První čtvrtletí letošního roku se ukázalo jako nejrušnější první kvartál od finanční krize – byly uzavřeny transakce za 760 milionů eur. Pokračuje tak trend postupného růstu objemů investic z posledních několika let. Největší roli sehrál maloobchodní sektor, který si ukrojil 91% podíl na investičních transakcích, a to zejména díky prodeji obchodního a kancelářského centra Palladium, které koupila Union Investments za 570 milionů eur. Prodej Palladia byla největší transakce jedné nemovitosti, která kdy byla v České republice uzavřena. K vysokým celkovým číslům přispěly také další dvě transakce, jmenovitě koupě maloobchodního portfolia Atrium European Real Estate společností Peakside za 69,5 milionu eur a koupě obchodního centra Campus Square v Brně fondy spravovanými společností CBRE Global Investors za 50 milionů eur. Průměrná hodnota transakce v prvním čtvrtletí činila 108,6 milionů eur, bez zahrnutí hodnoty prodeje Palladia by průměrná hodnota transakce klesla na 31,7 milionů eur. Toto číslo je v souladu s dlouhodobými trendy, i když pod průměrem jedné transakce v hodnotě 48 milionů eur v roce 2014.

Společnost Colliers předpokládá, že v nadcházejícím období bude maloobchodní sektor i nadále přitahovat velké množství kapitálu jak v Praze, tak po celé České republice. „Očekáváme pokračující poptávku v logistickém sektoru, a také to, že kanceláře zůstanou v hledáčku mnoha investorů. Také předpokládáme, že poptávce budou stejně jako v minulosti dominovat velké mezinárodní skupiny zejména z Německa a Rakouska, aktivní budou také skupiny ze západní Evropy, Spojených států a z Asie. Jak bylo patrné v prvním čtvrtletí letošního roku, investice do maloobchodních nemovitostí budou letos populární, zatímco logistický sektor bude silně ovlivněn tím, zda dojde k uzavření určitých transakcí, či nikoliv a kancelářský sektor bude omezen nedostatkem vhodných produktů,“ řekl Chris Sheils, ředitel investičního oddělení Colliers International v České republice.

Pražský kancelářský trh v prvním čtvrtletí

Celková plocha moderních kancelářských prostor v prvním čtvrtletí 2015 činila 3,06 milionu metrů čtverečních. Během tohoto čtvrtletí byly dokončeny dvě kancelářské budovy o celkové ploše 34.500 metrů čtverečních. Předem pronajato bylo pouhých 670 metrů čtverečních z nově postavených 29.900 metrů čtverečních v budově Metronom na Praze 5 a 4700 metrů čtverečních v budově Meteor C na Praze 8. V prvních třech měsících roku 2015 byla zahájena výstavba kancelářských projektů Classic 7 III (6300 metrů čtverečních) na Praze 7, Park Radlice (6400 metrů čtverečních) na Praze 5 a City Deco (13.200 metrů čtverečních) na Praze 4.

Míra neobsazenosti pokračovala v růstu na současných 17 %, plocha volných prostor v Praze tak činila 521.800 metrů čtverečních, což v meziročním srovnání znamená zvýšení o 151.900 metrů čtverečních. V prvním čtvrtletí vzrostla také hrubá poptávka, která činila 70.800 metrů čtverečních. Čistá poptávka se zvýšila v meziročním srovnání na 41 %, tedy na 20.770 metrů čtverečních, což představuje 20 % celkové poptávky v prvním čtvrtletí. IT sektor byl v tomto čtvrtletí nejaktivnější (25 %), následoval výrobní (18 %) a finanční sektor (13 %).

Základní nájemné za kancelářské prostory nejvyšší kategorie se po určitém období tlaku stabilizovalo, v centrální obchodní čtvrti se usadilo na 18,5–19,5 eur/metr čtvereční/měsíc. Ve vnitřním městě se nájemné snížilo půrměrně o jedno euro na 14,5–16 eur/metr čtvereční/měsíc, zatímco ve vnějším městě zůstalo nezměněné na hodnotě 13 – 14,5 eur/metr čtvereční/měsíc. Průměr v celém městě mírně poklesl na 13,2 eur/metr čtvereční/měsíc.

„Ve druhém až čtvrtém čtvrtletí letošního roku očekáváme, že na trh bude dodáno 149.000 metrů čtverečních nových prostor, z nich 29 % již bylo předem pronajato. Mezi hlavní projekty v tomto roce patří BB Centrum Delta (32.500 metrů čtverečních) a Enterprise (29.000 metrů čtverečních) na Praze 4 a Aviatica (27.000 metrů čtverečních) společnosti Penta na Praze 5,“ řekla Jana Vlková, vedoucí oddělení kancelářských prostor Colliers International v České republice, a dodala: „Aktivní výstavba, která v Praze probíhá a objemy prostor, které budou dokončeny v letošním roce, nás vedou k přesvědčení, že míra neobsazenosti i nadále poroste. V roce 2016 však  dojde k výraznému snížení množství nových prostor, což znamená, že v příštím roce by míra neobsazenosti měla začít klesat. Kromě toho první ukazatele naznačují, že celková hrubá poptávka v letošním roce bude přibližně 300.000 metrů čtverečních, což je obecně v souladu s vývojem v posledních letech.“

Trh průmyslových nemovitostí v prvním čtvrtletí

V prvním čtvrtletí byly dokončeny tři nové průmyslové nemovitosti o celkové ploše 39.900 metrů čtverečních, drtivá většina z nich (31.000 metrů čtverečních) byla postavena na spekulativní bázi. Dvě z těchto nemovitostí byly postaveny v Praze a jedna v Ostravě. Celková plocha moderních průmyslových ploch činila 5,15 milionu metrů čtverečních. Nejvyšší procentuální zastoupení má Praha se 40 %, regiony Jižní Morava a Plzeň skončily na druhém, respektive třetím místě.

Míra neobsazenosti v České republice v prvním čtvrtletí celkově poklesla ze 421.800 metrů čtverečních na 402.500 metrů čtverečních a nyní se nachází na hranici 7,82 %. V Praze se díky dokončení spekulativní výstavby společnosti Prologis o velikosti 29.900 metrů čtverečních celkové množství volných prostor mírně zvýšilo na 164.300 metrů čtverečních, což představuje 8,04 %. Neobsazenost v Plzeňském regionu činila 77.600 metrů čtverečních a na Jižní Moravě 55.000 metrů čtverečních. Z celkového objemu prostor, které jsou v současnosti ve výstavbě (399.000 metrů čtverečních), se 93 % staví pro předem sjednaného nájemce, což je v souladu s dlouhodobým trendem.

Hrubá poptávka byla o 5 až 13 % nižší než během stejného období v předchozích dvou letech – dosáhla 238.100 metrů čtverečních, což i nadále znamená silný nájemní trh. Většina aktivity i nadále přichází v podobě čisté poptávky, která v prvním čtvrtletí dosáhla 190.900 metrů čtverečních, což představuje skok o 40 % v meziročním srovnání. Výrobní sektor, vedený automobilovým průmyslem, se znovu stal hlavním tahounem poptávky. Z čisté poptávky si ukrojil 64 %. Odvětví logistiky přispělo 23% podílem na celkových nově pronajatých prostorách. Největší pronájem v prvním čtvrtletí byl uzavřen francouzskou výrobní společností ve VGP Park Pilsen, kde bylo na míru postaveno 21.800 metrů čtverečních.

V prvním čtvrtletí nedošlo k žádným velkým výkyvům základního nájemného za prostory nejvyšší kategorie. To se v posledních pěti letech pohybovalo od 3,6 do 3,9 eur/metr čtvereční/měsíc v Praze, od 3,7 do 4 eur/metr čtvereční/měsíc v Plzni, od 3,7 do 3,85 eur/metr čtvereční/měsíc v Ostravě a od 3,85 do 4,25 eur/metr čtvereční/měsíc v Brně.

„Očekáváme, že hrubá poptávka v letošním roce dosáhne jednoho milionu metrů čtverečních, protože už teď víme o několika velkých požadavcích na předpronájem. Klíčoví developeři obrací svou pozornost na menší stávající průmyslové parky s cílem rozšířit své portfolio. Můžeme také očekávat, že se zvýší objem spekulativní výstavby, protože developeři získávají další pozemky,“ řekl Robert Bocker, vedoucí oddělení průmyslových prostor Colliers International v České republice.

Foto: BB Centrum DELTA