investice do průmyslových a logistických nemovitost. Při výběru lokality hraje vedle dopravní dostupnosti významnou roli také dostupná a kvalifikovaná pracovní sila,“ říká Jiří Kristek, vedoucí pronájmu průmyslových ploch a nákupních parků v Cushman & Wakefield.
„Výsledky za první kvartál nepotvrzují chmurné vyhlídky, s nimiž se setkáváme v médiích. Aktivita průmyslového trhu je stabilní, a dokonce v některých sektorech vidíme citelné oživení. Obava z dopadů celní války je patrná. Přesto se developeři i velcí hráči na trhu logistických služeb připravují na růst ekonomiky v dalších letech,“ komentuje kvartální výsledky Jakub Holec, CEO 108 Real Estate. To je podle něj také důvod, proč se v posledních měsících utlumuje spekulativní výstavba, ale zároveň byla zahájena příprava několika obřích projektů s dokončením po roce 2027 – například Panattoni Smart Park Karviná, v němž má s náklady kolem 25 mld. Kč vzniknout 330 000 m2 pronajímatelné plochy.
Připravil: Filip Hubička
Ilustrační foto: Filip Hubička
