217 EUR za metr čtverečný a rok – přesně tolik museli vloni platit nájemci skladových a výrobních prostor v okolí londýnského letiště Heathrow. To je tak v segmentu průmyslových nemovitostí suverénně nejdražší evropskou destinací, kde náklady stoupaly i po celý rok 2011. Naopak nejnižší v Evropě náklady na pronájem jsou v Marseille, kde dosahují 50 EUR za metr čtverečný a rok. Nejvyšší nárůst celkových nákladů zaznamenal tým mezinárodní poradenské společnosti DTZ během minulého roku ve Frankfurtu nad Mohanem – dělo se tak v důsledku růstu poptávky nájemců po pronájmu prostor v tomto významném transportním uzlu Evropy.
Celkovými náklady na pronájem skladových prostor rozumíme veškeré poplatky, které je nájemce povinen hradit. Spadá do nich nájemné, poplatky za služby či daň z nemovitosti. Celkové náklady nezahrnují pobídky jako nájemní prázdniny či příspěvky na vybavení prostor.Navzdory oživení poptávky v první polovině roku zaznamenala třetina evropských trhů během roku pokles celkových nákladů na pronájem skladových prostor. Bylo to především díky snižování nájemného; poplatky a daně buď rostly či zůstaly stabilní. Po celém kontinentu klesly v roce 2011 nájemcům náklady v průměru o 1,4 %. Do roku 2016 by ovšem celkové průměrné náklady na pronájem skladů měly růst, přestože pouze o 1,5 % ročně, což je hluboko pod inflací.Pro nájemce je tak kromě Marseille příznivá situace také v Bruselu, Budapešti či Bukurešti. Silná poptávka nájemců a úbytek disponibilních prostor zvýšily kromě zmíněného Frankfurtu tlak na výši nájemného ve Varšavě nebo v Rotterdamu. Samostatnou kapitolou jsou Dublin, Madrid či Barcelona, kde se po prudkém propadu v posledních 5-6 kvartálech očekává v následujících letech nejstrmější nárůst celkových nákladů.„Praha, respektive Česká republika, se zařadila mezi několik málo měst, kde vloni nájemcům náklady vzrostly, ačkoli marginálně – přibližně o 1 %. Je to dáno především nárůstem poplatků za služby. Dosahované nájemné stagnovalo,“ konstatuje Lenka Šindelářová, ředitelka pražského oddělení Consulting & Research DTZ.
V kontextu dalších logistických metropolí je Praha sedmou nejdostupnější destinací. Náklady zde dosahují přibližně 62 EUR, přičemž samotné nájemné tvoří více než 80 %. Například Varšava se zhruba 80 EURy m2/rok se řadí k průměru, přičemž náklady nad míru nájemného jsou v porovnání s Českou republikou dvojnásobné. V obou metropolích by přitom roční náklady měly růst o 1,6 – 2 % ročně až do roku 2016.
Česká republika v konkurenci obstojí
Tuzemský trh s průmyslovými nemovitostmi se svými náklady je v evropském kontextu vysoce konkurenceschopný. V porovnání se zbytkem Evropy jsou v ČR ještě stále také nízké náklady na pracovní sílu, v rámci střední Evropy jsou ovšem platy skladníků a dalších pracovníků v logistice v ČR nejvyšší. Česká republika ale ostatním středoevropským zemím konkuruje vyvinutou dopravní infrastrukturou a strategickou polohou v centru Evropy. Blízkost německého trhu, na nějž se naši výrobci tradičně orientují, je také výhodou.
„Domníváme se, že v roce 2012 by nájemné mělo zůstat stabilní. Lze očekávat určité oslabení poptávky s ohledem na ekonomickou situaci a zhoršené makroekonomické predikce. Vzhledem k proexportní orientaci ČR je situace výrazně závislá na poptávce především z Německa a dalších zemí EU,” shrnuje lokální situaci Lenka Šindelářová.
Kdy uzavřít nájemní smlouvu? Právě teď!
Dopady dluhové krize měly v celé Evropě vliv na oslabení poptávky v druhé polovině roku, zároveň to však podle DTZ vedlo také ke snížení spekulativní výstavby. To ovšem může mít vliv na růst nákladů ve středně až dlouhodobém horizontu. Předpokládáme také, že vlády budou inklinovat k zvyšování daní z nemovitosti, aby vyrovnaly propady z příjmů z jiných zdrojů.
Na konci roku 2011 tvořily v Evropě průměrné náklady na metr čtverečný 85 EUR ročně. Nejníže se pohybovaly ve Španělsku, Francii a obecně jižní Evropě a Beneluxu. Na opačném pólu žebříčku se nachází zmíněné letiště Heathrow, kde jsou kromě suverénně nejvyššího nájemného vysoké i všechny další náklady a poplatky. Následují Oslo, jihovýchodní Anglie, Helsinky, Birmingham či Manchester.
Z analýzy DTZ vyplývá, že kromě Heathrow a jihovýchodní Anglie, lze i v letošním roce a dalších letech očekávat korekce na úrovni jednotek procent. Důvodem opatrných predikcí i obezřetných rozhodnutí developerů a pronajímatelů je především silná nejistota ohledně dalšího vývoje evropské makroekonomiky – počínaje stabilitou eurozóny a konče dopady vládních škrtů v jednotlivých státech. To vše má zásadní vliv na odvětví logistiky i výroby.
„Obecně lze říci, že z pohledu firem panují v mnoha evropských destinacích příhodné podmínky pro uzavírání nájemních smluv. Náklady například v Barceloně, Madridu či Dublinu budou koncem roku 2016 stále hluboko pod hodnotami, které nájemci museli platit v před propuknutím krize,“ komentuje výsledky Karine Woodfordová, ředitelka Oddělení výzkumu pronájmů v DTZ.