CBRE: Trh průmyslových a logistických nemovitostí začínají ovlivňovat podpronájmy, ale nikoliv výrazně

Tuzemský trh industriálních nemovitostí zažil během pandemie koronaviru skutečný boom. Rekordní růst zájmu o pronájem nových prostor, a to především ze strany společností navázaných na e-commerce, spustil rozsáhlou spekulativní výstavbu. Nicméně po dvou mimořádných letech se vloni dostavilo zpomalení poptávky, které pokračuje i letos.

Pro zvětšení grafiky do ní klikněte.

I když je situace na trhu stabilní a pozitivně ovlivňována postupným snižováním stavebních nákladů v kombinaci se stabilizací yieldů, došlo v posledních měsících k mírnému navýšení míry neobsazenosti a vzniku dvou nových fenoménů na trhu. Společnost CBRE analyzuje rostoucí trend podpronájmů (situace, kdy nájemce pronajme prostory další firmě) a cílené udržování některých nemovitostí ze strany developerů ve stavu shell & core.

Svůj pohled CBRE popisuje v tiskové zprávě. „Oslabení poptávky po online nakupování vedlo k náhlému propadu u souvisejících logistických služeb a skladování. Vzhledem k tomu, že standardní délka nájemní smlouvy se u industriálních nemovitostí pohybuje kolem pěti let, dostali se někteří nájemci do nezáviděníhodné situace, kdy měli téměř ze dne na den naddimenzované kapacity. V rámci řešení se pak někteří z nich rozhodli pro podpronájem volných prostor,“ komentuje Lukáš Šaling, vedoucí transakcí a poradenství pro logistiku a průmyslové nemovitosti v CBRE.

Tento přístup má podle něj potenciál působit na míru neobsazenosti i výši nájemného v některých lokalitách: „Část poptávajících firem totiž raději upřednostní podpronájem, zpravidla za nižší cenu, před zajištěním vlastních prostor. Podle našich statistik tvoří aktuální nabídka takových ploch již 219 tis. m2, zatímco ke standardnímu pronájmu je k dispozici přibližně 241 tisíc metrů čtvrečních. Trend podpronájmů nicméně český trh s průmylovými a logistickými nemovitosmi podle něj neovliňuje výrazně.

Pro zvětšení grafiky do ní klikněte.

Další vedlejší efekt pandemie je patrný přímo u developerů, kteří se v posledních letech ve zvýšené míře věnovali spekulativní výstavbě. Nyní mají část těchto prostor neobsazenou. „Nicméně, než aby prostory formálně vykazovali jako prázdné, raději je zakonzervují ve stavu shell & core, tedy těsně před dokončením hrubé stavby. Takto je mohou nabízet k pronájmu v téměř finální podobě, ale s možností rychlých úprav v řádu tří až šesti měsíců dle potřeb konkrétních nájemců,“ popisuje Šaling a dodává: „Takové chování ovšem zkresluje pohled na aktuální situaci na trhu, jelikož tyto prostory, které ke konci prvního kvartálu vzrostly o 10,9 % na 358 tisíc metzrů čštvrečních, neovlivňují ve statistikách současnou výstavbu, nově dokončené prostory ani neobsazenost. Míra neobsazenosti tudíž vzhledem k tomu působí nižší, než je ve skutečnosti.“

V závěru prvního čtvrtletí dosahovala celková neobsazenost industriálních nemovitostí v tuzemsku míry 2,03 %. Zmiňované trendy se přitom projevují v různých regionech různou měrou. „Zvýšený poměr podpronájmů k míře neobsazenosti je patrný zejména u hlavních logistických uzlů, tedy v Praze, Plzni a Jihomoravském kraji. Evidentní je také v Olomouci, Hradci Králové, Středočeském kraji a Liberci. Ovšem všechny tyto regiony jsou vzhledem ke své velikosti i oblíbenosti mezi nájemci velmi odolné. Z tržních ukazatelů vidíme jen nepatrný posun neobsazenosti v jednotkách procent (pod pět procent) v rámci celé ČR,“ uvádí Šaling.

Významnou část nabídek tvoří dočasná a krátkodobá řešení, z velké části uspokojující potřeby 3PL společností, tedy distribuci anebo skladování. Důvod je nasnadě: tyto prostory jsou obvykle předem vybaveny technologiemi nájemců, a tudíž jakékoliv větší úpravy dispozic jsou omezené. Tímto je rozmanitost potenciálních nájemců také značně limitována.

CBRE: Problémem je predikce

Každopádně klíčovým problémem u industriálních podpronájmů zůstává podle CBRE jejich predikce. Na rozdíl od kanceláří, kde majitelé zpravidla nabízejí podpronájem jménem svých nájemců, u průmyslových nemovitostí je často inzerují samotné firmy, někdy i bez vědomí vlastníka. To ztěžuje sledování situace na trhu a poskytování komplexního přehledu.

„Některé nabídky mohou být aktivní několik měsíců, než jsou staženy z trhu, jiné se obsadí tak rychle, že je nelze téměř postřehnout. Každopádně majitelé či potenciální investoři by měli situaci pečlivě sledovat. Rozhodující je typ podpronájmu: například 3PL společnost může založit své podnikání na podpronájmu prostor a nabízení logistických služeb, zatímco jiná firma bude tímto způsobem pouze kompenzovat vysoké náklady. Všechny tyto faktory následně hrají roli v adekvátním ocenění budovy,“ popisuje Lukáš Šaling a uzavírá: „Jako jedno z vhodných řešení, jak mohou vlastníci tuto situaci řešit, doporučuji převzít tyto nevyužité prostory do vlastní režie a kontrolovat díky tomu poptávku i výši nájmu v lokalitě.“

Ilustrační foto: hub