Vdechnout nový život brownfieldům není vždy jednoduché

Využití brownfieldových areálů pro průmyslový development je záležitostí, která bezpochyby dává smysl. Třeba kvůli absenci dostatku kvalitních volných ploch pro výstavbu nových budov i celých industriálních parků „na zelené louce“, nemluvě o negativním postoji značné části veřejnosti k průmyslové výstavbě na tzv. greenfieldech. Revitalizace brownfieldů má sice zpravidla větší sympatie, přináší ovšem i řadu úskalí, které je zapotřebí brát v potaz.

Přinášíme vám článek z časopisu Systémy Logistiky 196. Je to ochutnávka originálního obsahu, který najdete každé dva měsíce v tištěném časopisu. Nechodí vám časopis? Registrujte se k odběru a nezmeškejte žádné vydání. Zasílaní je zdarma pro uživatele logistických služeb.

Za jistých okolností se totiž může stát, že se připravovaný „nový život“ určitého brownfieldu zadrhne, respektive vyžádá si mnohem více finančních prostředků a zdrojů, než bylo původně plánováno. Důvodem bývá kupříkladu skutečnost, že se podcení míra ekologické zátěže, jež je s daným územím spojena.

Kvalitních pozemků v dobrých lokalitách je nedostatek, a tak se může zdát, že využití brownfieldů je v zásadě nutností. „Náš pohled je ovšem takový, že brownfieldy vnímáme jako příležitost. Jak pro nás jako developera, tak pro municipalitu, do které patří. Výhodou je, že obvykle mají vybudovanou a dostatečně kapacitní infrastrukturu. Vzhledem k tomu, že na takových pozemcích dříve probíhala převážně výrobní činnost, není ani nutné řešit pro industriální development zásadní změny územního plánu,“ vysvětluje Tomáš Kubín, head of construction CEE & CZ ve společnosti P3. Jak ale zároveň podotýká, z ekonomického hlediska mohou být brownfieldy nevyzpytatelné. Náklady na odstranění původních staveb a uvedení pozemku do stavu, se kterým se už dá pracovat, se obtížně odhadují. „Teprve až když se jednotlivé vrstvy začnou odkrývat, dostane se na světlo skutečná výše investice a časová náročnost takového projektu,“ upozorňuje Tomáš Kubín.

Komplikace mohou nastat

„V očích laické veřejnosti může být například areál bývalého Kovošrotu ideálním místem pro redevelopment, avšak známe celou řadu případů, kdy v podobných lokalitách již několik let běží povolovací procesy a výstavba moderních areálů se zelenou certifikací stále nemá všechna potřebná povolení,“ poznamenává Lukáš Svobodník, senior associate v průmyslovém oddělení společnosti Colliers.

Pro revitalizaci brownfieldů je proto nezbytné mít mimo jiné dostatek odhodlání a trpělivosti. I když jsou brownfieldy v územním plánu většinou zařazeny jako plochy pro průmyslovou výrobu, neznamená to, že developer bude mít brzy k dispozici povolení a začne stavět. „Obvykle jsou v takových areálech již dříve zastavěné plochy, jejichž odstranění je nejprve nutno povolit a následně zajistit kontrolovanou demolici včetně ekologické likvidace stavebního materiálu, který nejde znovu využít,“ pokračuje Lukáš Svobodník. Následně je zapotřebí odstranit pravděpodobnou kontaminaci, opravit a modernizovat infrastrukturu a až poté se pustit do povolovacích procesů.

To vše samozřejmě přináší komplikace „z pohledu čísel a ekonomiky“, jak potvrzuje Michal Diviš, senior associate v oddělení investic ve společnosti 108 Agency „Naprosto zásadní nákladová položka jsou demolice a likvidace případných kontaminací, které jsou na našem území bohužel velmi časté,“ doplňuje.

Revitalizace brownfieldů je i kvůli stavu územního plánování v ČR ekonomicky značně komplikovaná. „Chápu, že pokud změním průmyslový brownfield na rezidenční zástavbu, budu muset počítat s investicí do infrastruktury. Nyní se ale potýkáme prakticky u všech brownfieldů s problémem, kdy kapacita infrastruktury byla ‚rozkradena‘, a i když nový průmysl nahrazuje původní průmysl se stejným nárokem na infrastrukturu, musíme do ní znovu investovat,“ říká Pavel Sovička, generální ředitel společnosti Panattoni. A poukazuje i na skutečnost, že podle stávajících legislativních předpisů se po demolici musí veškerý stavební odpad odvézt na skládku. Přitom moderní udržitelný přístup velí zrecyklovat a využít maximální možné množství odpadu přímo na místě.

Situace podobná i změněná

Zjednodušila se za poslední dobu legislativa a povolovací procesy pro opětovné využití brownfieldů? Jsou obce a města, tedy místní samosprávy, v tomto ohledu vstřícnější? „Žádné zásadní rozdíly v povolování nebo v přístupu obcí či státu k brownfieldům nevidíme, situace se za poslední roky nezměnila. My ale tento stabilní stav v podstatě vidíme pozitivně, protože jsme se v něm naučili fungovat a víme, co nás čeká a nemine,“ nestěžuje si na dané status quo Jaroslav Kaizr, partner společnosti Demaco. Změnila se ovšem podle něj situace na trhu – nemovitosti, a zejména moderní průmyslové nemovitosti, nabyly na hodnotě, a to umožňuje rozvoj i takových brownfieldů, kde to ještě v nedávné minulosti nemělo ekonomické opodstatnění.

„Zástupci v samosprávách měst a obcí jsou podle mého názoru vždy ti, kdo musí učinit první krok a začít aktivně a konceptuálně takový problém na svém území řešit, ačkoli jeho následná realizace přesáhne délku jednoho volebního období,“ říká Ondřej Míček, industrial consultant ve společnosti Savills Czech & Slovak Republic. Jako příklad uvádí lokality dlouhodobě blokované složitými vlastnickými vztahy způsobenými privatizací v 90. letech. „Myslím si, že zde má právě obec s jednotlivými vlastníky daleko lepší vyjednávací pozici o odkupu a následném sjednocení pozemků než soukromý investor,“ dodává Ondřej Míček.

V obecnějším smyslu záleží pochopitelně jak na zástupcích samosprávy, tak i vedení developerských či investorských firem. „Na straně samosprávy měst a obcí bychom rádi viděli partnery, kteří rozumí a ví, o čem je development a jaké jsou jeho zákonitosti. Měli by být schopni definovat dlouhodobé potřeby svěřené oblasti, protože development je během na dlouhou trať,“ popisuje Jaroslav Kaizr. Na straně developera a investora pak je žádoucí, aby aktivně přistupoval k potřebám obce mj. v souvislosti s udržitelným rozvojem. „Developer/investor by měl společně s obcí hledat způsoby, jak projekt co nejlépe znovu začlenit do organismu města, aby přinesl co největší přidanou hodnotu,“ shrnuje Ondřej Míček.

Ve veřejném zájmu?

Intenzivně diskutovaným tématem je i případná komplexnější podpora pro revitalizaci brownfieldů ze strany státu, resp. vlády či některého z ministerstev, především resortu průmyslu a obchodu či životního prostředí. „Z mého pohledu je v zájmu státu a příslušných místních samospráv, aby brownfieldy nalezly co nejdříve nové uplatnění a z tohoto pohledu by měly záměrům na revitalizace vycházet vstříc. Na konkrétním případě potom taková podpora může být vyjádřena různými způsoby – počínaje proaktivním přístupem ze strany orgánů státní správy a místní samosprávy a konče různými formami dotací,“ nastiňuje možné formy podpory Pavel Blažek, business developer ve společnosti CTP.

Také podle Michala Diviše si revitalizace brownfieldů koncepční podporu státní správy i samosprávy rozhodně zaslouží. „Uměl bych si ji představit například právě při likvidaci kontaminací, a to formou dotace nebo jiné finanční spoluúčasti, když právě orgány státní správy mohou rozhodnout o tom, v jakém rozsahu je likvidace v konkrétních projektech třeba,“ konstatuje Michal Diviš.

Nutno říci, že některé programy v tomto směru skutečně probíhají. Agentura CzechInvest aktualizuje každých pět let dokument Národní strategie regenerace brownfieldů, na němž spolupracují ministerstva, kterých se tato problematika týká, a jehož vizí je tvorba koordinovaného přístupu společně s finančními programy, které mají revitalizaci těchto lokalit v ČR podpořit. Jak ale zdůrazňuje Ondřej Míček, nejdůležitější jsou vždy konkrétní lidé. „Obecně si myslím, že nejefektivnější řešení nedokáže dodat stát, ale často to jsou aktivní, osvícení lidé na místní úrovni s vizí a ochotou spolupracovat a hledat řešení problému ve svém území se soukromým investorem,“ uzavírá.

Názory odborníků

„Revitalizace brownfieldu zahrnovala i sanaci podloží“

Tomáš Myler, mluvčí, Lidl Česká republika

Lokalitu v Buštěhradu jsme pro výstavbu nového logistického centra vybrali především proto, že největší koncentrace našich prodejen je v Praze a blízkém okolí. Podařilo se nám zde revitalizovat celkem 18 hektarů půdy, která poslední léta ležela ladem. Na druhé straně je ovšem nutné dodat, že vybudování logistického centra na brownfieldu bylo také výzvou a přípravné terénní práce byly opravdu náročné. Bylo nutné například vybudovat přeložku železniční vlečky, která zásobuje dosud fungující ocelárnu, největší problém byl pak s materiálem. Nebylo totiž zdokumentované, co pod povrchem vlastně je. Stavbaři tedy museli vše vybagrovat a do hloubky 1,5 metru probíhala sanace podloží. Veškerý materiál se přetřídil, a co bylo možné, jsme vrátili zpět a vytvořili nové podloží.

„Začlenění do lokálního ekosystému“

Pavel Blažek, business developer, CTP

Využitelnost brownfieldů má vždy své pro i proti a hodně při tom záleží na lokalitě. Například tam, kde je silná chemická či jiná ekologická zátěž, projekt nemusí vycházet ekonomicky. Takových míst ale není mnoho. Dalším důležitým činitelem je doprava a v rámci městské logistiky její vhodné začlenění do již fungujícího města. Případ od případu se také setkáváme s tím, že v rámci revitalizovaného území vstupujeme jako nový subjekt do dlouho zažitého lokálního ekosystému, který měníme, což s sebou může přinášet větší či menší třecí plochy. Na druhou stranu častou výhodou brownfieldů je třeba již existující napojení na inženýrské sítě a jejich dostatečná kapacita. Nelze opomenout ani konečný výsledek – bez zabírání zemědělské půdy dostane místo, které dlouho neplnilo svůj účel, nový a moderní život.

„Složité povolování i projekční práce“

Tomáš Novotný, member of investment committee, Arete

Revitalizace průmyslových brownfieldů opět na průmyslovou výstavbu je stejně složitá jako výstavba na zelené louce, ale zatěžují ji navíc především potřebné demoliční výměry. Často jsou lokality již historicky obklopeny obytnou zástavbou, což komplikuje projekční a povolovací práce apod. Je tedy nutno zvažovat vhodnost umístění projektu do dané brownfieldové lokality. Samostatnou kapitolou je pak získávání dotací, které mohou pokrýt například náklady spojené s likvidací ekologické zátěže. To je však časově i procesně poměrně komplikovaná záležitost.

Článek připravil: David Čapek