V roce 2011 VGP úspěšně změnila svůj obchodní model a strategii z přísného „rozvoje a držení“ na strategii silnějšího zaměření na rozvoj a proaktivní přístup k potenciálnímu vyřazování aktiv Skupiny přinášejících zisk, a tedy efektivní realizování zisku z historické developerské činnosti společnosti.
Prodej 80% podílu na vlastním kapitálu ve VGP CZ I a VGP CZ II s celkovou hodnotou transakce kolem 435 milionů EUR umožnil Skupině optimalizovat její kapitálovou strukturu a rozdělit jejím akcionářům peněžní prostředky ze snížení kapitálu ve výši 40,0 milionů EUR v hotovosti.
Po konci roku byly podepsány dvě další transakce týkající se VGP Estonia a VGP CZ IV o celkové hodnotě transakce přes 30 milionů EUR. Skupina jako taková disponuje s prostředky nutnými k reinvesticím do důležitého portfolia pozemků, které je základem pro budoucí rozvoj a hlavní hnací silou zisků Skupiny.
Činnost VGP v průběhu roku 2011 lze shrnout takto:
- Ke konci roku 2011 Skupina bez dluhu (na základě čistého dluhu)
- Provozní činnost měla v daném období za následek čistý zisk ve výši 12,9 milionů EUR ve srovnání s čistým ziskem ve výši 6,2 milionů EUR (na srovnatelném základě[1]) k 31. prosinci 2010.
- Trvale vysoká poptávka po semi-industriálních budovách ve středoevropském regionu měla za následek nově uzavřené nájemní smlouvy po přepočtu na rok v celkové výši přes 4,6 milionů EUR, z čehož celkem 3,5 milionů EUR souviselo s novou pronajímatelnou plochou a 1,1 milionů EUR s prodloužením stávajících smluv nebo smlouvami, které nahrazují stávající smlouvy.
- Ke konci prosince 2011 portfolio nemovitostí Skupiny dosáhlo míry obsazenosti 98,5 % (včetně VGP CZ I a VGP CZ II), což bylo o zlomek nižší než 98,8 % k 31. prosinci 2010. Míra obsazenosti portfolia nemovitostí VGP CZ I a VGP CZ II dosáhla 100 %.
- Provozní výsledek hospodaření za dané období se zvýšil o 34,9 % (na srovnatelném základě) na 12,2 milionů EUR k 31. prosinci 2011 ve srovnání s 9,1 milionů EUR k 31. prosinci 2010.
- Po prodeji VGP CZ I a VGP CZ II se portfolio investic do nemovitostí skládá ze 4 dokončených budov, které představují 67 952 m² pronajímatelné plochy, a dalších 6 budov ve výstavbě, které představují 69 562 m² pronajímatelné plochy.
- 53 budov vlastněných prostřednictvím společných podniků VGP CZ I a VGP CZ II, které představují 573 426 m² pronajímatelné plochy, je spravováno VGP Facility Management prostřednictvím její plně vlastněné dceřinné společnosti VGP FM Services, což vytváří stabilní výnos z poplatků s velmi dobrými maržemi.
- VGP rovněž převzala další developerské činnosti ve svých společných podnicích, prostřednictvím nichž staví 4 nové budovy (24 300 m²) pro VGP CZ I a 2 budovy (16 626 m²) pro VGP CZ II.
- Čisté ocenění portfolia nemovitostí k 31. prosinci 2011 vykázalo čistý zisk z ocenění ve výši 3,1 milionů EUR oproti čistém zisku z ocenění ve výši 22,8 milionů EUR k 31. prosinci 2010 a představují 7,5 milionů EUR nerealizovaného zisku z nových projektů v současné době ve výstavbě nebo dokončených v průběhu roku, tj. z developerské činnosti, a celkovou čistou realizovanou ztrátu ve výši 4,4 milionů EUR způsobenou transakcemi VGP CZ I a VGP CZ II. Těchto 4,4 milionů EUR realizované ztráty z ocenění tvoří 1,0 milion EUR realizovaného zisku z odprodeje aktiv VGP CZ I a VGP CZ II a realizovaná ztráta ve výši 5,4 milionů EUR způsobená recyklací stávajících úrokových swapů VGP CZ I a VGP CZ II prostřednictvím výkazu zisků a ztrát.
- Za účelem další optimalizace kapitálové struktury VGP NV se představenstvo dohodlo na tom, že svolá mimořádnou valnou hromadu za účelem návrhu dalšího snížení vlastního kapitálu ve výši 15 052 270,50 EUR. Toto rozdělení hotovosti by odpovídalo 0,81 EUR na akcii.
Nárůst hrubých výnosů z pronájmu (na srovnatelném základě) o 28,7 % na 14,4 milionů EUR
Nárůst hrubých výnosů z pronájmu odráží celý dopad aktiv generujících příjmy dodaných v průběhu roku 2011 a dekonsolidaci VGP CZ I od 16. března 2011 a VGP CZ II od 9. listopadu 2011. Hrubé výnosy z pronájmu z VGP CZ I za období od ledna 2011 do 16. března 2011 činily 4,6 milionů EUR a dosáhly 7,0 milionů EUR u VGP CZ II za období od ledna 2011 do 9. listopadu 2011.
Výnosy z uzavřených nájemních a budoucích nájemních smluv po přepočtu na rok dosahují 4,6 milionů EUR
V průběhu roku 2011 VGP i nadále zaznamenávala trvalou poptávku po semi-industriálních budovách ve středoevropském regionu, což mělo za následek nově uzavřené nájemní smlouvy po přepočtu na rok v celkové výši přes 4,6 milionů EUR[1], z čehož celkem 3,5 milionů EUR[2] souviselo s novou pronajímatelnou plochou a 1,1 milionů EUR[3] s prodloužením stávajících smluv nebo smlouvami, které nahrazují stávající smlouvy.
Ke konci prosince 2011 portfolio nemovitostí Skupiny dosáhlo míru obsazenosti 98,5 %[4] (včetně VGP CZ I a VGP CZ II), což bylo o zlomek nižší než 98,8 % k 31. prosinci 2010. Míra obsazenosti portfolia nemovitostí VGP CZ I a VGP CZ II dosáhla 100 %.
Uzavřené nájemní a budoucí nájemní smlouvy (vyjma VGP CZ I a VGP CZ II) představují celkovou rozlohu 91 384 m² pronajímatelné plochy s váženým průměrem doby trvání uzavřených nájemních a budoucích nájemních smluv, který je ke konci prosince 2011 na 8,56 let. K 31. prosinci 2010 byl vážený průměr doby trvání uzavřených nájemních a budoucích nájemních smluv 5,81 let (včetně VGP CZ I a VGP CZ II).
Provozní výsledek hospodaření se zvýšil o 34,9 % na 12,2 milionů EUR
Provozní výsledek hospodaření (před ziskem/ztrátou z portfolia) se v roce 2011 zvýšil na 12,2 milionů EUR, což je nárůst o 34,9 % ve srovnání s provozním výsledkem hospodaření ve výši 9,1 milionů EUR za období končící 31. prosincem 2010 (na srovnatelném základě).
Vývoj portfolia nemovitostí
Reálná hodnota investičního majetku, který tvoří dokončené projekty, projekty ve výstavbě i pozemky k developerské činnosti („portfolio nemovitostí“), činila 105,6 milionů EUR k 31. prosinci 2011 (před reklasifikací na vyřazované skupiny držené k prodeji) ve srovnání s 481,6 milionů EUR k 31. prosinci 2010, tj. před transakcemi VGP CZ I a VGP CZ II.
Vývoj výnosu zůstal stabilní s průměrným výnosem použitým k ocenění portfolia nemovitostí k 31. prosinci 2010, přičemž se na konci prosince 2011 zanedbatelně zlepšil z 8.35 % to 8.34 %[5].
Dokončené projekty
V průběhu roku bylo dokončeno 8 budov (63 049 m²): 2 budovy ve VGP Park Horní Počernice (CZ), které představují 7 431 m²; 3 budovy ve VGP Park Liberec (CZ), které představují 27 754 m² pronajímatelné plochy, 1 budova o ploše 13 014 m² pronajímatelné plochy ve VGP Park Nýřany (CZ); 1 budova o ploše 8 695 m² pronajímatelné plochy ve VGP Park Olomouc (CZ); a 1 budova o ploše 6 154 m² pronajímatelné plochy ve VGP Park Győr. Všechny jsou plně pronajaty.
K 31. prosinci 2011 a po prodeji VGP CZ I a VGP CZ II se portfolio investic do nemovitostí skládá ze 4 dokončených budov, které představují 67 952 m² pronajímatelné plochy, a dalších 6 budov ve výstavbě, které představují 69 562 m² pronajímatelné plochy.
Kromě toho má VGP ve správě dalších 53 budov, které představují 573 426 m² pronajímatelných prostor vlastněných VGP CZ I a VGP CZ II.
Projekty ve výstavbě
Na konci prosince 2011 bylo 12 budov ve výstavbě, jak ve společných podnicích, tak na vlastní účet. V České Republice: 1 budova v každé lokalitě – VGP Park Hradec Králové, VGP Park Nýřany, VGP Park Turnov, VGP Park Tuchoměřice, a VGP Park Hrádek nad Nisou; 3 budovy ve VGP Park Horní Počernice a v dalších zemích; a 1 budova v každé lokalitě – VGP Park Malacky (Slovensko), VGP Park Győr (Maďarsko), VGP Park Tallin (Estonsko) a VGP Park Timisoara (Rumunsko).
Nové budovy ve výstavbě, na které byly již podepsány přednájemní smlouvy, představují celkovou budoucí pronajímatelnou plochu o rozloze 110 487 m² a z těchto se 69 562 m² rozvíjí na vlastní účet Skupiny.
Portfolio pozemků
V současné době má VGP portfolio pozemků v plném vlastnictví o rozloze 1 013 237 m² (vyjma portfolia pozemků společných podniků VGP CZ I a VGP CZ II a vyjma 155 000 m² pozemků ve vlastnictví VGP CZ IV, ze kterých bude 80% podíl prodán společnosti EPISO během 1. čtvrtletí roku 2012).
Kromě rozvoje stávajících projektů ve výstavbě (137 514 m²) portfolio pozemků umožňuje VGP rozvoj dalších 121 000 m² pronajímatelné plochy v rámci České republiky a 154 000 m² pronajímatelné plochy mimo území České republiky.
VGP neustále aktivně směřuje k rozšiřování portfolia pozemků k zajištění toho, že developerský rozvoj bude i nadále naplňován.
Ve druhém pololetí roku 2011 VGP zakoupila 2 nové pozemky (o celkové rozloze 155 844 m²), což umožní rozvoj 77 000 m² pronajímatelné plochy, a v současné době má dalších přibližně 430 000 m² nových pozemků pod opcí, podléhajících povolení a umožňujících rozvoj přibližně 180 000 m² nových projektů. VGP očekává, že většinu nutných povolení získá v průběhu následujících pár měsíců.
Transakce VGP Estonia a VGP CZ IV.
Během měsíce února 2012 VGP uzavřela závaznou smlouvu se společností East Capital o prodeji nově postaveného logistického objektu o rozloze 40 000 m² v Tallinu (Estonsko). Aktiva budou pořízena East Capital Baltic Property Fund II, nový fond řízený East Capital, a očekává se, že transakce bude uzavřena do 15. května 2012. Hodnota transakce je okolo 24 milionů EUR.
Dále v březnu 2012 VGP uzavřela druhou smlouvu s Property Investors Special Opportunities, L.P. (EPISO) o prodeji 80% podílu na vlastním kapitálu ve VGP CZ IV a.s. poté, co na konci prosince 2011 VGP CZ IV a.s. zakoupila poslední zbývající pozemek určený k developerskému rozvoji, přilehlý ke stávajícímu VGP Park Horní Počernice (Praha). Očekává se, že transakce bude uzavřena v průběhu druhého pololetí 2012.
Další informace ke konsolidovaným finančním výsledkům k 31. prosinci 2011
Finanční výnosy
Po dokončených transakcích VGP CZ I a VGP CZ II byly celkové půjčky ve výši 45,3 milionů EUR poskytnuty společností VGP NV do společných podniků, což mělo výrazně pozitivní dopad na příjem z úroků ve společnosti VGP NV.
Finanční výnosy za období končící 31. prosince 2011 zahrnují 2.4 milionů EUR úrokového výnosu z půjček společníkům a 1,6 milionů EUR čistého kurzového zisku ve srovnání s 0,2 milionu EUR čisté devizové ztráty k 31. prosinci 2010 (uvedeno pod finančními náklady).
Finanční náklady
Finanční náklady k 31. prosinci 2011 tvořilo hlavně 5,7 milionů EUR (15,6 milionů EUR k 31. prosinci 2010) úrokových nákladů z finančního zadlužení a pozitivní dopad ve výši 0,2 milionu EUR (1,9 milionu k 31. prosinci 2010) z aktivovaných úroků.
Hlavním důvodem tohoto rozdílu jsou pohyby v podkladovém zadlužení u bank a akcionářů. Finanční zadlužení činilo 15,2 milionů EUR (před reklasifikací na závazky pro vyřazované skupiny držené k prodeji) k 31. prosinci 2011 ve srovnání s 266,5 miliony EUR (před reklasifikací na závazky pro vyřazované skupiny držené k prodeji) k 31. prosinci 2010.
Čistá zadluženost / vlastní kapitál
K 31. prosinci 2011 byla Skupina bez dluhu na základě čisté zadluženosti (před reklasifikací na závazky pro vyřazované skupiny držené k prodeji).
Srovnává se s čistou zadlužeností (vyjma půjček od akcionářů a před reklasifikací na závazky pro vyřazované skupiny držené k prodeji) k 31. prosinci 2010 ve výši 187.8 milionů EUR (poměr čisté zadluženosti / vlastního kapitálu je 1,06) a s čistou zadlužeností (včetně půjček od akcionářů) ve výši 259,6 milionů EUR (poměr čisté zadluženosti / vlastního kapitálu je 1,47).
Půjčky od akcionářů ve výši 71,8 milionů EUR neuhrazené k 31. prosinci 2010 byly zcela splaceny během roku 2011 z výnosu z transakcí VGP CZ I a VGP CZ II.
Daně
Objem daní se snížil z 8,0 milionů EUR za období končící 31. prosince 2010 na 1,5 milionů EUR k 31. prosinci 2011. Tato změna v daních je způsobena především dekonsolidací VGP CZ I a VGP CZ II a změnou v úpravě reálné hodnoty portfolia nemovitostí, a tudíž nemá žádný vliv na peněžní prostředky.
Výhled na rok 2012
S rozšiřujícím se portfoliem pozemků, tržními podmínkami, které zůstávají velmi atraktivními a poháněna vysokou poptávkou po pronajímatelných prostorách, VGP nejen vidí mnoho příležitostí na trzích, na nichž je aktivní, ale zaměřuje se také na mnoho atraktivních příležitostí v Německu a Polsku na základě poptávky od stávajících i nových potenciálních nájemců.
Společnost VGP pevně věří, že by s peněžními prostředky získanými z transakcí VGP CZ I a VGP CZ II i zamýšleného prodeje aktiv VGP Estonia a VGP CZ IV měla být v dobré pozici, aby nadále mohla dodávat podstatnou hodnotu akcionářům skrze svou developerskou činnost a služby správy nemovitostí.
Finanční kalendář
Výroční zpráva za rok 2011 20. dubna 2012
Aktualizace obchodní činnosti v 1. čtvrtletí 2012 11. května 2012
Valná hromada akcionářů 11. května 2012
Pololetní výsledky za rok 2012 24. srpna 2012
Aktualizace obchodní činnosti ve 3. čtvrtletí 2012 16. listopadu 2012