Závěry z nedávno zveřejněné zprávy Colliers International o kancelářském trhu v regionu EMEA naznačují, že ačkoliv podmínky pro přesun zájmu investorů od nejkvalitnějších nemovitostí nejsou ještě nejlepší, polarizovaný charakter trhu poskytuje příležitosti pro kupující s oportunistickým investičním chováním. I přesto je ale jistější ekonomický výhled potřebný k tomu, aby investoři byli opět ochotni více riskovat a uzavírali více transakcí i mimo segment trhu s nejkvalitnějšími nemovitostmi.

Jak se daří kancelářím v evropských metropolích?

„Doba je pro byznys po celé Evropě stále těžká, ale už se začíná rýsovat světlo na konci tunelu,“ řekl Craig Satchwell, vedoucí týmu kancelářských prostor Colliers International EMEA, a dodal: „Ze struktury nájemní aktivity vyplývá, že investoři nadále výrazně preferují moderní a funkční kancelářské prostory, obvykle v místech s dobrou infrastrukturou. Výnosy z nejkvalitnějších kanceláří zůstaly v druhé polovině roku 2012 po celé Evropě víceméně beze změny. Nepatrná změna byla zaznamenána ve Frankfurtu, Stockholmu a Paříži, zatímco v Madridu a Amsterdamu došlo k dalšímu poklesu.“

Foto: jepoirrier, www.flickr.com (CC)

„Míra neobsazenosti ve Varšavě i nadále roste, a to díky nepřetržité výstavbě, zatímco v Moskvě byl kancelářský trh tažen především bankami a finančním sektorem, stejně tak sektory IT a farmaceutického průmyslu. Neobsazenost kancelářských prostor v centru Londýna ke konci roku mírně vzrostla, a to kvůli dokončení nových budov,“ vysvětluje Craig Satchwell situaci v dalších velkoměstech s tím, že poptávka po londýnských kancelářích zůstává silná, a to zejména ve West Endu, kde neobsazenost zůstává pod pěti procenty.

Klíčová zjištění

1) Rostoucí polarizace na trhu nájemců: Ekonomická stagnace v Evropě nadále brzdí růst nájemného, nicméně rozdíly mezi regiony zůstávají dobře patrné. Růst nájemného byl například registrován v Düsseldorfu a v Mnichově, protože míra neobsazenosti na německém kancelářském trhu dosáhla díky nadprůměrné poptávce nejnižší hodnoty za posledních deset let. Znatelný nárůst byl zaznamenán v Moskvě, Oslu a Lyonu. Poklesy nadále převládaly na trzích, které jsou nejvíce vystavené dopadům euro krize, jako jsou Madrid, Lisabon, a také v Ženevě.

2) Suverénní investiční fondy, aktivnější investoři: Přibližně 16,4 miliardy eur bylo proinvestováno na evropském kancelářském trhu v posledním čtvrtletí roku 2012, celkem pak 56,7 miliard eur za celý rok, což znamená pokles přibližně o sedm procent ve srovnání s předchozím rokem. Jednou z nejpozoruhodnějších transakcí jednotlivých aktiv byl prodej a zpětný pronájem globálního sídla Credit Suisse v Curychu norskému NBIM, který následoval po prodeji londýnského sídla Credit Suisse katarskému investičnímu úřadu dříve v loňském roce.

3) Výrazné kolísání růstu nájemného bude pokračovat: Mezi trhy zůstanou rozdíly v růstu nájemného. Zatímco další zhodnocení nájemného kancelářských prostor nejvyšší kategorie se očekává v některých německých městech a Oslu, snížení nelze vyloučit ve městech, která byla nejvíce zasažena ekonomickou krizí, nebo v těch, kde dochází k rychlému nárůstu nabídky nových prostor, jako například ve Varšavě. Hodnoty nájemného by měly zůstat na většině trhů beze změn, což platí jen to ty nejlepší budovy a lokality, zatímco tlak na pokles nájemného u sekundárních prostor zůstane stabilní, nebo zesílí.

4) Zralý trh pro oportunistické investory: V posledních letech dominovaly investicím do komerčních nemovitostí v Evropě averze k riziku a preference investorů nejlepších budov na hlavních trzích. Nedostatek financování pro výstavbu nových prostor, které nesplňují přísnější kritéria věřitelů, a také instinkt investorů pro ochranu kapitálu hrály důležitou roli. Neočekáváme bezprostřední obrat v žádném z těchto faktorů. Nicméně polarizovaný charakter trhu představuje významné příležitosti pro oportunistické investory jak vygenerovat hodnotu zlepšením kvality sekundárních nemovitostí díky aktivnímu asset managementu.

Foto: Nils Geylen, www.flickr.com (CC)

Vyhlídky jsou světlejší

Ekonom Colliers International Walter Boettcher zprávu uzavírá pohledem do budoucna: „Oddlužování bank a podniků, oslabená důvěra podnikatelů a spotřebitelů i pomalý růst zaměstnanosti nadále brání ekonomickému vzestupu i přes uvolnění monetární politiky. Většina ekonomů očekává pomalý nebo stagnující růst v severní Evropě a další rok recese v jižní Evropě, ačkoliv je stále více důkazů, že zvyšující se důvěra a oživení obchodních investic v polovině roku vytvoří tažnou sílu pro ekonomiku a známky udržitelného oživení budou patrné na konci roku 2013. Kancelářský trh je v takové situaci, že bude z očekávaného oživení značně profitovat.“

Celou zprávu najdete zde: EMEA Office Review