Nominální i efektivní nájemné v průmyslových prostorech klesá
Převis poptávky po průmyslových nemovitostech nad jejich nabídkou je v Česku minulostí. Ceny nájmů aktuálně dosáhly svého vrcholu. Vliv na to mají i propady obratů tuzemských e-shopů, kvůli nimž se řada společností snaží zmenšovat své skladové plochy, případně se častěji zajímá o nájemní smlouvy na kratší období.
Za sklady nájemci zaplatili před pěti lety zhruba o polovinu méně než v posledních měsících. Následné zdražování podle Miroslava Kotka, vedoucího oddělení průmyslových nemovitosti ve společnosti Colliers, zasáhlo celou Evropu, nicméně v případě Česka byla situace ještě posílena vyčerpáním dostupných prostor, což logicky podpořilo další navýšení jejich cen. „Důvodem, proč ceny narazily na strop právě teď, je skutečnost, že dosavadní stav dramatického růstu ohrožoval konkurenceschopnost Česka v porovnání s okolními státy. Jak se ukázalo, v některých lokalitách byly ceny opravdu přepálené přetlakem poptávky a nyní dochází k jejich normalizaci. Trh se saturoval a jsme svědky korekcí cen. Svou roli také hraje poměrně drastický pokles poptávky, na který se pronajímatelé snaží reagovat,“ vysvětluje Miroslav Kotek, a dodává: „Korekce cen nájmů je patrná zejména kolem Prahy, kde nejlepší prostory dosahují ceny kolem sedmi euro za metr čtvereční, zatímco v regionech si ceny drží úroveň kolem šesti euro.“
Podle Petra Narwy z poradenské společnosti Prochazka & Partners poptávka po průmyslových nemovitostech výrazně ochladla, což se projevuje i ve výši nominálních nájmů, které pozvolna klesají. Ještě více je to patrné u tzv. efektivního nájemného, jehož pokles je v poslední době výrazný, upozorňuje Petr Narwa. Největší část poptávky přichází nyní ze strany výrobních firem, které ale vyžadují specifické typy objektů.
V kontextu snižující se poptávky po skladových prostorách se objevuje další trend – rostoucí zájem o krátkodobé nájemní smlouvy. Podle Colliers je tento trend způsoben několika faktory. V prvé řadě jde o ekonomickou nejistotu, která vede firmy k preferenci flexibility, aby mohly rychle reagovat na měnící se tržní podmínky a minimalizovat rizika. Dalším hybatelem jsou problémy v e-commerce sektoru – pokles růstu a zvýšené náklady nutí společnosti přehodnotit své skladové kapacity a přizpůsobit se novým potřebám. Změny v globálních dodavatelských řetězcích a narušení způsobená pandemií také přispívají k potřebě flexibilnějších skladových řešení, aby se firmy mohly rychle přizpůsobit výkyvům v dostupnosti surovin a výrobků. Tyto faktory dohromady vytvářejí prostředí, ve kterém krátkodobé nájemní smlouvy nabízejí potřebnou flexibilitu a adaptabilitu.
Co říkají data podle 108 Real Estate
Zástupci realitně-konzultantské společnosti 108 Real Estate nedávno upozornili, že v prvním čtvrtletí 2024 dosáhla celková plocha průmyslových prostor třídy „A“ k pronájmu 11.930.664 m2 (některé starší projekty byly přeřazeny do standardu B). Při započtení shell & core ploch dosáhla celková plocha 12.413.909 m2. Na trh bylo dodáno 106.635 m2 nových prostor. Ve výstavbě bylo 1.070.471 m2 ve všech regionech České republiky. Stavební aktivita zůstává vysoká. Míra neobsazenosti se opět zvýšila na 5,36 %, což představuje 664.892 m2 se započtením shell and core prostor. Bez jejich zahrnutí se míra neobsazenosti rovněž zvýšila na 2,65 %, přičemž v dokončených prostorách je k dispozici 316.604 m2.
„V prvním čtvrtletí 2024 jsme zaznamenali rekordně nízkou čistou poptávku, což může naznačovat výrazné ochlazení trhu. Vzhledem ke stále vysokým úrokovým sazbám, rostoucí konkurenceschopnosti polského trhu a rozmachu levnějších podnájmů, se zdá, že český průmyslový trh může potenciálně čelit přesycení. Automobilový sektor vykázal v prvním čtvrtletí silné výsledky, které naznačují dobrý začátek roku přinejmenším pro tento sektor. Spotřeba domácností je stále pod úrovní před pandemií, ale pomalu roste. Budoucí růst sektoru e-commerce tak zůstává otázkou. Ekonomická situace se celkově zlepšuje, ale trh bude ještě nějakou dobu pociťovat dopady vysoké inflace. Vzhledem k tomu, že německá ekonomika je podle vyjádření německých představitelů v recesi, může být pozice českého průmyslu náročná,“ sdělil Michal Bílý, vedoucí oddělení průzkumu trhu 108 Real Estate.
Budoucí vývoj může ovlivnit i stát
Do budoucna se podle expertů Colliers očekávají menší výkyvy v cenách nájmů, a to jak směrem nahoru, tak dolů, bez drastických změn v desítkách procent. Poptávka po skladech sice v porovnání s předchozími silnými roky zpomalí, avšak potřeba skladových a výrobních prostor zůstane stabilní. Pro zajištění konkurenceschopnosti českého trhu bude žádoucí, aby stát podpořil další rozvoj, například úpravou podmínek zaměstnávání cizinců a zrychlením budování silniční infrastruktury, píše se vtiskovém sdělení Colliers.
Ilustrační foto: hub
O tom, že trh s průmyslovými nemovitostmi v Česku výrazně ochladl, jsme psali v tištěném časopisu systémy Logistiky 210/2024. V článku „Vyplatí se teď přejednat smlouvu na sklad?“ jsme psali o problematice renegociace nájemních smluv ve vztahu k aktuálnímu vývoji na trhu. V elektronické podobě můžete číst článek ZDE.