O průmyslové nemovitosti je stále zájem, tahounem v CEE je automotive
Poptávka po průmyslových plochách se po celé Evropě stabilizuje. V České republice se situace vrací na úroveň před pandemií, přičemž poptávku pohání zejména výrobní a logistické společnosti. Vyplývá to z nedávné zprávy European Logistic Update společnosti Cushman & Wakefield. Česko patří mezi země s nejnižší mírou neobsazenosti, která ve druhém kvartálu 2024 vzrostla na 2,9 % (nižší je pouze v Nizozemsku).
Výroba hraje prim
V celém regionu střední a východní Evropy je poptávka poháněná výrobními společnostmi, zejména z automobilového průmyslu. V České republice se realizuje několik transakcí v rámci tzv. nearshoringu, kdy stále více dochází k přesunu výrobních aktivit blíže ke koncovým zákazníkům. Další poptávky podle zprávy European Logistic Update nadále přicházejí.
Objem projektů ve výstavbě klesl přibližně o 25 % ve srovnání s druhým čtvrtletím roku 2022. „Je to dáno především obezřetnějším chováním při plánování nové výstavby a vyhýbaní se spekulativním projektům v neprověřených lokalitách. Evropa zaznamenala ještě výraznější pokles a výstavba se snížila v průměru o 30 procent,“ konstatuje Cushman & Wakefield.
V Praze a okolí byla ve druhém čtvrtletí 2022 neobsazenost téměř nulová (volných bylo zhruba 14.000 metrů čtverečních), nyní nabídka volných prostor vzrostla na téměř 80.000 metrů čtverečních. Zvýšený podíl volných ploch je podle poradenské společnosti způsoben také delšími rozhodovacími procesy na straně možných nájemců, tyto plochy pak zůstávají neobsazeny déle, než bylo obvyklé. Poptávka po plochách však stále převyšuje nabídku, a proto se neočekává dramatický nárůst neobsazenosti, což potvrzují i statistiky z ostatních evropských trhů.
Miliony metrů na brownfieldech
Čerstvá studie společnosti 108 Real Estate ukazuje, že by v dalších letech mohlo v Česku vyrůst téměř osm milionů čtverečních metrů ploch pro výrobu a skladování. Celková nabídka průmyslových nemovitostí by tak překonala 21 milionů metrů čtverečních (nyní je to přibližně 12,5 milionů metrů čtverečních). Významná část nových staveb by podle „stoosmičky“ mohla stát na stávajících brownfieldech, které jsou v některých regionech téměř jedinou možností pro realizaci nové výstavby na smysluplném místě – mj. s ohledem na zvýšenou ochranu zemědělské půdy.
Za optimistickými očekáváními, které vytvářejí poradci ze 108 Real Estate, stojí předpoklad stabilního růstu českého průmyslového trhu v následujících letech. Významný podíl na tomto vývoji by měl mít automobilový průmysl spolu s růstem odvětví spojených s výrobou čipů a polovodičů. Přispět by mohla také potenciální výstavba gigafactory na výrobu baterií pro elektromobily na Karvinsku a v neposlední řadě dostavba jaderné elektrárny v Dukovanech.
Vítězství jihokorejské společnosti KHNP v tendru na výstavbu nového bloku Dukovanské elektrárny slibuje podle 108 Real Estate pro Česko přilákat investice průmyslových gigantů jako Samsung, LG nebo Hyundai. Tento vývoj naznačuje podle poradců postupný přechod českého hospodářství od „montovny“ ke „smart“ výrobě s vyšší přidanou hodnotou, což vyžaduje rostoucí počet kvalifikovaných pracovníků. Tento trend potvrzuje i investice amerického výrobce čipů Onsemi. „Dopady na Česko bude mít i joint venture technologických gigantů TSMC, Bosch, Infineon a NXP. Ten je zatím usazený v Drážďanech, ale očekává se příliv investic také do zdejších poboček a firem spojených s tímto oborem,“ říká Jakub Holec, ředitel 108 Real Estate.
Nájmy v CEE klesají
V posledním roce se mění také výše nájmů v průmyslových nemovitostech, jak prime rent, tak služeb. Během pandemie se nájmy v Praze a okolí pohybovaly nad evropským průměrem, přičemž některé vzrostly až o 80 % a často se rovnaly úrovním na některých německých průmyslových trzích. V současné době dochází podle Cushman & Wakefield k určité korekci a stabilizaci v regionu střední a východní Evropy, zatímco v západní Evropě pokračuje růst nájmů za prémiové lokality. Jiří Kristek, vedoucí týmu pronájmu průmyslových prostor Cushman & Wakefield, v dlouhodobém horizontu očekává mírný nárůst nájmů, podobně jako na ostatních evropských trzích, přičemž tento růst bude ovlivněn dlouhými povolovacími procesy, nedostatkem stavebních pozemků a rostoucími stavebními náklady.
Autoři zprávy European Logistic Update očekávají další investice do průmyslových nemovitostí. Jiří Kristek vysvětluje: „Průmyslové nemovitosti jsou v hledáčku investorů a na trhu již probíhají jednání o prodeji některých významných průmyslových projektů. Z důvodu delších procesů se to ve statistikách projeví až později. Investory zajímají převážně produkty core-plus a value-added, samozřejmě v žádaných lokalitách a výhledem nárůstu nájmů. Významnou roli u investorů stále více hrají ESG standardy, které mají přímý vliv na konečné rozhodnutí.“
Pravdou ovšem je, že vlastníci průmyslových nemovitostí v Česku své objekty k prodeji nenabízejí a díky dlouhodobým nájemním smlouvám a téměř plné obsazenosti si tato aktiva udržují. To potvrzují statistiky: v roce 2023 bylo v ČR zobchodováno deset industriálních transakcí v celkové hodnotě necelých 140 milionů eur, zatímco v roce 2022 šlo o 13 transakcí v objemu přes 350 milionů eur. Letos za první pololetí proběhlo pět industriálních transakcí s celkovou hodnotou 146 milionů eur.
Důraz na udržitelnost staveb sílí
Podle další analýzy od Cushman & Wakefield pojmenované Sustainable Logistics – Navigating Change in European Logistics Real Estate, která zahrnula více než 1500 obchodů s nemovitostmi, jsou investoři ochotni zaplatit v průměru o 19 % více za nemovitosti s ekologickými certifikáty nebo jinými udržitelnými prvky. V případě nemovitostí, které se nacházejí mimo nejluxusnější a nejdražší lokality tzv. super prime, je tento cenový nárůst dokonce ještě vyšší, a to až 24 %.
V tomto směru se na českém trhu rozmáhá ekologická certifikace zejména u nově stavěných budov. Certifikačních systémů, které jdou nad rámec zákonných požadavků, je celá řada, např. BREEAM, LEED, DGNB, SbToolCZ, HQE, DGNB. V Česku se aktuálně nejvíce používá certifikace BREEAM. Uváděné systémy posuzují trvalou udržitelnost staveb nebo jejich vliv na okolí. Zmínit lze ještě WELL zaměřený na zdravé interiéry a jejich dopad na člověka, který tak lze vnímat jako komplementární certifikaci k výše uvedeným.
Text: Stanislav D. Břeň
Ilustrační foto z P3 Parku Horní Počernice: hub
