Investoři čekají na vhodný čas pro realitní transakce
Vysoká obsazenost, progresivní růst nájemného v posledních letech, řada bonitních nájemců z řad silných, globálních společností a slibné perspektivy vývoje. To jsou hlavní argumenty, proč se řada zahraničních investičních společností a fondů nadále rozhlíží po nákupech nemovitostí v České republice a dalších zemích střední Evropy. Jak se ukázalo na nedávném největším světovém realitním veletrhu MIPIM, který se konal od 14. do 17. března 2023 ve francouzském Cannes, transakce čekají už jen na jediné: vhodný čas.
Zdaleka to však neplatí pro všechny typy kupujících – i díky jejich aktivitě byly ve střední a východní Evropě v roce 2022 uskutečněny nemovitostní transakce v objemu 10,8 miliardy eur. Což je podle aktuální investiční studie realitně-poradenské společnosti 108 Agency, kterou zpracovala spolu s partnery alianční sítě BNP Paribas Real Estate v regionu, solidní výsledek.
„Zatím ještě panuje v mnoha případech jistý nesoulad v očekávání prodávajících a kupujících ohledně ceny, což platí také do velké míry i pro nemovitosti v regionu CEE. Jakmile toto pomine, má celý region střední a východní Evropy připravené příležitosti především pro investory s vyčleněnou vlastní ekvitou,“ vysvětluje Lenka Šindelářová, investiční specialistka ve 108 Agency.
V loňském roce byly ve střední Evropě, stejně jako v ČR, nejobchodovanějším typem aktiva kanceláře (36 %), následoval retail (26 %) a skladové a průmyslové prostory (26 %). V letošním roce 108 Agency očekává přetrvávající velmi silný zájem o středoevropskou logistiku. Tento segment je atraktivní díky vysoké míře obsazenosti, omezené nabídce nemovitostí k prodeji a nárůstu nájemného. Pozitivně se na atraktivitě industriálního sektoru odráží také trend zkracování dodavatelských vzdáleností (nearshoringu) průmyslové výroby.
Rostoucí objem letos zaznamenají transakce typu prodeje se zpětným pronájmem (Sale and leaseback), které výrobním společnostem pomohou získat kapitál pro rozvoj svých klíčových aktivit, a také tzv. forward funding transakce, kdy investor vstupuje do projektu v rané fázi a financuje výstavbu a po dokončení projekt převezme. V rámci retailových investic zůstane investory vyhledávaná oblast retail parků. Kanceláře vedou z hlediska objemu obchodů a poptávka po prémiových nemovitostech zůstává vysoká, nicméně investoři jsou selektivní.
Výnosové míry se v rámci regionu CEE v průběhu loňského roku zvýšily (ceny nemovitostí poklesly), přecenění bylo ovšem různě intenzivní v jednotlivých zemích i sektorech. Nejvýrazněji výnosová míra vzrostla v České republice, Maďarsku, v Polsku, na Slovensku a Rumunsku spíše stagnovala nebo se zvýšila jen mírně. Díky přetrvávající nejistotě ohledně vývoje úrokových sazeb a nákladů financování lze v tomto roce očekávat ještě mírný nárůst výnosových měr. Proti výraznějšímu propadu cen nemovitostí budou nadále působit vysoké stavební náklady a také nárůst nájemného.
Celým veletrhem MIPIM silně rezonovalo téma udržitelnosti a zelené transformace. Řada investorů spojuje své akvizice s maximálně šetrným provozem nemovitostí. Rozhodnutí Evropského parlamentu o bezemisním provozu nových budov od roku 2028, které padlo v průběhu veletrhu MIPIM, se z pohledu realitního trhu vztahuje rovněž na starší nemovitostí. Udržitelný výstavba i provoz, stejně jako dlouhý a úsporný životní cyklus budov, se stávají takřka povinností pro developery i investory.
Ilustrační foto: Crowdberry