Realizace nových industriálních projektů reaguje na změny v požadavcích zákazníků a rostoucí ceny pozemků. City logistika a inovativní přístup k výstavbě tak představují nosné myšlenky uskutečněného veletrhu MIPIM 2018.
Prestižní odborná konference MIPIM, každoročně pořádaná ve francouzském Cannes, i letos představila prostřednictvím stovek vystavovatelů z celého světa řadu inovativních projektů a řešení z oblasti real estate developmentu. Industriálním tématem číslo 1 je v současnosti efektivní využití dostupných pozemků, především ve velkých městech s důrazem na rozvoj city logistiky.
„Vnímáme rostoucí důraz na problematiku územního plánování a udržitelný rozvoj měst. V kontextu industriální výstavby se toto promítá do snahy omezit tranzitní dopravu a zajistit efektivní zásobování měst, tedy tzv. city logistiku a koncept last mile delivery,“ všímá si Jakub Holec, managing director ve společnosti 108 AGENCY, která se zaměřuje na realitně-poradenské služby a každoročně se veletrhu účastní.
Vítězná Paříž
Uvedený stav reflektuje také vyhlášení vítězů letošních MIPIM Awards, kdy prvenství v kategorii Best Industrial & Logistics Development získalo propracované multimodální logistické centrum společnosti Sogaris, umístěné v užším centru Paříže. Vícepodlažní stavba o 45.000 m2 nabízí sportovní vyžití a parkové úpravy na střeše, kongresové centrum s hotelem ve vyšším podlaží a zároveň slouží jako logistický skladový hub s přímým napojením na železnici. Zajímavostí tohoto projektu je také skutečnost, že společnost Sogaris je z 80 % vlastněna pařížskou městskou samosprávou.
V českém prostředí je dosud taková realizace spíše sci-fi námětem, i s ohledem na aktuálně chybějící koncepci rozvoje city logistiky, jejíž zpracování má nově v kompetenci Institutu plánování a rozvoje (IPR Praha). Příležitostí pro Prahu je především ucelený rozvoj řady brownfieldových ploch, zde se však aktuálně industriální projekty prosadit neumí. „Řada brownfieldů se nachází v atraktivních lokalitách blíže centra města, jsou tedy pro developery svým umístěním finančně zajímavější především pro bytový a retailový development,“ vysvětluje Jan Hospodář, partner ve společnosti 108 Investment Advisory.
Směrem k výšinám
Další novinkou, která se postupně z asijských megapolí přesouvá do Ameriky a Evropy, je výstavba skladů do výšky. Zatímco v Asii není nově dokončený šestipatrový singapurský sklad společnosti Panalpina o 30.000 m2 výjimkou, přední americký developer Prologis v americkém Seattlu aktuálně finišuje výstavbu prvního třípodlažního skladového komplexu o rozloze 54.777 m2. V českém prostředí se prozatím s tímto typem výstavby počítat nedá. Je to dáno především nesrovnatelně nižší cenou pozemků v okolí, která developery nenutí sáhnout k nákladnější vícepodlažní výstavbě. S ohledem na stále rostoucí poptávku po skladových prostorech, jejichž nabídka v Česku meziročně vzrostla o 12 procent, je tak nadále třeba počítat především s rozvojem skladových projektů typu „big-box“, tedy rozlehlými celky, jakými jsou například distribuční centrum 4PX Express v Jenči u Prahy o více než 66.000 m2 či chebské distribuční centrum společnosti Tchibo o rozloze 73.000 m2.
„Vícepodlažní industriální výstavba je otázkou ceny pozemku. V situaci, kdy se ceny stanou neúnosnými a nebude možné je reflektovat v ceně pronájmu, bude nezbytné přistoupit k výstavbě do výšky. Jedná se o citlivé téma a taková realizace musí s ohledem na územní plánování vycházet z obecné shody odborné a laické veřejnosti. Osobně si myslím, že na vícepodlažní sklad si v českých podmínkách ještě dlouho počkáme, pokud vůbec kdy bude tato otázka aktuální,“ shrnuje Martin Polák, senior vice president a regional head CEE společnosti Prologis.