Nájemcům již nabízíme haly s vybavením, říká Martin Baláž ze společnosti Prologis

Mezi hlavní priority společnosti Prologis patří snižování spotřeby energie v jejích průmyslových areálech a jednotlivých halách. Projekt realizovaný v Ostředku u Prahy u dálnice D1 ukazuje konkrétně, jak na to. Naším cílem je, aby všechny nové projekty byly uhlíkově neutrální do roku 2025, říká Martin Baláž, senior viceprezident a country manager Prologisu pro Česko, Slovensko a Maďarsko. Na dotazy portálu časopisu Systémy Logistiky odpovídaly také Anna Jůzová a Kateřina Březinová, odpovědné za obchodní a leasingové aktivity Prologisu v České republice. Mluvili jsme i o tom, jak Prologis klientům pomáhá například s výběrem a instalací technického vybavení hal pro logistické operace.

Podle dat Prologisu rostlo loni nájemné v průmyslových areálech v Evropě rychleji, než je celosvětový průměr. Mezi deset evropských trhů s největším tempem růstu se zařadila Bratislava. Slovensko tak  přebralo středoevropskou „růstovou štafetu“ od Česka. Co se stalo, jaké jsou příčiny?

Martin Baláž (MB): Musím říci, že mě to také mírně překvapilo, protože Slovensko bylo dlouhodobě odolné vůči podobným výkyvům. Ať už se okolním trhům dařilo více či méně, nájmy na Slovensku bylo vždy relativně stabilní, například za posledních 10 let s pouze mírným nárůstem.  Zatímco v Česku, Maďarsku či Polsku jsme viděli růsty nájmů, a v Česku výraznější než jinde, Slovensko bylo stabilní.

To se začalo výrazněji lámat na začátku minulého roku, když okolní trhy dosáhly svých vrcholů. A na Slovensku začalo růst nájemné rovněž. Bylo to způsobené i tím, že tam nebyla tak velká inflace, jako v okolních zemích. Působí také faktor samotného eura coby měny. Toto vše způsobovalo, že poptávka po průmyslových prostorách ještě mírně narostla. Vznikl tlak na nové prostory, a to dalo developerům prostor zvyšovat nájemné. Do toho se přišly globální faktory, jako je zvýšení hodnoty peněz a menší dostupnost kapitálu jako takového. Development tedy začal být dražší, zároveň narostla poptávka, což umožnilo růst cen.

A co situace v Česku?

MB: Loni jsme byly svědky toho, že trhy v Česku, Maďarsku a Polsko se stabilizovaly, růsty nájmů se v zásadě zastavily. Zásadnější nárůsty nevidíme.

V českém prostředí jsou nejvyšší nájmy v Praze a okolí, dosahují výše až 8 euro za čtvereční metr měsíčně. A to i přesto, že podle zpráv realitně-poradenských společností jsou v okolí Prahy po dlouhé době volné sklady k dispozici. Čím to je?

Kateřina Březinová (KB): Myslím, že po několika letech šly tady nedávno ceny nájmů někdy i skokově nahoru. Nyní kolem Prahy vidíme jejich mírnou korekci. Je třeba ale vidět i rozdíly v rámci jednotlivých lokalit, kdy třeba na Praze-západ vidíme poptávku stále silnou a nájem se tam stabilizoval. Oproti tomu na Praze-východ vidíme mírný pokles poptávky. Tam probíhá mírná korekce. Celkově se Praha letos stabilizuje, vrcholu jsme dosáhli v posledních pár letech.

Mohl byste charakterizovat trhy na Slovensku, v Česku, Polsku nebo Maďarsku a porovnat je mezi sebou, případně s jinými trhy v Evropě?

MB: To je myslím složité a v mnoha směrech ošidné. Tedy jen zhruba: situaci v Česku bych přirovnal k Německu nebo Nizozemsku, byť z hlediska trhu s průmyslovými nemovitostmi nelze Česko úplně zevšeobecňovat, jak vyplývá ze slov mojí kolegyně. Na polském i maďarském trhu je vidět, že zde došlo k velmi velkému nárůstu spekulativní výstavby. Mnoho developerů a investorů těmto trhům hodně věřilo, co není špatné, ale myslím, že to přehnali s množstvím výstavby, kterou tyto trhy nejsou krátkodobě schopny absorbovat. Tím pádem dochází k vysoké míře neobsazenosti, což způsobuje tlak na výši nájmů.

Slovensko bych možná porovnal s Francií. V obou zemích je nárůst nájmů mírný a stabilní, není to tak jako bylo v Česku, Německu a Nizozemsku, kde byl cenový náraz především během covidových roků velmi silný.

Vaší významnou lokalitou je Ostředek u Prahy, kde máte přímo u dálnice D1 postaveny tři haly. Na jaře jste zde otvírali provoz skladu dm drogerie markt plného moderních technologií. Máte zde ještě nějaké další plány?

Anna Jůzová (AJ): V této lokalitě vlastníme ještě sedm hektarů pozemků a máme stavební povolení ještě na další dvě haly, dohromady jde zhruba o 26 000 metrů čtverečních. Vše záleží na poptávce.

Ostředek je z hlediska nových technologií a jejich praktického využití v mnohém pro Prologis a jeho klienty přelomový…

AJ: Ostředek reprezentuje náš nejnovější standard. Haly DC2 a DC3 jsou naprosto nezávislé na plynu, protože jsou vybaveny tepelnými čerpadly, které je vytápí i chladí. Na obou těchto nových halách jsou také instalovány solární systémy. Tepelná čerpadla již budou pro další budovy základem, a využívání solární energie se právě stává naším dalším pilířem, který v rámci programu Solarsmart přinese našim klientům řadu dalších výhod. A jen na okraj, využili jsme zde novou generaci LED osvětlení, která dokáže uspořit až 50 % energie oproti první generaci.

V jakých lokalitách pátráte po dalších příležitostech k rozvoji?

AJ: Je to Praha, Plzeň a Brno, které pokládáme za stabilní. Viděli jsme sice před časem určitý útlum, například co se týká sektorů e-commerce a automotive, ale především e-commerce se nyní zvedá a doslova každým dnem nám odtud chodí poptávky, a většinou právě na tyto tři lokality.

Portfolio vašich klientů je značně různorodé. V době, kdy je obtížné činit v jednotlivých segmentech nějaké spolehlivé prognózy, je to určitě výhoda.

KB: Ano. Krásným příkladem diverzifikace našeho portfolia je třeba areál v Rudné, který má 19 budov a opravdu hodně nájemců ze strany výrobních společností, e-commerce firem, logistických společnosti a další „end userů“. Myslím si, že princip pestrosti je při sestavování portfolia klíčový.

Jak se rozvíjí platforma Essential Marketplace, v rámci níž nabízíte klientům služby spojené s výběrem a instalací technického vybavení například pro vlastní logistické operace?

MB: Pro více klientů, mezi nimiž jsou i velké nadnárodní společnosti, jsme vybavili sklady regálovými systémy, vozíky, čtečkami, skenery, mezaninovými systémy, ale třeba úpravami osvětlení. Naším původním záměrem bylo nabízet vozíky primárně menším společnostem. Nyní ovšem sortiment námi nabízených služeb rozšiřujeme natolik, až nás to samotné překvapuje. I velké společnosti nás oslovují, abychom jim pomohli s mezaniny, s regály, s flotilou manipulačních vozíků a podobně. Klientům již nenabízíme samotnou halu, ale halu s vybavením, jaké potřebují.

KB: Náš Essentials tým se pravidelně setkává s klienty a hledá inspiraci, co bychom mohli třeba ještě v rámci této služby do našeho portfolia zařadit. Každý provoz a každý klient je jiný, a musíme to reflektovat.

Vrátil bych se ještě k již zmiňovanému snižování energetické náročnosti provozu vašich areálů a budov. Jaké jsou vaše priority v tomto ohledu?

MB: Co se týče nový developmentu, s jehož výstavbou jsme začali třeba v Chrášťanech, ten je vybavený těmi nejmodernějšími technologiemi. Na druhé straně naše portfolio má necelých 1,4 milionů metrů čtverečních a neradi bychom se dostali do fáze, že v tomto ohledu vznikne propast mezi našimi staršími halami a novými halami. Vezmeme si příklad Prologis Park Prague Rudná – do něj jsme za posledních šest let investovali přes půl miliardy korun. Právě do technologií, do obnovy areálu, do služeb pro klienty – a to vše jsou investiční náklady, nikoliv provozní, pro jeden park. A my jich máme jen v České republice dohromady 12 a zanedbat v tomto ohledu nemůžeme nic.

V našich budovách například instalujeme další senzory, které sledují aktuální teplotu i vlhkost vzduchu v halách, resp. v jejich jednotlivých částech tak, aby bylo možné vytápění i chlazení dále optimalizovat. Naším cílem je, aby všechny nové projekty byly uhlíkově neutrální do roku 2025 a třeba realizacemi v Ostředku, o nichž jsme mluvili, a úspěšným využitím nových technologií jsme se k tomu výrazně posunuli. Navíc víme, že průmyslové nemovitosti obecně, tedy nejen jejich provoz, ale výstavba, jsou odpovědné až za 65 procent globálních emisí. Naši spoluodpovědnost silně pociťujeme a víme, že s tím musíme něco dělat. Proto také opravdu výraznými částkami podporujeme také například výsadbu a obnovování deštných pralesů, protože i samotná výstavba za sebou zanechává výraznou uhlíkovou stopu.

Martin Baláž

Martin Baláž byl letos ve společnosti Prologis jmenován jedním ze čtyř nových head of asset management, čímž se stal odpovědným za provoz firmy v celé střední Evropě. Zároveň zastává pozici jejího senior viceprezidenta, a do letošního roku působil jako country manager pro Českou republiku, Slovensko a Maďarsko. Do společnosti Prologis nastoupil v roce 2014. „Jsem rád, že můžu pomáhat středoevropskému týmu dále rozšiřovat naše portfolio a zefektivňovat náš provoz,“ říká.

Kateřina Březinová

Je senior manažerkou pronájmů pro Českou republiku. Zaměřuje se na nájemní aktivity ve stávajících českých parcích Prologis a přímo spolupracuje se zákazníky i zprostředkovateli pronájmů.  Její běžná agenda zahrnuje mj. prohlídky prostor s potenciálními zákazníky, komunikaci s brokery, řešení podmínek pronájmů, navrhování, uzavírání a prodlužování smluv. Součástí týmu Prologis je od roku 2016.

Anna Jůzová

Coby senior manažerka pronájmů Prologisu v Česku se zaměřuje na nájemní aktivity več stávajících tuzemských parcích společnosti a přímo spolupracuje se zákazníky i zprostředkovateli pronájmů. Pracuje především s neobsazeným portfoliem a je prvním kontaktem, na který se obracejí zájemci o skladové prostory. Do společnosti Prologis nastoupila v roce 2018 na pozici asistentky pro pronájem.

Na úvodním snímku jsou zleva Anna Jůzová, Martin Baláž a Kateřina Březinová. Foto: Prologis
Připravil: Filip Hubička