Jak dnes hledat (a najít) nové skladové prostory?

Naprostý nedostatek volných skladových prostor na tuzemském trhu představuje problém, který „brzdí v rozletu“ řadu firem. Hledání vhodných skladů je především v exponovaných regionech, jako jsou Praha a okolí, v současnosti nadmíru složité. Co lze v tomto ohledu doporučit?

Přinášíme vám článek z časopisu Systémy Logistiky 197. Je to ochutnávka originálního obsahu, který najdete každé dva měsíce v tištěném časopisu. Nechodí vám časopis? Registrujte se k odběru a nezmeškejte žádné vydání. Zasílaní je pro uživatele logistických služeb zdarma.

Možným řešením je poohlédnout se po skladových plochách například v méně žádaných lokalitách, což však může přinést jiné komplikace, třeba z hlediska horší dopravní dostupnosti nebo větší vzdálenosti od místa reálného podnikání dané firmy. V úvahu pak zejména u větších společností se specifickými požadavky na logistický provoz přichází výstavba nového skladu.

Krátkodobá nutnost versus dlouhodobé plánování

Je-li firma pod tlakem a hledá nové sklady třeba právě v Praze a okolí v horizontu týdnů, obvykle nyní nenalezne žádné volné či vhodné prostory. „Pokud se jí je přece jen podaří nalézt, budou pod tlakem poptávky jiných firem, tudíž poroste cena nájmu a firma bude muset dělat různé kompromisy ohledně kvality, velikosti, rozvržení, technického stavu a podobně,“ upozorňuje Jiří Kristek, partner a vedoucí pronájmu průmyslových ploch ve společnosti Cushman & Wakefield. Radí proto, aby se společnosti na možný růst svých skladových potřeb připravovaly v dostatečném časovém předstihu.

„Vše záleží na konkrétní situaci dané firmy. Za běžných okolností platí, že pokud potřebuji akutně prostor, musím vybírat z již dokončených nemovitostí a svůj provoz tomu přizpůsobit,“ vysvětluje David Plzák, country manager společnosti VGP pro Českou republiku, a pokračuje: „Naopak nový sklad si nechám postavit, pokud je moje potřeba plánovaná dlouhodobě.“ Díky tomu lze pak využít i výhody většího přizpůsobení prostor na míru.

V dnešní době akutního nedostatku skladovacích kapacit v lokalitách, jako jsou Praha či Brno, mnoha firmám nezbývá nic jiného než dělat kompromisy v čase, lokalitě, velikosti nebo kvalitě skladu a jeho zázemí, potvrzuje Roman Kučera, ředitel společnosti Sklady.cz. „Výhodou stávající haly je, že se obvykle nemusí nájemce vázat na tak dlouhou dobu jako v případě nové výstavby a někdy se může nastěhovat celkem rychle,“ dodává Roman Kučera.

Otevřenost k různým možnostem

Firmy nezřídka začínají aktivně pracovat na vyhledání nových prostor příliš pozdě a přicházejí tak o příležitosti, které by pro ně mohly být vhodné a dostupné. Dále by měly být otevřené k více možnostem, které se jim naskytnou. „Tím, že budete od začátku zvažovat více lokalit, přinejmenším lépe porozumíte danému trhu a v nejlepším případě se vám může podařit najít příležitost, která nejlépe odpovídá vaším požadavkům, ačkoli to tak na začátku nemusí vůbec vypadat,“ podotýká Chris LaRue, ředitel – vedoucí oddělení pronájmu průmyslových prostor ve společnosti Savills pro ČR a Slovensko.

Vyplatí se mít také předem připravený souhrn technických požadavků a informací o klíčových potřebách. „To, že jde společnost na trh hledat novou nemovitost, aniž by měla shrnuty své nejdůležitější požadavky, obvykle patří mezi značná zdržení,“ doplňuje Chris LaRue. Připravenost v tomto ohledu může ušetřit drahocenný čas a udržet celkovou dynamiku projektu.

Záleží i na typu provozu

Vyřešení otázky, zda raději využít již hotové skladové prostory, nebo si spíše nechat postavit nový sklad, závisí v podstatné míře na způsobu využití prostor. „Pokud se jedná o paletové hospodářství, tak se do existujících prostor postaví regálový systém a firma může začít fungovat. Pokud se jedná o sofistikovanou výrobu nebo firmy z oblasti e-commerce, tak zde to už tak jednoduché není. Tyto firmy mají svá specifika z hlediska únosnosti podlah v případě, kdy se staví mezaniny,“ přibližuje Michal Barthell, partner Industrial ve společnosti Space Brokers. Rovněž požadavky na zajištění denního světla pro stálá pracovní místa a vyšší požadavky na dodatečné osvětlení znamenají nemalé náklady. Tedy upravovat již existující prostory zkolaudované a stavěné primárně na skladování může být mnohem finančně náročnější, než pokud se řeší výstavba přesně podle požadavků dané firmy. „Tedy obecně, pokud chcete sklad používat pro jednoduché skladování, je existující prostor výhodou. Pokud máte sofistikovanou výrobu, doporučuji výstavbu podle potřeby,“ specifikuje Michal Barthell. Dalším samostatným bodem je i případná rekolaudace existujících prostor pro jiný provoz.

„Obecně největší výhodou nové výstavby je flexibilita v úpravě prostor přesně podle požadavků nájemce,“ poznamenává Jan Hřivnacký, vedoucí pronájmů industriálních nemovitostí ve společnosti CBRE. Nájemce získává nejen provozní flexibilitu, ale dostane také budovu v nejnovějším standardu, například z hlediska energetické úspornosti i využití pokročilých technologií.

Zvažuje-li ovšem firma pronájem nového skladu postaveného na míru, musí zohlednit více faktorů – především stav povolovacích procesů (platné územní rozhodnutí, stavební povolení apod.) a stavební připravenost projektu. „I v těch nejrychlejších scénářích je v dnešní době developery nejčastěji indikováno dodání budovy do osmi měsíců od podpisu nájemní smlouvy (v případě platného stavebního povolení), přičemž na jednání o smlouvě samotné jsou nejčastěji potřeba dva až tři měsíce. Pokud má projekt pouze územní rozhodnutí, je na dodání budovy potřeba až 12 měsíců od podpisu smlouvy,“ zdůrazňuje Robert Sgariboldi, vedoucí oddělení pronájmu průmyslových a logistických nemovitostí ve společnosti 108 Agency. V každém případě by podle něj měla firma potřebu nových skladových prostor řešit s daleko větším předstihem, než tomu bylo ještě nedávno v době „předcovidové“. Poptávka je aktuálně vysoká, dostupných prostor málo, chybějí stavební materiály i pracovní síla. „Včasná a profesionální příprava nového skladu je tedy dnes daleko důležitější, než tomu bylo dříve,“ uzavírá Robert Sgariboldi.

Názory odborníků

„V nové výstavbě se uplatňuje trend udržitelnosti“

Jiří Zita, commercial director, Panattoni

Využití již dokončených prostor je vhodné, když klient potřebuje prostory pro svoji činnost téměř okamžitě. V dnešní době je ovšem neobsazenost průmyslových a logistických ploch na rekordním minimu – neobsazenost činí pouze 1,6 procent ze součtu všech ploch. Z toho plyne, že volné prostory, které by byly zároveň pro danou společnost vhodné, nejsou často k dispozici, a proto je nutné se dívat po nové výstavbě. U těch je naopak výhoda, že je lze navrhnout podle konkrétních požadavků klienta. Velkou výhodou nových staveb je také uplatnění nejnovějších trendů ve výstavbě. Moderní haly mají výrazně nižší provozní náklady a zároveň jsou daleko šetrnější k životnímu prostředí než starší budovy.

„Včasné plánování zamezí kapacitním problémům ve skladu“

Jan Klička, ředitel logistiky, Bonami

Bonami plánuje rozšířit skladové plochy pro nadrozměrné položky – sedačky, křesla, zahradní nábytek, deskový nábytek a podobně. Využívá primárně sklad v Jenči u Prahy, dále disponuje pomocnými sklady pro nadzásobu produktů a pro sedačky. Koncem prvního kvartálu tohoto roku cílíme na otevření našeho druhého skladu v Dobrovízi, což je nedaleko toho současného. Tím získáme včetně nově instalovaných pochozích plošin skladovou kapacitu přibližně 68 tisíc metrů čtverečních. Díky včasně plánované výstavbě pochozích plošin a paletových regálů se s kapacitními problémy Bonami nepotýká.

Text: David Čapek
Foto: CTP, Panattoni, Bonami

Článek vyšel v časopise Systémy Logistiky 197 (leden–únor 2022)