„V době realitní krize si developeři více než kdy jindy uvědomují základy realitního trhu – lokalitu, vhodný projekt a odpovídající cenovou úroveň. V případě, že jejich budova  jedno z těchto kritérií v představách potenciálních nájemců či kupců nesplňuje, projekt ve zvyšující se konkurenci ztrácí,“ říká Dušan Šťastník, investiční konzultant King Sturge, a dodává: „i drobné nedostatky, kterými by se v době realitního boomu nikdo nezabýval, mají v době krize zcela jinou váhu. Pokud má ta či ona nemovitost dnes na trhu uspět, je aktivní přístup ke zvyšování její hodnoty pro developera / vlastníka nutností.“

„Podle výzkumů King Sturge prováděných ve Velké Británii, které jsou v tomto ohledu plně srovnatelné s českým realitním trhem, tvoří úspěšnou budovu ze 70 % kvalitní vztahy s nájemci a práce s nájemními smlouvami a z 30 % jiné činnosti zvyšující hodnotu dané nemovitosti,“ říká Lucie Makkonen, vedoucí Oddělení správy nemovitostí poradenské firmy King Sturge, a pokračuje: „realitní krize je zatěžkávací zkouškou jak pro vztahy s nájemci, tak pro správu budovy. Někteří majitelé nemovitostí se začali kvalitou svých budov a úrovní jejich správy zabývat až v momentě, kdy čelili hrozbě, že se dlouhodobě nespokojení nájemci odstěhují a náhradu za ně nebude tak jednoduché získat. Rozvíjet dobré vztahy s nájemci, rozšiřovat poskytované služby a zvyšovat technickou úroveň budovy se v období ekonomické krize, která tlačí na snižování nákladů, stává pro majitele těchto nemovitostí kvadraturou kruhu. Jiná cesta však bohužel není.“

Kvalitní nájemní smlouvy, kvalitní vztahy s nájemci

„Základem úspěšného nájemního vztahu je jasná smlouva, která jednoznačně upravuje práva a povinnosti pronajímatele a nájemce. Slabá místa nájemních smluv se samozřejmě ukazují při sporech, které v zastoupení jedné či druhé strany řešíme. Z praxe doporučujeme, aby specifika jednotlivých projektů byla vždy náležitým způsobem zohledněna v konkrétních nájemních smlouvách. Toto vyžaduje úzkou spolupráci mezi týmem asset a property managementu a právníky již ve fázi přípravy vzorové smluvní dokumentace a pak v době uzavírání smluv s jednotlivými nájemci,“ říká Michal Hink, který se v pražské pobočce právní kanceláře Salans specializuje na nemovitostní právo.

„Dobrá nájemní smlouva představuje mantinely, v rámci kterých se vytváří vztah mezi pronajímatelem a nájemcem. Správcům každé komerčně pronajímané budovy doporučujeme pravidelný osobní kontakt s nájemci, protože jen díky němu mají možnost získat aktuální a přesné informace o potřebách, přáních či obtížích nájemců. Na základě pravidelné komunikace s nájemci je možné problémům buď zcela předcházet, nebo je řešit ještě v zárodcích,“ říká Lucie Makkonen, vedoucí Oddělení správy nemovitostí poradenské společnosti King Sturge.

Aktivity zvyšující hodnotu budovy

Z většího množství činností vybíráme okruhy, které se v poslední době intenzivně diskutují:

Snižování nákladů na provoz budovy

Ekonomická krize byla a je impulsem pro hledání úspor – správu nemovitostí nevyjímaje. V případě, že se majitel v posledních letech optimalizací nákladů budovy nezabýval, je z naší zkušenosti možné revizí dodavatelských smluv snížit náklady až o 10 % – 20 %. Pokud je to možné, doporučujeme vyjednávat služby pro několik nemovitostí najednou, dodavatelé jsou přístupnější k jednání o případné množstevní slevě.

Optimalizace rozsahu poskytovaných služeb

Doporučujeme provést audit poskytovaných služeb a ve spolupráci s nájemci určit ty, které jsou klíčové a nezbytně nutné, a ty, které jsou v zájmu snížení svých poplatků ochotní částečně nebo úplně oželet. Kromě rozsahu služeb je potřeba definovat také kvalitu, kterou nájemci očekávají. V poslední době sledujeme snahu organizovat výběrová řízení na jednotlivé služby za účelem maximálního snížení jejich ceny, což jistě není od věci, ale je třeba počítat s rizikem, že majitel budovy a její nájemci mohou být i nepříjemně překvapeni kvalitou poskytovaných služeb. Je třeba najít best value for money given.

Dlouhodobé plány údržby

Doporučujeme zpracovat individuální plán dlouhodobé údržby nemovitosti, který rozkládá investice v horizontu tří, pěti a deseti let. Doporučujeme plánovat investice pravidelně, ideálně ještě koncem záruční doby stavebních prací a vybavení budovy. Co se týče nákladů, závisí na stáří budovy, nicméně pro budovu mladší deseti let počítáme orientačně s náklady ve výši 4 – 6 EUR/m2/rok. Díky pravidelným investicím se hodnota nemovitostí udržuje, budova je atraktivní pro nájemce a při případném prodeji nejsou nutné slevy kvůli technickým nedostatkům.