Na Slovensku je častější požadavek na poskytnutí okamžitého řešení. Nové logistické prostory zákazníci nezřídka poptávají i do dvou či tří měsíců, vysvětluje Martin Baláž, ředitel pro pronájem a výstavbu pro Českou republiku a Slovensko ve společnosti Prologis. Rozhovor se zaměřil nejen na rozdíly mezi slovenským a českým trhem logistických nemovitostí, ale i na obecnější trendy v oblasti průmyslového developmentu u našich východních sousedů.

Jakými specifiky v oblasti průmyslových a logistických nemovitostí se vyznačuje Slovensko, třeba v porovnání s Českem a dalšími zeměmi střední Evropy? Například pokud jde o míru obsazenosti logistických nemovitostí, ceny za pronájem nebo dostupnost pracovní síly…

Výhodami Slovenska jsou jeho geografická poloha, která umožňuje slovenským distribučním centrům pokrývat poptávku sousedních zemí, i rychle se rozvíjející infrastruktura.

Míra obsazenosti je na Slovensku na obdobně zdravé úrovni jako v ostatních zemích regionu střední a východní Evropy. V prvním čtvrtletí 2017 dosáhla na Slovensku míra obsazenosti 96 procent. V České republice a Maďarsku 95 procent, v Polsku pak 94 procent.

Co se dostupnosti pracovní síly týče, vše záleží na situaci trhu v dané zemi. V porovnání se západní Evropou Slovensko, stejně jako další země regionu střední a východní Evropy, disponuje velkým množstvím kvalifikovaných a talentovaných pracovníků. Jak ale již bylo zmíněno, vliv na dostupnost pracovní síly v jednotlivých zemích má vždy to, na kterou oblast se zaměříte. Ve vysoce rozvinutých průmyslových zónách může být dostupnost pracovní síly omezená.

Rozdílem, který je patrný z porovnání situace na Slovensku a v České republice, je pak dále například poměr spekulativní výstavby a výstavby na míru. V ČR má vyšší podíl výstavba na klíč s tím, že zákazníci nové budovy poptávají s větším předstihem, v horizontu zhruba jednoho roku či půlroku. Na Slovensku je častější požadavek na poskytnutí okamžitého řešení. Zákazníci nové logistické prostory často poptávají i do dvou či tří měsíců. To lze částečně řešit právě spekulativní výstavbou, na niž se zaměřujeme zejména v blízkosti hlavních měst – Bratislavy na Slovensku a Prahy v České republice. V obou těchto lokalitách zaznamenáváme vysokou poptávku po prostorách.

Co se poptávky týče, na Slovensku vidíme nejvyšší zájem o prostory ze strany segmentů 3PL, automobilového průmyslu a lehkého průmyslu. Lehký průmysl představuje část poptávky i v České republice, kde je však výrazněji zastoupen sektor e-commerce.

Nakolik se v těchto aspektech liší jednotlivé regiony na Slovensku?

V západní části Slovenska, zejména na území Bratislavy a v jejím okolí, se nachází přes 1,4 milionu metrů čtverečních logistických a průmyslových prostor, zatímco ve zbytku země jen víceméně třetina této plochy. Vliv na tento jev má jak přítomnost hlavního města, tak optimální přístup k nejdůležitější mezinárodní dopravní tepně spojující Slovensko s trhy ostatních zemí regionu střední a východní Evropy.

Prologis se na Slovensku soustředí na západní část, zejména Bratislavský kraj, kde se nachází i Prologis Park Bratislava – náš největší park v celém regionu střední a východní Evropy. V této lokalitě máme dokončených a pronajatých už více než 356.000 metrů čtverečních a setkáváme se stále s vysokou zákaznickou poptávkou po další výstavbě.

Jaký vývoj na Slovensku očekáváte do budoucna, zejména pokud jde o budování dalších výrobních závodů či logistických center, dostupnost pracovních sil apod.?

V posledních letech zaznamenává Slovensko vysokou poptávku po logistických a průmyslových prostorách. Předpokládáme, že v této oblasti bude Slovensko ve střednědobém a dlouhodobém horizontu následovat celoevropské trendy. Jedním z nejzásadnějších je pokračující rychlý růst sektoru e-commerce, jenž má významný vliv na logistiku z hlediska zrychlení doby dodání téměř jakéhokoli druhu zboží, usnadnění procesu vrácení zboží nebo rozvoje speciálních nákupních a doručovacích zákaznických služeb. Vedle rozvoje e-commerce je dalším z trendů takzvaná „last-touch“ dodávka. Na základě zákaznického požadavku téměř okamžité dodávky objednaného zboží bude stále pravděpodobnější přesun logistických center blíže k městům. To ukrývá potenciál k obnovení funkce již existujících starších budov v oblastech sloužících lehkému průmyslu. A nakonec můžeme zmínit zvyšující se zájem investorů o logistické nemovitosti jako potenciální součást jejich dlouhodobého investičního portfolia.

V obecném měřítku bude pro provoz firem stále zásadnější dostupnost talentované pracovní síly, stejně tak důležité bude i udržet tyto zaměstnance spokojené. Zavádění řešení, která přispějí ke zlepšení pracovního prostředí, může výrazně napomoci. I proto jsou na Slovensku tato řešení ze strany zákazníků stále častěji poptávána. Poskytovat maximálně kvalitní, komfortní a vhodné prostředí pro zaměstnance je také součástí globální praxe Prologis.

Dalším z trendů, jehož význam roste, je zavádění udržitelných prvků při výstavbě, jež nájemcům umožní nákladově efektivní provoz budov.