Ve čtvrtém čtvrtletí roku 2024 se na trhu průmyslových a logistických nemovitostí poptávka sice vrátila téměř na objemy předcovidového období, dodáno ovšem bylo 106 700 metrů čtverečních nových prostor, nejméně za poslední tři roky. Míra neobsazenosti se zvýšila o 3 bazické body na 3,13 % a nejvyšší dosahované nájemné se stabilizovalo kolem 7,50 euro za metr čtvereční. Ale vzhledem k tomu, že mnoho projektů plánovaných na letošní rok bylo odloženo, vypadá vývoj pro rok 2025 pozitivněji, dokončeno by mělo být 870 300 metrů čtverečních nových prostor. Vyplývá to z pravidelného kvartálního průzkumu, který zrealizovala společnost Colliers.
Celkem za celý rok 2024 přibylo 517 900 m² nových průmyslových a logistických nemovitostí, což je o 45 % méně než v předchozím roce. Celková rozloha prostor na trhu dosáhla 12,28 milionu m², což představuje 4,6% nárůst oproti loňskému roku.
Vzhledem k tomu, že mnoho projektů plánovaných na rok 2024 bylo odloženo, vypadá zatím vývoj pro rok letošní výrazně pozitivněji: v současné době je naplánováno k dokončení 870 300 m² a dalších 384 700 m² je ve stavu shell & core – potenciálně k dispozici do 3–6 měsíců. „Zatímco objem dokončených prostor nedosáhl dlouhodobého průměru, výstavba nových prostor a další plány pro budoucí výstavbu jsou již více než rok na vzestupu,“ říká Josef Stanko, ředitel oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers, s tím, že v současné době je 2,7 milionu m² projektů s dokončeným povolovacím procesem a 3,2 milionu m² potenciálních projektů v různých fázích povolování bez započtení povolených projektů. Celková potenciální naplánovaná plocha je tedy v tuto chvíli kolem 5,9 milionu m².
Josef Stanko: Skutečná míra neobsazenost se blíží sousedním trhům
Ve 4. čtvrtletí se míra neobsazenosti na českém trhu zvýšila o 3 bazické body na 3,13 %, a zakončila tak rok na nejvyšší úrovni neobsazenosti od 4. čtvrtletí roku 2020. „V průběhu celého roku se na neobsazenosti prostor projevovala aktivita podnájmů, což zvyšovalo celkovou míru neobsazenosti. S ohledem na to můžeme odhadnout, že reálná neobsazenost na trhu by určitě přesáhla 6 %, zejména kvůli 3 % neobsazenosti na trhu ,skryté‘ v prostorách shell & core, které stojí téměř dokončené, ale čekají na zajištění pronájmu před oznámením dokončení,“ vysvětluje Josef Stanko. Reálná míra neobsazenosti na českém trhu je dle něj tedy blíže trendu pozorovanému napříč ostatními zeměmi střední Evropy, kde se oficiální míry uváděné sousedními trhy střední a východní Evropy pohybovaly kolem 8–9 % v Polsku a kolem 5 % na Slovensku.
Poptávka: optimismus ohledně budoucího vývoje je oprávněný
Ve čtvrtém čtvrtletí byla hrubá realizovaná poptávka podobně povzbudivá jako ve druhém čtvrtletí a přinesla oživení do poměrně slabého roku. Realizovalo se 438 400 m², čímž celkový objem dosáhl téměř 1,45 milionu m². Poptávka za celý rok 2024 byla nejnižší od roku 2018 a ve srovnání s pětiletým průměrným objemem byla nižší o 20 %. Zpomalení je globálním trendem, který se projevil v celém regionu EMEA. Přesto je podle hodnocení Colliers důvod k opatrnému optimismu, neboť čistá poptávka představuje 61,3 % objemu v roce 2024, což je zhruba v souladu s předchozím pětiletým trendem a ukazuje to, že nová poptávka je na trhu stále dominantní.
Tři největší transakce ve čtvrtém čtvrtletí činily celkem 94 500 m². Největší transakcí byl předpronájem budovy v CTParku Brno o rozloze 52 000 m² výrobci elektroniky Hitachi Energy Czech Republic, následovaný renegociací v parku Prologis Plzeň II o rozloze 21 300 m² výrobci spotřebního zboží VAFO. Třetí největší transakcí byla renegociace 21 100 m² v Prologis Park Prague Airport nezveřejněné distribuční společnosti.
Nejvyšší nájemné se stabilizovalo kolem 7,50 euro
Podle Industrial Research Forum zůstalo nejvyšší dosažitelné nájemné na českém průmyslovém trhu stabilní na úrovni 7,00–7,50 euro/měsíc/m². Nejvyšší dosahované nájemné se drží na stejné úrovni již tři čtvrtletí, i když stále častěji vidíme posilování vyjednávací síly nájemců, které se projevuje ve stále výhodnějších pobídkách nabízených pronajímateli napříč regiony. Nájmy za kancelářské vestavky se pohybují mezi 9,50–12,50 euro/měsíc/m2. Servisní poplatky činí obyčejně 0,75–1,00 euro/měsíc/m2.
„Navzdory ekonomické nejistotě v uplynulém roce trh nadále vykazuje odolnost. Přestože je poptávka nižší než v minulých letech, očekává se, že investice do infrastruktury sníží logistické překážky,“ predikuje Josef Stanko. Český průmyslový sektor zůstává silný, což dokazují významné investice velkých výrobců, a přestože konkurence z okolních zahraničních trhů v některých regionech mění dynamiku nabídky a nájemců a pronajímatelů, nálada na trhu se po předchozím pesimismu podle Colliers zlepšuje.
Připravil: Filip Hubička
Ilustrační foto: Filip Hubička
