Pro některé nájemce průmyslových prostor je Praha již moc drahá, proto se leckdy poohlíží po levnějších lokalitách. O aktuální situaci na trhu průmyslových nemovitostí jsme si povídali s Petrem Narwou, head of transaction & consulting services poradenské společnosti Prochazka & Partners.
Ceny nájmů se v poslední době v Česku stabilizují, v západní Evropě podle zveřejňovaných dat pokračuje růst v některých prémiových lokalitách. Jak je to s cenami prémiových a „běžných“ lokalit v Česku?
Petr Narwa
V dnešní době jsou ceny za růstovým zenitem – tedy navyšování se již zastavilo – a naopak vidíme jejich pokles. Dále vnímáme stále větší trend rozevírání cenových nůžek, a to hned v několika rovinách. Jednak se jedná o rozdíl mezi nominálními (headline) a efektivními nájmy, kdy právě ty efektivní klesají výrazně dolů. Dále „propad“ nájmu mezi prémiovými a sekundárními lokalitami, který jen dokazuje, že poptávka velmi ochladla a horší lokality musí zabojovat právě lepšími podmínkami.
Specifickým trhem v průmyslovými nemovitostmi je Praha a její okolí. Po období, kdy zde šly ceny skokově nahoru, jsou zde nyní patrné korekce. Zároveň jsou vidět rozdíly mezi jednotlivými lokalitami, například mezi Prahou-západ a Prahou-východ. Kde hledat příčiny?
Ano, Praha je tradičně největší a nejsilnější trh. Praha-východ benefituje z dálnice D1, která je důležitou logistickou tepnou České republiky, tudíž určitě více poptávanou.
Leckteré atraktivní lokality se nacházejí v okresech, které s právě zmiňovanými lokalitami sousedí, jsou tedy v „dostřelu“ hlavního města, leckdy mají výbornou infrastrukturu a napojení na dopravní síť. Jak vidíte jejich perspektivu, a to i z hlediska cenového vývoje?
Ano, je pravda, že řada klientů se řídí starým dobrým nemovitostním pravidlem „location, location, location“, nicméně ne všichni musí či potřebují být v „prime“ lokalitách. Nyní již začínáme vnímat právě dopad cenových nůžek a taktéž otázky ESG a udržitelnosti. Mnoho prémiových lokalit v rámci užšího okolí Prahy je dost drahých a bohužel již například mají již něco „odžito“. Proto se někteří klienti naopak uchylují k přesunu dále od Prahy do levnějšího, ale kvalitnějšího, projektu. Toto je dost typické právě pro Prahu-západ, kdy na dálnici D11 máte nové developmenty, které nabízí nejmodernější standardy za výrazně lepší cenu (o 22 až 27 % nižší).
V hlavním městě a jeho okolí registrujeme čas od času stěhování leckdy i významných nájemců. Jakou roli v tom hrají ceny?
Praha je a asi vždy bude největší a nejsilnější trh. Velké přesuny nájemců jsou zde tedy víceméně standardní záležitostí. Spíše vidíme, že pro některé provozy/projekty/klienty je Praha již moc drahá, a právě proto se poohlíží za lepším někde dále či v levnějších lokalitách.
Využívají nájemci průmyslových prostor příznivého období pro možnost renegociace nájemních smluv, pokud byly uzavřeny za méně příznivých podmínek na trhu?
Otázka renegociace je vždy závislá na parametrech nájemní smlouvy (kdy je konec, resp. pokud má například opci na prodloužení), a na aktuální potřebě klienta (růst či kontrakce prostor). Obecně ale v Prochazka & Partners vnímáme, že přibývá více volných jednotek, které v nabídce jsou delší dobu, a pokud k tomu připočteme budovy v shell&core a možnosti podnájmů, pak v dnešní době je určitě lepší pozice nájemce si vyjednat výhodnější podmínky oproti jednomu až dvěma rokům nazpět.
Lze v rámci českého trhu predikovat cenový vývoj v rámci nájmů průmyslových nemovitostí v horizontu měsíců i nejbližších let? Jak je ovlivněn situací v sousedních zemích?
V krátkodobém horizontu vnímáme již mírný propad výše nájmů, o rozevírání cenových nůžek jsem již hovořil. V následných letech se bude cenotvorba dosti odvíjet i od regionální a globální ekonomické situace. Nyní vidíme velké ochlazení v Německu, na které jsme jako malá otevřená ekonomika napojeni. Víme, že historicky k nám německé „krize“ doputovaly vždy se zpožděním devíti až dvanácti měsíců. Na druhou stranu stále přetrvává tzv. nearshoring, díky kterému je CEE poptávanou oblastí. Bohužel v konkurenci s okolními státy jsme z pohledu výše nájmu a nákladů na lidskou práci již nejdražší země, což nám na atraktivitě nepřidává.
Jak do toho všeho vstupují například povolovací procesy?
Povolovací procesy jsou bohužel v České republice opravdu téma, které rezonuje napříč segmenty. Jejich zdlouhavost, náročnost a byrokratičnost je bohužel vyhlášená. Získání povolení oproti okolním státům trvá někdy dvakrát až třikrát déle, a to se samozřejmě musí odrazit taktéž v cenách developerů. Současný systém ještě ochromil nový stavební zákon a bohužel nepovedená digitalizace, která vše zkomplikovala.
O společnosti Prochazka & Partners
Prochazka & Partners založil Radek Procházka v roce 2013 a dnes představuje přední společnost výhradně zaměřenou na zastupování nájemců v oblasti komerčních nemovitostí v České republice. Poskytuje komplexní servis pro nájemce v segmentech Offices a Industrial (přejednání, relokace, expanze, nákup či výstavba na klíč) a svým klientům zajišťuje i architektonické a projektové poradenství a management (Design & Build). Společnost již osmým rokem vyhlašuje také úspěšnou odbornou soutěž Kanceláře roku.
Více o společnosti Prochazka & Partners naleznete na www.prochazkapartners.cz.
