Na trhu průmyslových a logistických nemovitostí se začíná blýskat na lepší časy. Zatímco v prvním čtvrtletí roku 2010 byly podepsány nájemní smlouvy na cca 158.000 m2, v druhém čtvrtletí to bylo 221.500 m2. V prvním pololetí roku 2010 tak poptávka dosáhla výše celkem 380.000 m2 a téměř se vyrovnala objemu poptávky za rok 2009, kdy byly uzavřeny nájmy na celkem 390.000 m2 průmyslových a logistických ploch.
Vzrůstající poptávka pozitivně ovlivňuje jednak 1) míru neobsazenosti, která se mezikvartálně (Q1 2010 vs. Q2 2010) snížila o jeden procentní bod na aktuální úroveň 15,5 %, a dále 2) opatrné oživení na straně nabídky (dokončena byla jedna skladová hala o ploše 12.000 m2; ve výstavbě je nyní 100.000 m2 nových průmyslových a logistických prostor). Stále platí, že jde o výstavbu pro předem určeného nájemce, na spekulativní výstavbu banky finanční prostředky neposkytují. Trh průmyslových a logistických nemovitostí v České republice dosáhl v polovině roku 2010 celkové rozlohy 3,36 mil m2. Nájemné (tzv. headline rent) zůstává stejné jako v uplynulém čtvrtletí, může být sníženo o individuální pobídky developerů pro konkrétní pronájem.
Pozn: Tři celkové údaje o trhu průmyslových a logistických nemovitostí v ČR za druhé čtvrtletí 2010, které se týkají celkové nabídky, realizované poptávky a míry neobsazenosti, jsou výsledkem spolupráce poradenských společností King Sturge, DTZ a CBRE.
„Trh průmyslových a logistických nemovitostí zasáhla v České republice realitní krize nejdříve (k omezení výstavby došlo už v druhé polovině roku 2008) a velmi citelně. Nyní však dochází ke změně. Zvyšující se poptávku po pronájmech v posledním půlroce, několik čtvrtletí opakovaně klesající míru neobsazenosti a aktuálně znovu zahájenou výstavbu nových hal považujeme za hmatatelné signály zlepšující se situace v tomto segmentu realitního trhu,“ říká Ondřej Novotný, analytik King Sturge.
Poptávka a významné nájemní transakce
Poptávka v druhém čtvrtletí 2010 dosáhla úrovně 221.500 m2, což je v mezikvartálním srovnání s 1. čtvrtletím 2010 nárůst o 41 %, v meziročním srovnání s 2. čtvrtletím 2010 pak zvýšení o 224 %. Poptávka se stejně jako v prvním čtvrtletí 2010 koncentrovala na Plzeňsko podél D5 (35 %) a na Prahu a širší okolí (34,5 %). K nejvýznamnějším nájemním transakcím druhého čtvrtletí roku 2010 řadíme: pronájem 19.200 m2 společností Lear v D5 Logistics Parku, pronájem 18.000 m2 nejmenované výrobní společností ve VGP Parku Hrádek nad Nisou a pronájem téměř 18.000 m2 firmou Sony DADC v ProLogis Parku Štěnovice.
„Vzrůstající poptávka pomáhá snižovat celkovou míru neobsazenosti, která klesla v polovině roku 2010 o dva procentní body, a umožňuje některým developerům rozšířit své stávající parky nebo na základě předpronájmu zahájit výstavbu hal mimo zavedené průmyslové a logistické lokality,“ říká Milan Korbelář, vedoucí oddělení průmyslových a logistických nemovitostí King Sturge.
Co se týče pronájmů v druhém čtvrtletí 2010, nejaktivnějším developerem byla společnost CTP Invest, která podepsala nájemní smlouvy (nové a renegociace) na více než 74.750 m2, tj. cca na třetinu take-up druhého čtvrtletí 2010.
Nabídka mírně ožívá
„Stále platí, že i když poptávka ožívá, zatím neumožňuje spekulativní výstavbu v širším měřítku. Zhruba 100.000 m2 nových průmyslových a logistických ploch, které se nyní staví, mají předem sjednaného nájemce. K největším projektům, které se nyní připravují, patří Logistics Park Lovosice (42.000 m2) a rozšíření projektu CTPark Ostrava (28.400 m2),“ říká Milan Korbelář, vedoucí oddělení průmyslových a logistických nemovitostí v King Sturge.
Míra neobsazenosti
Míra neobsazenosti klesla v polovině roku 2010 na úroveň 15,5 %, což je od konce roku 2009 snížení o cca dva procentní body (neobsazenost průmyslových a logistických nemovitostí dosáhla v prosinci 2009 výše cca 17,6 %). Nejvyšší neobsazenost je dlouhodobě na severní Moravě (aktuálně více než 30 %), nejmenší – nulová – neobsazenost je ve východních Čechách. Praha se pohybuje mírně nad průměrem České republiky, konkrétně na úrovni 16,8 %. „Za snížením míry neobsazenosti stojí na jedné straně zvyšující se poptávka ze strany výrobních a logistických společností daná zlepšující se ekonomickou situací jak v ČR, tak v Evropě, na druhé straně je třeba zmínit aktivní přístup developerů k asset managementu svých nemovitostí, kdy se místo na expanzi soustředili na efektivní správu svých parků a aktivní práci s nájemci a jejich nájemními smlouvami,“ uvádí Ondřej Novotný, analytik King Sturge.
Příloha 1: Mapka trh průmyslových a logistických nemovitostí v jednotlivých regionech ČR (celková nabídka a míra neobsazenosti)
Aktuální nájemné
Nájemné v současné době dosahuje úrovně: v Praze 3,90 – 4,75 EUR za m2 a měsíc, v Plzni 3,25 – 4,00 EUR za m2 a měsíc, v Brně a okolí 4,25 – 4,75 EUR za m2 a měsíc, na Ostravsku 3,50 – 4,10 EUR za m2 a měsíc, v nových lokalitách (Mladá Boleslav, Liberec, Hradec Králové, Ústí nad Labem a Olomouc) je nájemné v rozpětí 4,00 – 4,50 EUR za m2 a měsíc. Ceny malých jednotek jsou v průměru o 15 % vyšší. Tzv. headline nájemné v jednotlivých lokalitách může být na jednotlivých projektech sníženo až o desítky procent v podobě pobídek od developerů.