Aktivita investorů na tuzemském realitním trhu úzce souvisí s množstvím oběživa, které je k dispozici, a náklady na tento kapitál. Daná rovnice platí pro všechny typy investorů působící ve zdejším prostředí: domácí i zahraniční institucionální investory, podílové a penzijní fondy, investiční i asset manažerské společnosti, stejně jako privátní investory. I když tito investoři zastávají odlišné investiční strategie, mají jeden společný jmenovatel – pro své realitní akvizice využívají bankovní dluhové financování, jež umožňuje dosáhnout vyšších výnosů. Využívání bankovních úvěrů, případně refinancování, je také dokladem konzervativnějšího přístupu investorů, který je reakcí na vývoj trhu nemovitostí v posledních letech. Přesto český trh podle mezinárodní poradenské společnosti DTZ prokázal loni značnou míru odolnosti, když dosáhl druhé nejvyšší úrovně investiční aktivity od roku 2007 – a to přibližně ve výši 2,199 mld. eur.

„Očekáváme, že objemy investic v důsledku vyšších nákladů na vlastní kapitál investorů i snížení dostupnosti dluhového financování poklesnou. V zásadě ale jak banky, tak investoři se chrání proti riziku,“ vysvětluje Ryan Wray, vedoucí investičního oddělení v pražské kanceláři DTZ, a dodává: „Banky zareagovaly zvýšením dluhových marží o 300 bazických bodů nad Euribor and zaměřily se na minimální podíl pokrytí dluhu příjmy (debt service cover ratio) v poměru 1:1,25, zatímco cílem investorů jsou vyšší výnosy, příslib silných nájemců a dlouhodobě zajištěný příjem“.

Hledání alternativ financování

Souběžně s vyššími náklady na úvěry banky upravily i podmínky poskytování financování investičních transakcí. Zatímco ještě před rokem nebo dvěma nebyl problém krýt 70 a více % z objemu akvizice bankovním úvěrem, v současnosti je to průměrně 65 %. Investoři proto ke klasickým zdrojům bankovního financování vyhledávají i případné další alternativy, jako jsou soukromé zdroje („private equity“) nebo mezzaninové financování. I když jsou obě tyto struktury obecně dražší, znamenají pro investory rychlé vyplnění finančních mezer. A tím se rovněž zvyšuje pravděpodobnost úspěšného završení nemovitostní transakce.
Aktuálně jsou banky ochotné financovat investiční transakce napříč všemi segmenty komerčních nemovitostí, tedy obchodní, kancelářské i industriální projekty. Podmínky se však liší nejen v závislosti na kvalitě kupované nemovitosti, ale také na aktivitách banky či investora v daném realitním sektoru.

„Každá banka zaplesá, když se kupuje prvotřídní kancelářská nemovitost dlouhodobě obsazená nájemci, kteří se objevují v žebříčku 500 nejúspěšnějších firem. Neznamená to však, že by nebyla šance zajistit dluhové financování pro akvizice nemovitostí v sekundárních lokalitách a s kratšími nájemními smlouvami. Za předpokladu, že jsou naplněny základní parametry nemovitosti z hlediska lokality a kvality stavby, navíc je zajištěna přiměřená zbývající délka nájmu na zhruba 3 roky a podíl pokrytí dluhu příjmy ve výši 1,25, banky jistě nabídnou odpovídající finanční podmínky,” doplňuje Ryan Wray.

Bez ohledu na opatrnější politiku bank objemy investic v posledním kvartále loňského roku rostly. Na kontinentální úrovni o 7 % v celkovém meziročním souhrnu až o 17 % v porovnání se 3. kvartálem 2011. Investoři v České republice tyto výsledky ještě překonali, když loni uzavřeli realitní akvizice za 2,2 miliardy eur. To znamená druhý nejlepší výsledek od roku 2007, který si nezadá s mnohem větším trhem v Polsku, kde byly vloni do komerčních nemovitostí investovány 2,5 miliardy eur.

V letošním roce zůstanou výnosy z nemovitostí dle předpovědi DTZ stabilní: u prvotřídních kancelářských nemovitostí jsou yieldy (neboli míra výnosu) kolem 6,25 – 6,50 %, u maloobchodních nemovitostí kolem 6,00 až 6,25 % a u průmyslových nemovitostí se pohybuje dokonce ve výši 8 % v případě, že jsou zajištěné dlouhodobé pronájmy bonitními nájemci. „Celková nálada a opatrnost všech hráčů mají na tuzemském investičním trhu v prvních měsících letošního roku za následek nižší aktivitu. Nicméně do poloviny roku očekáváme uzavření několika větších transakcí, které by mohly trh opět rozhýbat,“ uzavírá Ryan Wray.