Industriální plochy v Česku se vyznačují rekordní obsazeností a intenzivní výstavbou

Rozloha moderních industriálních ploch v pěti zemích regionu střední a východní Evropy (CEE) dosáhla v závěru roku 2021 více než 46 milionů metrů čtverečních, což je více než desetiprocentní nárůst oproti roku 2020. Největší část těchto prostor se nadále nachází v Polsku (52 procent), v České republice je pak přes pětinu (21 procent) této plochy. Následuje Rumunsko (12 procent), Maďarsko (9 procent) a Slovensko (7 procent). Vývoj na trhu průmyslových nemovitostí v těchto zemích analyzuje realitně-poradenská společnost Cushman & Wakefield.

V přepočtu průmyslové plochy na počet obyvatel s velkým náskokem vede Česká republika s 902 metry čtverečními na tisíc obyvatel, oproti předchozímu roku jde o zhruba šestiprocentní nárůst. Na druhém místě je Polsko s 625 metry čtverečními na tisíc obyvatel.

Jiří Kristek, vedoucí týmu pronájmu průmyslových nemovitostí a nákupních parků ve společnosti Cushman & Wakefield, vývoj na trhu komentuje: „Největší meziroční přírůstek průmyslové plochy zaznamenalo loni Polsko, tempu nové výstavby tam napomáhají i schvalovací procesy, jež jsou výrazně rychlejší než v Česku. U nás je již tradičně schvalovací řízení velmi pomalé, a tudíž není schopno flexibilně reagovat na, v některých segmentech, skokově rostoucí poptávku. Dále je v Česku méně vhodných ploch pro výstavbu, právě na rozdíl od sousedního Polska, které disponuje velkou rozlohou a převážně rovinatým terénem.“

Poptávka roste rychleji než výstavba

Aktuální množství industriálních prostor v Česku jen sotva pokrývá poptávku po nich. Ta rok od roku roste – loni oproti předchozímu roku o 61 procent, což je nejvíce v celém regionu. Nepřekvapí tak, že neobsazenost těchto projektů je u nás nyní pouhých 1,6 procenta, v Praze pak dokonce pouze 0,7 procenta, což je historicky rekordně nízká hodnota.

Poptávka samozřejmě podněcuje novou výstavbu – v Česku se nyní staví rekordních 1.112.000 metrů čtverečních, což je nejvíce v historii a více než trojnásobek oproti hodnotě výstavby na konci roku 2020. Rekordně vysokých hodnot nové výstavby dosahují aktuálně i ostatní sledované země.

„Realizace výstavby stále pokračuje, nicméně vzhledem k současnému růstu cen stavebních materiálů může v budoucích kvartálech tempo částečně zpomalit. Výstavbu může také negativně ovlivnit vývoj na Ukrajině, a to jak na straně nabídky, tak na straně poptávky,“ vysvětluje Jiří Kristek.

Zvyšuje se poptávka logistických a distribučních firem

Vývoj poptávky po skladových a výrobních prostorách v ČR podle odvětví

Růst poptávky po průmyslových prostorech podněcují především firmy působící v logistice, distribuci a e-commerce.

„Na současný přesun části retailové poptávky z tradičních prodejních kanálů na internet musejí společnosti reagovat odpovídajícími skladovými kapacitami. Rozvoj e-commerce nyní zásadně ovlivňuje podobu retailového prodeje, přičemž nejvíce preferovaná v budoucnu bude nejspíš varianta částečně kamenných obchodů a doručení přímo z centrálního skladu,“ dodává Jiří Kristek.

Ceny nájmů v ČR loni prudce vzrostly

V souvislosti s nedostatkem volných ploch na trhu v Česku v loňském roce stoupaly nájmy, jež se předtím dlouhodobě držely na stabilní úrovni. Tzv. prime rent (nejvyšší dosahované nájemné za plochu o rozloze 5000 metrů čtverečních v dobré lokalitě) se zhruba 10 let pohyboval v rozmezí 4 až 4,30 eura za metr čtvereční, ke konci loňského roku však v okolí Prahy stoupl až na 5,60 eura. Je to nejvíce v regionu – v Maďarsku dosáhl prime rent loni 4,65 eura, nicméně v ostatních třech zemích regionu se drží kolem čtyř eur.

Vývoj výnosů prémiových průmyslových nemovitostí ve střední a východní Evropě

Průmyslové nemovitosti se díky tomuto vývoji v celém regionu těší také nebývalému zájmu investorů. Podíl investic do tohoto sektoru ve střední a východní Evropě loni dosáhl historicky nejvyšší hodnoty 44 procent a poprvé tak překonal do té doby nejatraktivnější kanceláře. Celkově se v regionu do skladů a hal v roce 2021 investovalo 4,2 bilionu eur, o 23 procent více než v roce 2020. Nejvíce (70 procent) investic mířilo do Polska, 15 procent pak do České republiky.

Michal Soták, vedoucí investičního týmu Cushman & Wakefield, konstatuje: „Vývoj českého nemovitostního trhu stále závisí na množství dostupných produktů na prodej, kterých je u nás nyní ve srovnání například s Polskem, ale i obecně se zeměmi západní Evropy, naprosté minimum. Průmyslové nemovitosti jsou mezi investory jasně nejpopulárnější, ale nedostatek investičních příležitostí jejich aktivitu nadále omezuje.“

Ceny průmyslových nemovitostí vyjádřené výnosovou mírou nadále rostou ve všech zemích regionu. V České republice ceny rostly až o 20 procent a výnosy prémiových hal se poprvé v historii dostaly pod 4 procenta.

Trh pokrývají hlavně velcí hráči

Podíl developerů na nové výstavbě ve střední a východní Evropě v roce 2021

Trh v regionu je poměrně konsolidovaný – jeho značnou část pokrývá několik velkých společností. Nejvyšší podíl na celkové industriální ploše ve zmíněných pěti zemích mají společnosti CTP (13 %), Prologis (10 %), Panattoni (8 %), P3 Logistic Parks (7 %) a Segro (4 %). Dohromady jde přibližně o 42 procent celého trhu.

Na výstavbě v regionu se loni podílela hlavně mezinárodní společnost Panattoni, jež dokončila téměř dva miliony metrů čtverečních nové logistické plochy. Následoval původem český developer CTP, který otevřel přes 600.000 metrů čtverečních (i přesto, že v největším Polsku začal být více aktivní teprve nedávno), informuje ve svém reportu firma Cushman & Wakefield.